상가임대차보호법상의 확정일자를 갖춘 우선변제권 있는 임차인인지 여부

사업자등록과 임대차계약서의 사업장소재지가 부동산등기부와 불일치하는 면이 있으나, 사회통념상 제3자가 임차사실을 충분히 인식할 수 있었을 것이므로 유효한 사업자등록이라 인정되고 우선변제권 있는 임차인이라 할 것임

상가건물임대차보호법 제3조 대항력 등

1. ○○지방법원 2004타경4300호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 3. 10. 작성한 배당표 중 피고 박○○에 대한 배당액 35,000,000원을 14,451,085원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 260,382,650원을 256,597,725원으로 각 감액하고, 피고 황○○에 대한 배당액 30,000,000원을 삭제하며, 원고 신○○에게 24,333,840원을, 원고 박○○에게 30,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다.

2. 원고 신○○의 피고 대한민국에 대한 나머지 청구와 원고 박○○의 대한민국에 대한 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

원고 신○○ : ○○지방법원 2004타경4300호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 3. 10. 작성한 배당표 중 피고 박○○에 대한 배당액 35,000,000원을 14,451,085원으로, 피고 대한민국에 대한 배당액 260,382,650원을 255,931,565원으로 각 감액하고, 원고 신○○에게 25,000,000원을 배당하는 것으로 경정한다.

원고 박○○ : ○○지방법원 2004타경4300호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2006. 3. 10. 작성한 배당표 중 피고 황○○에 대한 배당액 30,000,000원을 삭제하고, 피고 대한민국에 대한 배당액 260,382,650원을 246,234,664원으로 감액하며, 원고 박○○에게 44,147,986원을 배당하는 것으로 경정한다.

1.인정사실

갑가제1 내지 5호증, 갑가제6호증의 1 내지 15, 갑가제7호증의 1 내지 9, 갑나제1호증, 갑나제2호증의 1,2, 갑나제3, 4, 5호증, 갑나제6호증의 1, 2, 갑나제7호증의 1 내지 15, 갑나제8호증, 갑나제9호증의 1, 2, 을가제1호증, 을나제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 별지목록 1,2,3 기재 각 부동산(이하 '이 사건 대지'라고 한다) 위에는 별지 목록 4 내지 14 기재 각 부동산으로 이루어진 하나의 건물(이하 '이 사건 집합건물'이라고 하고, 그 중 별지 목록 7, 14기재 각 부동산을 이하에서 '이사건 1,2 구분점포'라고한다)만이 존재하고, 이 사건 집합건물의 1층 출입구에는 ○○빌딩이라는 표식이 크게 설치되어 있으며, 이 사건 1 구분점포는 4개의 방실로 나뉘어져 각 방실은 301호, 302호, 303호, 304호라고 표시되어 있다.

나. 원고 박○○은 199. 5. 31. 이○○로부터 이 사건 2 구분점포의 일부인 1002호 261.85㎡를 보증금 110,000,000원에 24개월간 임차하고, 2001. 4. 13. 동일한 조건으로 위 임대차계약을 갱신하였으며, 2002. 10. 29. ○○ 남구 ○○동 1100-10을 사업장소 재지로 하여 사업자등록을 하는 한편, 관할 세무서장으로부터 갱신한 임대차계약서상에 확정일자를 받았다.

다, 이○○, 김○○, 이○○은 2002. 1. 18. 이○○가 주식회사 ○○은행(변경전 상호 주식회사 ○○은행)으로부터 대출받은 2,100,000,000원을 담보하기 위하여 주식회사 ○○은행에게 별지 목록 기재 각 부동산에 대하여 채권최고액 2,990,000,000원인 근저당권을 설정하여 주었다.

라. 원고 신○○는 2004. 1. 8. 이○○로부터 이 사건 1 구분점포의 일부인 304호 14평을 보증금 25,000,000원에 24개월간 임차하고, 2004. 2. 9. ○○ 남구 ○○동 1100-10 ○○빌딩 3층 304호를 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하는 한편, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받았다.

마. 피고 박○○은 2004. 5. 10. 이○○로부터 이 사건 1 근린생활시설 중 56.03평을 보증금 35,000,000원, 월임료 700,000원에 24개월간 임차한 후, 2004. 5. 24. 이 사건 1 근린생활시설에 대하여 ○○지방법원 접수 제58287호로 전세금 35,000,000원인 전세권 설정등기를 마쳤다.

바. 피고 대한민국은 2004. 9. 7. 이○○의 체납된 국세를 징구하기 위하여 별지 목록 기재 각 부동산에 대하여 압류처분을 하였다.

사. 별지 목록 기재 각 부동산에 대하여 2005. 1. 24. ○○지방법원 2005타경43000호로 부동산임의경매 절차가 개시되었고, 2006. 3. 10. 그 배당기일에서 이 사건 1 구분 점포에 관하여 배당할 금액인 206,702,004원에 대하여 교부권자인 ○○광역시 ○○구에게 1순위로 3,014,424원을, 근저당권자인 주식회사 ○○은행에게 2순위로 203,687,394원을, 근저당권자인 ○○새마을금고에게 3순위로 14,549,100원을, 압류권자인 피고 대한민국에게 4순위로 666,160원을, 전세권자인 피고 박○○에게 5순위로 35,000,000원을, 압류권자인 피고 대한민국에게 6순위로 3,784,925원을 각 배당하고, 이 사건 2 구분점포에 관하여 배당할 금액인 211,820,379원에 대하여 소액임차인인 피고 황○○에게 1순위로 12,595,434원을, 교부권자인 ○○광역시 ○○구에게 2순위로 2,303,582원을, 근저당권자인 주식회사 ○○은행에게 3순위로 155,655,151원을, 근저당권자인 ○○새마을금고에게 4순위로 11,118,225원을, 압류권자인 피고 대한민국에게 5순위로 509,071원을, 확정일자부 임차인인 피고 황○○에게 6순위로 16,000,000원을, 압류권자인 피고 대한민국에게 7순위로 13,638,915원을 각 배당하며, 별지 목록 1, 2, 3 기재 토지 중 이○○의 지분에 과하여 배당할 금액인 298,259,387원에 대하여 소액임차인인 피고 황○○에게 1순위로 1,404,566원을 배당하고, 이 사건 1 근린생활시설에 대한 임차인으로 배당 요구한 원고 신○○와 이 사건 2 근린생활시설에 대한 임차인으로 배당요구한 원고 박○○에게는 배당하지 않는 것으로 배당표가 작성되자, 원고 신○○가 피고 대한민국에 대한 배당액 중 4,451,085원과 피고 박○○에 대한 배당금 중 20,548,915원에 대하여, 원고 박○○이 피고 황○○에 대한 배당액 전액과 피고 대한민국에 대한 배당액 중 14,147,986원에 대하여 각 이의를 진술하고 2006. 3. 16. 이 사건 각 소를 제기하였다.

2. 판단

가. 원고 신○○의 청구에 대한 판단

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다.

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 1 근린생활시설은 부동산등기부상 ○○ 남구 ○○동 1100-10, 1101-8, 1102-5 인터내쇼날21 3층 301호 철근콘크리트조 349,315㎡로 표시되어 있음에도 불구하고, 원고 신○○가 2004. 2. 9. ○○ 남구 ○○동 1100-10 ○○빌딩 3층 304호를 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하여 그 등록이 부동산등기부와 다소 불일치하는 면이 있으나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 대지 위에는 이 사건 건물만이 존재하므로 ○○빌딩이 이 사건 집합건물을 지칭하는 것임은 일반인들도 쉽게 알 수 있는 것으로 보이고, 이 사건 집합건물의 3층에는 이 사건 1 구분점포만이 존재하므로 원고 신○○가 이 사건 집합건물의 3층 304호로 사업장등록을 한 것 역시 이 사건 1 구분점포의 일부를 임차한 것으로 일반인이 쉽게 인식할 수 있는 것으로 보이는바(주택임대차에 있어 다가구주택의 경우 임차인이 주택의 일부를 임차하고, 지번만 기재하여 전입신고를 하더라도 이를 유효한 주민등록으로 인정하는 판례의 태도에 비추어 볼 때 더욱 그러하다), 그렇다면 원고 신○○의 위 사업자등록은 공시방법으로 유효한 사업자등록이라고 하여야 할 것이고, 따라서 위 배당표는 이에 기초하여 변경되어야 할 것이다.

다만, 위 채용증거와 올가제1, 2호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 1 구분점포에 관하여 압류권자인 피고 대한민국에게 4순위로 배당된 666,160원은 그 법정기일 2004. 1. 25.과 2004. 4. 10.로 피고 박○○의 전세권설정일인 2004. 5. 24.보다 앞서므로, 피고 대한민국에 대한 이 부분 청구는 이유가 없다.

나. 원고 박○○의 청구에 대한 판단

(1) 피고 황○○에 대한 청구

(가) 청구의 표시 : 피고 황○○은 가장 임차인이다.

(나) 공시송달에 의한 판결(민사소송법 제208조 제3항 제3호)

(2) 피고 대한민국에 대한 청구

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것인바, 임차인이 집합건물의 동 · 호소 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 사업자등록을 한 경우, 그 사업자등록으로써는 일반의 사회 통념상 그 임차인이 그 집합건물의 특정 동 · 호수에 주소 또는 거소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인은 그 임차건물에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결 등 참조)

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 원고 박○○은 2002. 10. 29. ○○ ○○구 ○○동 1100-10을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 한 것만으로는 일반의 사회통념상 원고 박○○이 이 사건 2 근린생활시설에 주소 또는 거소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 원고 박○○은 이 사건 2 근린생활시설에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다고 할 것이고, 따라서 원고 박○○의 피고 대한민국에 대한 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유가 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고 신○○의 피고 박○○에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 대한민국에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 원고 박○○의 피고 황○○에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 대한민국에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하기로 하여 주문과 같이 판결한다.