경락인이 임차인의 임차보증금 상당액을 고려하여 현저하게 저렴한 가격으로 건물을 취득하고서도 임차인의 대항력 결여를 기화(기화)로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 보증금의 반환을 거부하고 임차인에게 건물의 명도를 청구하는 것은 신의칙상 허용되지 않는다고 한 사례

경락인이 임차인의 임차보증금 상당액을 고려하여 현저하게 저렴한 가격으로 건물을 취득하고서도 임차인의 대항력 결여를 기화(기화)로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 보증금의 반환을 거부하고 임차인에게 건물의 명도를 청구하는 것은 신의칙상 허용되지 않는다고 한 사례

[1] 민법 제2조 , 주택임대차보호법 제3조 제1항

대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카18648 판결(공1990, 1344)

신상훈

이현재 (소송대리인 법무법인 삼흥종합법률사무소 담당변호사 이해수)

서울지법 남부지원 2000. 10. 10. 선고 99가단71294 판결

대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다43823 판결

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 청구취지

원고는 피고에게 별지목록 기재 건물을 명도하라.

2. 항소취지

원심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 그리고 청구취지와 같은 판결

1. 명도의무의 발생

원고가 1999. 7. 26. 별지목록 기재 건물(이하, '이 사건 건물'이라 한다)에 관한 서울지방법원 남부지원 99타경32301호 부동산임의경매절차에서 위 건물을 낙찰받아 2000. 2. 19. 그 낙찰대금 22,510,000원을 완납한 뒤, 같은 해 3. 2. 위 건물에 관하여 서울지방법원 남부지원 접수 제15358호로 원고 명의의 소유권이전등기를 경료한 사실 한편, 피고가 현재 위 건물을 점유·사용하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제8호증의 3, 11, 12의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로, 피고가 달리 위 건물을 점유할 정당한 권원이 있음을 주장·입증하지 못하는 이상, 그 소유자인 원고에게 위 건물을 명도할 의무가 있다.

2. 피고의 주장에 대한 판단

가.(1)이에 대하여 피고는, 피고가 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 박길남 등으로부터 위 건물을 임차보증금 5,700만 원에 임차하고 그 무렵 위 건물에 입주한 뒤, 위 건물에 관하여 소외 한국주택은행 명의의 근저당권설정등기가 경료되기에 앞서 1993. 11. 24. 주민등록 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법(이하 '법'이라고만 한다) 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였고, 따라서 위 건물을 낙찰받음으로써 위 박길남 등의 임대인으로서의 지위를 승계한 원고로부터 위 임차보증금을 반환받을 때까지는 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 한다.

(2)살피건대, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5, 7호증, 을 제6호증, 을 제8호증의 3, 을 제10호증의 1 내지 5의 각 기재와 원심 증인 오동철의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고가 1993. 9. 18. 위 박길남 등으로부터 위 건물을 임차보증금 5천만 원(그 후 1996. 8. 31. 5,700만 원으로 인상되었다), 기간 같은 해 10. 31.경부터 12개월로 정하여 임차하고 그 무렵 위 건물에 입주한 뒤, 같은 해 11. 24. '서울 강서구 화곡동 985의 44 연희빌라 가-101'로 주민등록 전입신고를 마친 사실, 그 후 1996. 5. 3. 위 건물에 관하여 서울지방법원 남부지원 접수 제46784호로 채권최고액 금 3,600만 원으로 된 소외 한국주택은행 명의의 근저당권설정등기가 경료된 사실을 각 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

그러나 한편, 법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정하여야 할 것인데( 대법원 1999. 4. 13. 선고 99다4207 판결 참조), 이 사건 건물이 속한 연희빌라(이하 '이 사건 빌라'라 한다)는 지하층에 1세대, 1 내지 4층에 각 2세대가 있는 다세대주택으로서, 위 빌라의 등기부, 집합건축물대장 및 대지권등록부상에는 지하층 중 70.56㎡가 주택 1세대 '지층 101호'로, 이 사건 건물이 '1층 101호'로 각 등재되어 있는바(갑 제1 내지 3호증의 각 1, 2, 을 제9호증의 1 내지 4의 각 기재와 위 오동철의 증언), 그렇다면 이 사건 건물에 관한 등기부 등 공부(공부) 상의 호수 표시인 '1층 101호'와는 달리 단순히 '101호'로만 이루어진 피고의 위 주민등록으로는 그로써 위 임차건물에 피고가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지 여부를 제3자가 인식할 수 있다고 단정할 수 없고, 따라서 위 주민등록은 피고의 임대차의 공시방법으로써 유효하다고 할 수 없으므로, 피고의 위 항변은 받아들일 수 없다.

나.(1)또한 피고는, 원고의 이 사건 청구는 대항력 있는 임차보증금반환의 부담을 고려하여 현저하게 헐값으로 경매 목적물을 취득한 자가 그 임차권의 대항력에 하자가 있음을 이용하여 부당하게 폭리를 취하려고 하는 것이어서 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 주장한다.

(2)살피건대, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제8호증의 4 내지 12, 14의 각 기재와 위 증인 오동철의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 당초 이 사건 건물의 감정평가액은 금 8,500만 원에 달하였는데, 1998. 10. 15.부터 1999. 7. 10.까지 6차례에 걸친 경매법원(서울지방법원 남부지원)의 입찰기일공고를 통해 피고의 임차보증금이 5,700만 원임을 알게 된 원고는 이를 고려(입찰물건명세서나 부동산현황조사보고서상으로는 위 임대차가 대항력이 있는 것으로 되어 있다)해서 금 22,510,000원에 입찰하여 위 건물을 낙찰받은 사실, 그런데 원고는 피고의 주민등록에 앞서 본 바와 같은 흠이 있음을 알게 되자 이를 기화(기화)로, 금 2,251,000원의 입찰보증금만을 납부하고 아직 낙찰대금을 납부하지조차 아니한 상태에서 피고에게 "피고의 임차권으로는 원고에게 대항할 수 없으니 임차보증금은 포기하고, 금 4,500만 원을 원고에게 추가로 지급하면 위 건물의 소유권을 피고에게 넘겨주겠다."고 제의하였고 이에 대하여 피고가 금액을 깎아줄 것을 요구하여 서로 줄다리기를 벌이다가 결국 협상이 결렬된 사실, 그러자, 원고는 낙찰대금을 납부(2000. 2. 19.)하기도 전인 1999. 12. 6.(따라서 이 때는 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하지 못한 상태이다) 서울지방법원에 피고를 상대로 이 사건 건물명도 청구소송을 제기하기에 이른 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없는바, 그렇다면 원고로서는 피고의 임차보증금 상당액을 고려하여 현저하게 저렴한 가격{이 사건 건물의 감정평가액에서 피고의 임차보증금을 제외하고도 금 649만 원(＝8,500만 원－5,700만 원－22,510,000원)이 저렴한 가격이다}으로 위 건물을 취득하고서도 위 임대차의 대항력 결여를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 피고의 손해는 전혀 생각함이 없이 위 건물의 명도를 구하고 있다고 봄이 상당하므로, 원고의 이러한 청구는 신의칙상 허용될 수 없다 할 것이다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 있다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 이와 결론을 일부 달리 한 원심판결은 부당하나, 원고만이 항소한 이 사건에 있어서 불이익변경금지의 원칙상 원고에게 불이익하게 원심판결 중 피고 패소 부분을 취소하여 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각할 수는 없으므로, 단지 원고의 항소를 기각하기로 하여{다만, 이 사건 건물을 낙찰받음으로써 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고를 상대로 위 건물의 명도를 구하고 있고, 피고 역시 원고로부터 임차보증금을 반환받는 조건으로 위 임대차관계가 해소되기를 원하고 있음이 기록상 명백한 이 사건에 있어서는, 원고의 명도청구에 무조건적인 명도 외에 임차보증금 5천만 원의 반환과 동시이행으로 이를 구하는 취지도 포함된 것으로 해석할 여지가 없지 아니한바, 그와 같은 청구까지 배척할 이유는 없다 할 것이다(또한, 그것이 형평에 맞는다). 따라서 피고는 원고로부터 위 임차보증금 5천만 원을 반환받음과 동시에 원고에게 위 건물을 명도할 의무가 있다 할 것이어서(피고는 인상된 임차보증금인 5,700만 원과의 상환이행을 주장하고 있으나, 위 임차보증금 인상은 위 건물에 관하여 소외 한국주택은행 앞으로 근저당권설정등기가 경료된 이후인 같은 해 8. 31.에 이루어진 것임은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다), 결국에는 원심판결과 같은 결론에 이르게 된다} 주문과 같이 판결한다.