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판시사항
1.상가건물임대차보호법(이하‘상가임대차법’이라 한다)의 적용 기준이 되는 보증금액을 대통령령에 위임하고 있는 구 상가임대차법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 단서(이하 ‘이 사건 제외조항’이라 한다) 및 차임액에 곱하는 비율을 대통령령에 위임하고 있는 상가임대차법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정된 것) 제2조 제2항(이하 ‘이 사건 기준조항’이라 한다)이 포괄위임입법금지원칙에 위반되는지 여부(소극)
2.일정한 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차를 상가임대차법의 적용범위에서 제외하고 있는 이 사건 제외조항이 재산권 형성에 있어서 입법자의 재량을 일탈하였는지 여부(소극)
3.이 사건 제외조항이 보증금액을 기준으로 한 적용범위의 제한이 없는 주택임대차와 비교하여 평등원칙에 위반되는지 여부(소극)
결정요지
1.임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓인 상가임차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성하고자 하는 상가임대차법의 입법취지와 관련조항들을 고려할 때, 상가임대차법의 적용 기준이 되는 보증금액은 상가임차인 보호와 다른 법익 간의 균형을 이루면서 상대적으로 영세한 임차인들을 보호범위에 포함시키기에 적정한 금액으로 정해질 것임을 예측할 수 있고, 차임액에 곱하게 될 비율도 보증금만 존재하는 임대차와 차임이 존재하는 임대차 간의 형평을 달성하기에 합리적인 수준으로 은행의 대출금리를 고려하여 정해질 것임을 예측할 수 있으므로 이 사건 기준조항 및 이 사건 제외조항은
포괄위임입법금지원칙에 위배되지 않는다.
2.임차인 보호를 위해 사적자치원리에 수정을 가하여 임차인의 지위를 강화하는 것은 임대인 등 다른 권리주체의 법익과 충돌하므로 상충하는 법익 간의 균형을 이루기 위해 상가임대차법의 적용을 일정 범위의 임대차관계로 한정하는 것은 그 목적의 정당성이 인정된다. 또한 보증금이 소액일수록 그 임차인은 보호가 필요한 영세상인일 가능성이 크고, 보증금이 클수록 임대인 등 다른 권리주체의 재산권 제약이 커질 수 있다는 점을 고려할 때, 보증금의 액수를 상가임대차법의 적용 기준으로 선택한 입법자의 판단은 그 합리성이 충분히 인정될 수 있으므로 입법자가 재산권 형성에 있어서 입법자에게 주어진 재량을 일탈하였다고 보기 어렵다.
3.주택임대차와 상가임대차는 건물의 임대차라는 점에서는 동일하지만, 주거의 안정은 인간다운 생활을 하기 위한 필수불가결한 요소로서 주택임차인의 보호는 헌법 제34조 제1항 및 제2항에 의해 정당화되는 반면, 상가는 기본적으로 영리활동을 목적으로 하는 공간으로서 사적자치에 의해 규율되는 것이 원칙이다. 또한 상가임대차법은 투자 회수 및 영업상 이익의 보호를 위한 계약갱신요구권을 인정하는 반면, 주택임대차법은 생존가족의 주거권 보호를 위한 상속의 특례 규정을 두는 등 그 보호내용에도 차이를 두고 있다. 이와 같은 차이점들을 고려할 때 주택임대차와 상가임대차를 그 적용범위에 있어서 달리 취급한다 하여 평등원칙에 위반된다고 볼 수 없다.
심판대상조문
구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 생략
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는
그 차임액에「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
구 상가건물 임대차보호법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되고, 2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
구 상가건물 임대차보호법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되고, 2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와「부가가치세법」제5조,「소득세법」제168조 또는「법인세법」제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③∼④ 생략
③∼⑥ 생략
구 상가건물 임대차보호법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되고, 2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1.임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7.임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
구 상가건물 임대차보호법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되고, 2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
구 상가건물 임대차보호법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되고, 2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
구 상가건물 임대차보호법(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정되고, 2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
상가건물 임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 것) 제2조(적용범위) ①∼② 생략
③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
상가건물 임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 것) 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나
경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
상가건물 임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12042호) 부칙 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
구 상가건물 임대차보호법 시행령(2010. 7. 21. 대통령령 제22283호로 개정되고, 2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것) 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시: 3억 원
2.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억 5천만 원
3.광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억 8천만 원
4. 그 밖의 지역: 1억 5천만 원
② 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.
다. 헌재 1998. 2. 27. 97헌바20 , 판례집 10-1, 141, 149
당사자
청 구 인서○수대리인 법무법인 도담담당변호사 김남주
당해사건서울중앙지방법원 2012가단5154111 건물인도 등 청구의 소
이유
1. 사건개요
청구인은 2010. 9. 20. 서울 강남구 ○○동 536-6 지상 건물 1층 88.24㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 그 소유자들로부터 보증금 4,000만 원, 월 차임 300만 원, 임대차기간 2012. 10. 5.까지로 정하여 임차하여 식당을 운영하던 자로서, 그 과정에서 종전 임차인에게 권리금 명목으로 2억 7,500만 원을 지급하였고, 인테리어 등의 시설비용으로 약 1억 1,500만 원을 투자하였다.
그런데 2012. 5. 30. 위 건물을 매수한 새로운 소유자는, 2012. 6. 21. 청구인에게 계약 갱신의 의사가 없다는 뜻을 통지한 뒤 2012. 12. 26. 서울중앙지방법원에 임대차기간 만료로 인한 계약 종료를 이유로 이 사건 상가의 인도를 구하는 건물인도 등 청구의 소를 제기하였다(서울중앙지방법원 2012가단5154111). 이에 청구인은 위 재판계속 중 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제2조 제1항 단서 및 같은 조 제2항이 일정한 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차를 적용범위에서 제외하고 있는 것이 평등원칙에 위반되고 재산권 등을 침해하여 위헌이라고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 하였다(서울중앙지방법원 2013카기3522).
그러나 위 법원이 2013. 6. 5. 청구인은 인도하는 날까지의 월차임을 공제한 보증금을 지급받음과 동시에 이 사건 상가를 인도하라는 취지의 원고 일부승소 판결을 선고하고, 위 제청신청을 기각하자, 청구인은 2013. 7. 12. 위 조항들의 위헌 확인을 구하는 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
상가임대차법 제2조 제1항 단서는 2013. 8. 13. 상가임대차법이 법률 제12042호로 개정될 때 법률문언 자체의 드러난 변화는 없었지만, 신설된 제2조 제3항으로 인해, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해 상가임대차법의 적용을 ‘전면적으로 배제’하는 조항에서, ‘상가임대차법 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2를 제외한’ 나머지 상가임대차법의 적용을 배제하는 조항으로 그 규정의 내용이 변경되었으며, 청구인의 이 사건 상가임대차는 2013. 8. 13. 이전에 임대차기간이 만료하였으므로, 청구인에게는 2013. 8. 13. 개정으로 내용이 변경되기 전의 제2조 제1항 단서가 적용되었다.
따라서 이 사건의 심판 대상은 구 ‘상가건물 임대차보호법’(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 단서(이하 ‘이 사건 제외조항’이라 한다)와 ‘상가건물 임대차보호
법’(2010. 5. 17. 법률 제10303호로 개정된 것) 제2조 제2항(이하 ‘이 사건 기준조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이며, 심판대상조항과 관련조항의 내용은 다음과 같다.
[심판대상조항]
제2조(적용범위)①이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
제2조(적용범위)②제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
[관련조항]
별지의 기재와 같다.
3. 청구인의 주장
가.상가임대차법 적용의 기준이 되는 보증금액의 범위에 관하여 아무런 기준도 제시하지 아니한 채 대통령령에 위임한 이 사건 제외조항 및 차임액에 곱해질 비율의 범위에 대해 법률로 정하지 아니하고 대통령령에 위임한 이 사건 기준조항은 포괄위임입법금지원칙에 위반된다.
나.이 사건 제외조항이 일정한 보증금액을 초과하는 상가임대차를 상가임대차법의 적용범위에서 제외시키는 것은, 그 보증금액을 초과하지 않는 상가임대차 및 보증금액에 관계없이 대항력과 우선변제권 등이 인정되는 주택임대차와 비교해볼 때 합리적인 이유가 없는 차별취급이다.
다.청구인을 상가임대차법의 적용을 받는 상가임차인의 범위에서 제외하는 이 사건 제외조항은 권리금 및 시설비용으로 투자된 금원을 회수할 수 있는 영업의 기회라는 재산권을 침해하고, 이 사건 제외조항 및 이 사건 기준조항(이하 ‘이 사건 법률조항들’이라 한다)은 영업의 자유라는 직업수행의 자유를 침해하며 청구인의 경제활동을 제한하여 행복추구권과 인간다운 생활을 할 권
리 역시 침해한다.
4. 판 단
가. 개관
(1) 상가임대차법의 입법목적
상가임대차법은 상가건물의 임대차에서 고액의 임대료 인상, 임대차기간의 불안정, 보증금의 미반환 등으로 어려움을 겪는 상가임차인들을 보호할 필요가 있다는 사회적 공감대의 형성에 따라 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정되었다.
상가임차인의 영업활동과 투자는 임차 상가에 투여되거나 그와 밀접하게 결부되어 행해지므로 상가임차인의 영업적 권리와 이익은 임대인의 계약 해지 및 갱신 거절에 의해 침해될 수 있을 뿐 아니라, 그러한 사정 자체가 임대인과의 관계에 있어서 임차인의 교섭상의 지위를 약화시키는 조건이 된다. 그리고 계약의 갱신 교섭에 있어서 임차인의 불리한 지위는, 상가건물 임대차관계의 불공정을 가져올 위험이 있을 뿐 아니라, 상가임차인의 경제활동을 위축시키고, 나아가 국민경제의 균형발전에 장애가 될 수도 있다. 이러한 점을 고려하여 임차인의 교섭지위를 규범적으로 강화시킴으로써 실질적 계약자유 내지 사적자치 실현의 전제조건을 확보하고, 공정한 계약의 형성 내지 법적 정의의 실현을 담보하고자 하는 것 역시 상가임대차법의 주요한 입법목적이다.
(2) 상가임대차법의 주요 내용
위와 같은 상가임대차법의 입법목적에 따라, 동 법률은 건물의 인도와 사업자등록에 의한 임대차관계의 대항력을 인정하고(제3조), 대항요건 및 임대차계약서상의 확정일자에 의해 보증금에 대한 우선변제권을 인정하며(제5조), 임대인이 차임연체 등 정당한 사유 없이는 5년의 범위 내에서 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하여 임대차의 존속을 보장하고(제10조), 차임 또는 보증금의 증액도 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과할 수 없도록 하여 임대인의 과도한 증액 요구로부터 임차인을 보호하는(제11조) 등의 내용을 담고 있다.
(3) 이 사건 법률조항들의 내용 및 연혁
이 사건 제외조항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가건물의 임대차관계를 이 법의 적용범위에서 제외하고 있다. 따라서 이 법의 적용범위에서 제외된 상가임대차는 일반법인 민법상 임대차에 관한 규정의 적용을 받으며, 본질적으로 채권관계인 임대차를 건물의 양수인 등 제3자에게 주장할
수 없고 임대료 인상과 계약 갱신 등은 원칙적으로 당사자 간의 사적 자치에 맡겨진다.
한편, 상가임대차법의 적용 기준이 되는 보증금액은, 2002. 10. 14. 제정된 상가임대차법 시행령에 의해 서울특별시는 2억 4천만 원, 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다)은 1억 9천만 원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다)는 1억 5천만 원, 그 밖의 지역은 1억 4천만 원으로 정해졌으며, 이후 물가 상승 등을 고려하여 서울특별시 기준으로 2008. 8. 21.에는 2억 6천만 원, 2010. 7. 21.에는 3억 원, 2013. 12. 30.에는 4억 원으로 상향되어 왔다.
이 사건 기준조항은 이 사건 제외조항에 따른 보증금액을 정하기 위한 기준들을 제시하고 있으며, 상가임대차관계에 보증금 외에 차임이 있는 경우에 그 차임액에 대통령령으로 정하는 일정한 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함시키도록 하고 있는데, 그 비율은 2002. 10. 14. 상가임대차법 시행령이 제정될 당시 ‘1분의 100’으로 정해진 뒤 지금까지 유지되고 있다.
나. 이 사건 법률조항들의 포괄위임입법금지원칙 위반 여부
(1) 위임입법의 한계
입법의 위임은 법률로써 구체적인 범위를 정하여 이루어져야 하는 것이며, 법률의 규정에 의하여 이미 대통령령으로 규제될 내용 및 범위의 기본사항이 구체적으로 규정되어 있어 누구라도 당해 법률로부터 대통령령에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야 한다. 이 경우에 있어 그 예측가능성의 유무는 당해 특정조항 하나만을 가지고 판단할 것이 아니고 관련 법조항 전체를 유기적·체계적으로 종합 판단하여야 하며, 각 대상법률의 성질에 따라 구체적·개별적으로 검토하여야 할 것이다. 또한 위임의 구체성·명확성의 요구 정도는 규제대상의 종류와 성격에 따라서 달라지는데, 다양한 사실관계를 규율하거나 사실관계가 수시로 변화될 것이 예상될 때에는 위임의 명확성의 요건은 완화되어야 한다(헌재 2008. 4. 24. 2004헌바48 ).
(2) 이 사건 제외조항의 경우
이 사건 제외조항이 대통령령에 위임하고 있는 사항은 상가임대차법의 적용
범위를 정하기 위한 기준이 되는 보증금액인데, 상가임대보증금의 시세는 우리나라의 전반적인 경제현황, 상가임대차의 수요와 공급 상황, 지역 경제의 흥망성쇠와 상권의 변화, 물가인상 등의 요인에 의해 수시로 변화하는 성질을 가지고 있으므로 그러한 변화에 신속히 탄력적으로 대응할 필요성이 인정되고, 상가임대보증금은 전국적으로 동일한 수준에서 형성되는 것이 아니라 지역별로 그 지역의 경제규모 등에 따라서 많은 차이를 보이고 있으므로 다양한 사실관계에 대해 세분화된 규율이 필요한 영역이다. 또한 처벌법규나 조세법규와 같이 법률전속적 요구(죄형법정주의, 조세법률주의)가 강한 규율영역도 아니다(헌재 2008. 4. 24. 2004헌바48 참조). 따라서 법률에서 상가임대차법의 적용대상이 될 보증금액의 대강의 기준을 마련하고, 구체적인 보증금의 액수는 대통령령에 위임하는 것이 허용될 수 있으며, 위임의 구체성·명확성 요건도 완화된다.
이 사건 제외조항의 위임에 의해 대통령령이 규정할 ‘보증금액’은, 상가임대차법의 적용범위를 정하는 기준이 되는 금액이라는 점이 이 사건 제외조항에 의해 드러나 있다. 또한 임대차관계에서 상대적으로 불리한 지위에 놓인 상가임차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성하고자 하는 상가임대차법의 입법취지와 대통령령이 정하는 보증금액을 ‘초과’하는 임차인을 상가임대차법의 적용범위에서 제외하고 있는 점을 고려하면, 기준이 되는 보증금액은 상가임차인 보호 및 이와 상충하는 다른 법익 간의 균형을 이루면서 상대적으로 영세한 임차인들을 보호범위에 포함시키기에 적정한 범위 내에서 정해질 것임을 충분히 예측할 수 있다. 나아가 위 보증금액을 정하기 위한 보다 구체적인 기준을 밝히고 있는 제2조 제2항을 통해, 그 금액을 정하기 위해 ‘해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등’이 고려될 것이며, 보증금액을 ‘지역별로 구분’하여 정할 것이라는 점도 예측할 수 있다.
(3) 이 사건 기준조항의 경우
이 사건 기준조항이 대통령령에 위임하고 있는 사항은 차임액에 곱하는 ‘비율’이다. 이 사건 기준조항에서 상가임대차법의 적용기준이 되는 보증금액을 정할 때 차임에 일정 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 하는 것은, 차
임과 보증금이 일정한 산정률을 통해 서로 전환되는 관계에 있으므로(상가임대차법 제12조), 차임을 고려하여야 보증금만 존재하는 임대차와 차임이 존재하는 임대차 간의 형평을 달성할 수 있기 때문이다. 그렇다면 대통령령으로 정해질 비율은, 상가임대차법의 적용 여부에 있어 형평에 어긋나지 않기 위해서는 어느 정도의 차임액이 어느 정도의 보증금액과 상응한다고 보는 것이 합리적인지를 정하기 위한 비율이 될 것임을 예측할 수 있다.
상가임대차법 제12조가 보증금을 월 차임으로 전환할 경우의 산정률을 제한함에 있어 은행의 대출금리를 고려하는 것에서 볼 수 있듯이, 월 차임은 보통 보증금을 통해 얻을 수 있는 금융이익을 고려하여 정해지는 것이 통상적이며, 무엇보다 이 사건 기준조항 스스로 가장 중요한 고려 기준으로 ‘은행법상 대출금리’를 직접 밝히고 있으므로 그 상한과 하한을 법률에서 명확하게 밝히고 있지 않다는 사정만으로 대통령령에서 정해질 범위의 대강을 예측할 수 없다고는 볼 수 없다.
따라서 이 사건 기준조항은 포괄위임입법금지원칙에 위반되지 않는다.
다. 이 사건 제외조항의 기본권침해 여부
(1) 재산권 침해 여부
(가) 재산권 보장의 대상
그러나 입법자가 상가임대차법을 통해 재산권 질서를 새로이 형성함에 따라 상가임차인이 누리게 되는 임차권, 즉 제3자에 대해 대항력이 인정되며, 보증금을 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 회수할 수 있고, 계약갱신요구를 통해 일정한 임대차기간을 보장받을 수 있는 등 민법상 임차권에 비해 강화된 상가임대차법상 임차권은 재산가치 있는 구체적 권리라고 볼 수 있으므로, 헌법에서 인정하는 재산권 보장의 대상으로 파악할 수 있다. 그렇다면 입법자는 상가임대차법의 제정으로 새로운 재산권의 내용을 형성하면서 이 사건 제외조항을 통해 상가임대차법의 적용범위를 설정함으로써 그러한 재산권
의 한계를 형성하고 있는 것이다.
(나) 심사기준
그렇다면 이 사건 제외조항이 재산권을 침해하는지 여부에 대한 심사는, 이 사건 제외조항이 재산권의 내용과 한계를 형성하면서 보증금액의 다과를 그 기준으로 설정한 것이 입법자에게 주어진 합리적인 재량의 한계를 일탈하였는지 여부를 심사하는 것으로 이루어져야 한다.
(다) 판단
상가임대차법은 민법상 채권에 불과한 임차권에 대항력을 인정하고, 보증금에 대한 우선변제권, 계약갱신요구권을 인정하고 차임 또는 보증금의 증액에 한도를 설정하는 등의 방식으로, 본래 사적자치에 의하여 형성되던 권리관계에 개입하여 상가임차인을 보호한다. 그 과정에서 임대인은 임대차계약의 내용이나 계약의 갱신 여부를 결정할 자유에 제약을 받고, 자신이 소유한 상가건물을 자신이 원하는 방식으로 사용·수익할 수 있는 권리가 제한되며, 우선변제권이 인정되는 임대보증금의 액수만큼 상가건물의 담보가치 활용에 제약을 받는다. 상가건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하여야 하고, 상가건물의 담보권자는 자신이 담보를 설정한 이후에 체결된 임대차의 경우라도 최우선변제되는 보증금액만큼은 담보권 행사에 대한 예측할 수 없었던 제약을 감수해야 하며, 임대인에 대한 일반채권자도 우선변제되는 임대보증금으로 인해 채권 회수에 제약을 받을 수 있다. 이와 같이 임차인 보호를 위해 사적자치 원리에 수정을 가하여 임차인의 지위를 강화하는 것은 그 상대방인 임대인이나 상가건물의 양수인과 담보권자, 임대인에 대한 채권자 등 다른 권리주체의 계약의 자유 및 재산권 보장의 요청과 충돌하고, 사적 자치 및 거래의 안전이라는 공익을 저해하는 측면이 있다.
에서 제외되는 임대차관계는 민법상의 일반원칙에 맡김으로써 상충하는 법익 간의 균형을 이루기 위한 것이므로 그 목적의 정당성이 충분히 인정될 수 있다.
상가임대차법의 적용을 통하여 더욱 강하게 보호되어야 하는 상가임차인인지 여부를 판단하는 데 있어서, 어느 정도의 보증금을 감당할 수 있는지가 상가임차인의 경제력을 판단하는 유일한 요소는 아니어도 가장 중요한 요소 중 하나라는 점은 부인할 수 없고, 임대차계약에 의해 명백히 드러난 보증금 액수 외에 어떤 다른 요소가 임차인의 경제력과 명확한 상관관계를 가지며 그 파악이 용이할 것인지 상정하기 어렵다. 따라서 대체로 보증금이 소액인 상가임대차의 경우 임차인이 영세한 상인일 가능성이 크고, 반대로 거액의 보증금이 수수되는 임대차계약의 경우에는 임차인이 비교적 자력이 있는 경우가 많을 것이라는 전제 하에 보증금의 액수를 상가임대차법의 적용 기준으로 선택한 입법자의 판단은 그 합리성이 충분히 인정될 수 있다. 또한 상가임대차법에 의해 보호되는 임대차계약의 보증금이 클수록 임대인이나 상가건물의 담보권자 등 다른 권리주체의 재산권 제약이 커질 수 있다는 점도 보증금의 액수를 상가임대차법의 적용기준으로 선택할 합리적인 이유가 될 수 있다.
기준이 되는 특정 금액을 설정하는 입법방식은 그 기준금액 전후로 근접한 임차인 사이에 형평의 문제를 야기할 수 있으나, 이는 금액을 기준으로 법률효과를 달리하는 모든 법률에서 나타날 수밖에 없는 것으로 입법기술상 불가피한 현상이며, 그러한 기준 설정이 현저히 불합리하다고 볼 사정은 아니다. 또한 이 사건 제외조항이 임대인들로 하여금 상가임대차법의 적용을 피하기 위해 차임을 인상하도록 유발하는 측면이 있다고 하여도 이는 일반적으로 제도의 도입에 따라 발생하는 부수적인 현상이므로, 그 현상만을 이유로 이 사건 제외조항의 합리성이 훼손되지는 않으며, 차임은 기본적으로 시장원리에 의해 형성되는 것이지 임대인이 주변의 시세와 경제상황을 고려하지 않고 자의적으로 결정할 수 있는 것도 아니다.
한편, 설령 현재의 기준 보증금액이 실제로 보호가 필요한 상가임차인을 충분히 포섭할 수 없다 하여도, 그것은 시행령이 정하고 있는 보증금의 액수나 차임액에 곱할 비율의 구체적 타당성 문제로, 시행령의 개정을 통해 보다 현실성 있는 금액과 비율을 설정함으로써 상당 부분 해결될 수 있는 것이지, 보증금액을 기준으로 적용범위를 한정한 이 사건 제외조항 자체의 문제는 아니다. 실제로도 이 사건 헌법소원이 제기된 이후 2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정된 시행령은 기준이 되는 보증금액을 서울특별시 기준으로 3억 원에서 4
억 원으로 상향조정하여, 법률의 변화 없이 더 많은 상가임차인을 상가임대차법의 보호범위에 포섭하였다.
위와 같은 점들을 종합하여 볼 때, 이 사건 제외조항을 통해 상가임대차법의 적용범위를 일정 보증금액 이하의 상가임대차로 한정한 입법자의 판단이 현저히 자의적이라거나 재산권 형성에 있어서 입법자의 재량을 일탈하였다고 보기 어렵다.
(2) 평등원칙 위반 여부
거주공간으로서 주택은 국민 생활의 가장 기본적인 문제인 만큼, 헌법은 국가에게 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 할 의무를 부과함으로써(제35조 제3항) 그 중요성을 강조하고 있다. 특히 주거의 안정은 인간다운 생활을 하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다는 점에서, 주택임차인을 보호하는 것은 헌법 제34조 제1항 및 제2항에 의해 정당화될 수 있다(헌재 1998. 2. 27. 97헌바20 , 판례집 10-1, 141, 149 참조).
반면, 상가건물은 기본적으로 영리활동을 목적으로 하는 공간이므로, 상가건물의 임대차 관계도 우리 헌법질서가 제119조 제1항을 통해 보장하는 자유시장 경제질서 내에서 사적 자치의 원칙에 따라 규율되는 것이 원칙이다. 다만, 상가임차인이 자신의 경제적 이익을 최대화하기 위한 목적으로 상가건물에 투자한 비용, 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 고객 등의 경제적 이익이 임대인의 계약 해지 및 갱신 거절에 의해 침해될 수 있다는 사정은 자칫 상가임대차관계의 불공정이나 상가임차인의 경제활동 위축을 가져올 수 있고, 이는 결국 국민경제의 균형발전에도 장애가 된다. 그러므로 상가임대차법이 상가임차인을 보호하는 것은, 원칙적으로 사적 자치를 존중하면서 시장경제질서의 회복을 위해 보충적으로 규제와 조정을 가할 수 있도록 한 헌법 제119조 제2항에 의해 정당화될 수 있는 것이다.
이와 같은 점들을 종합하여 보면, 주택임차인과 상가임차인은 본질적으로 동일한 비교집단으로 보기 어렵고, 이 사건 제외조항이 본질적으로 동일한 집단을 다르게 취급하는 차별적 효과를 야기하지 아니하므로 평등원칙에 위반된다고 할 수 없다.
설령 주택임차인과 상가임차인을 임차인이라는 점에서 동일한 비교집단으로 상정한다고 하여도, 위와 같은 차이점을 고려할 때, 주거공간의 안정성과 주택임대차보증금은 임차인의 자력 여부에 불문하고 보호하는 반면, 영업활동의 안정성과 상가임대차보증금의 보호는 이와 상충되는 임대인 및 이해당사자의 이익과의 조화를 꾀하기 위해 보증금의 액수를 고려하여 일정 범위 내로 한정하겠다는 입법자의 판단이 현저히 자의적이라고 보이지 아니하므로, 그러한 차별취급은 합리적인 것으로 정당화될 수 있다.
한편, 청구인은 이 사건 제외조항이 상가임차인이라는 동일한 집단을 보증금액이라는 기준으로 차별 취급하고 있으므로 평등원칙에 위반된다고 주장하나, 결국 이는 상가임대차법의 적용범위를 정하는 데 있어 일정한 보증금액을 기준으로 설정한 것이 합리적인지 여부를 판단하여 달라는 것에 다름 아니고, 앞서 재산권 형성에 있어 입법자의 합리적인 재량을 일탈하였는지 여부를 심사함으로써 함께 판단되었으므로 별도로 평등원칙 위반 여부를 검토하지 않는다.
라. 청구인의 기타 주장에 대한 판단
(1) 직업수행의 자유 침해 여부
청구인은 이 사건 법률조항들에 의해 자신의 직업수행의 자유가 침해된다고 주장하나, 이 사건 법률조항들은 상가건물에서의 영업이라는 직업수행행위를 직접적으로 제한하는 것이 아니다.
자기 소유 건물에서 영업행위를 하는 사람은 이 사건 법률조항들로 인하여 영업행위에 아무런 제한을 받지 않고, 청구인과 같이 상가건물을 임차하여 영업을 하는 사람은 그 임대차관계가 상가임대차법의 적용범위에 포함되지 않을 경우에 계약갱신요구권을 행사할 수 없기 때문에 같은 장소에서 지속적으로 영업할 수 있는 가능성은 다소 낮아질 수 있지만, 이는 직업수행의 자유에 대
한 간접적이고 사실적인 효과일 뿐이며(헌재 2011. 11. 24. 2011헌바51 참조), 당사자 사이의 합의를 통해 계약을 갱신하여 같은 장소에서 계속 영업을 하는 데에는 아무런 제한을 가하지 않는다.
따라서 이 사건 법률조항들이 청구인의 직업수행의 자유를 침해한다고 볼 수 없다.
(2)행복추구권 및 인간다운 생활을 할 권리 침해 여부
청구인은 이 사건 법률조항들이 자신의 경제활동을 제한함으로서 행복추구권 및 인간다운 생활을 할 권리를 침해한다고 주장한다.
보호영역으로서 직업이 문제되는 경우 직업의 자유와 행복추구권은 서로 특별관계에 있어 기본권의 내용상 특별성을 갖는 직업의 자유의 침해 여부가 우선하므로 행복추구권 관련 위헌 여부의 심사는 배제되어야 하는데(헌재 2003. 9. 25. 2002헌마519 ), 앞서 직업수행의 자유 침해 여부를 판단한 만큼 행복추구권에 대하여는 별도로 판단하지 아니한다.
한편, 헌법 제34조 제1항의 인간다운 생활을 할 권리는 인간의 존엄에 상응하는 최소한의 물질적인 생활의 유지에 필요한 급부를 요구할 수 있는 권리일 뿐, 사적자치에 의해 규율되는 사인 사이의 법률관계에서 계약갱신을 요구할 수 있는 권리나 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리 등은 헌법 제34조 제1항에 의한 보호대상이 아니므로, 이 사건 법률조항들이 청구인의 인간다운 생활을 할 권리를 침해한다고 볼 수 없다.
5. 결 론
이 사건 법률조항들은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판관
재판관 박한철(재판장) 이정미 김이수 이진성 김창종 안창호 강일원 서기석 조용호
별지
[별지] 관련조항
제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
②임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제10조(계약갱신 요구 등)①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1.임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2.임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7.임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
②제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
부칙 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
구 상가건물 임대차보호법 시행령(2010. 7. 21. 대통령령 제22283호로 개정
되고, 2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것)
제2조(적용범위)①‘상가건물임대차보호법’(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서“대통령령으로 정하는 보증금액”이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시: 3억 원
2.수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만 원
3.광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만 원
4. 그 밖의 지역: 1억5천만 원
제2조(적용범위) ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.