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원고
원고 (소송대리인 법무법인(유한) 로고스 담당변호사 임수식 외 1인)
피고
피고 (소송대리인 법무법인 로직 담당변호사 김광수)
2021. 10. 15.
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
피고는 2021. 4. 1.이 도래하면 원고에게 별지 표시 건물 중 1층 20평 7홉 1작(68.41㎡)을 인도하라.
이유
1. 기초사실
가. 피고는 2014. 2. 27. 소외 1과 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층 68.41㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 62,000,000원, 월차임 5,000,000원(부가가치세 별도, 2015. 4. 1.부터 5,500,000원으로, 2017. 4. 1.부터 6,000,000원으로 각 인상), 임대차기간 2014. 1. 1.부터 2019. 3. 31.까지로 하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 이후 소외 1은 사망하였고, 2016. 6. 24. 이 사건 건물에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하여 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6 명의로 각 1/5 지분씩 소유권이전등기가 경료되었다.
다. 피고는 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6과 2019. 4. 1.자로 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 62,000,000원, 월차임 7,500,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2019. 4. 1.로부터 12개월로 하는 이 사건 임대차 갱신계약을 체결하였다. 이후 이 사건 임대차계약은 한 차례 묵시적으로 갱신되었다.
라. 원고는 2020. 4. 28. 소외 2, 소외 3, 소외 4, 소외 5, 소외 6로부터 이 사건 건물을 매수하고 2020. 6. 30. 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 피고는 이 사건 부동산에서 약국을 운영하면서 이를 점유하고 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 원고는, 갱신거절 의사가 포함된 이 사건 소장의 송달로써 이 사건 임대차계약은 2021. 3. 31. 기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다고 주장한다.
나. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항 , 제3항 에 의하면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 위 법 제10조 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 이 경우 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항 은 이에 대하여 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서만 행사할 수 있다고 정하여 임차인의 갱신요구권 행사에 따른 의무임대차기간을 연장하고, 다만 부칙(제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조에서 ‘ 제10조 제2항 의 개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 규정이 가리키는 임대차는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 하고( 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조), 위와 같이 개정 상가임대차법 시행 후 갱신되는 임대차에는 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신되는 경우는 물론 당사자의 합의에 의하여 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다고 해석된다.
을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 2020. 10. 8. 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구한다는 의사를 통지한 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 임대차계약이 개정 상가임대차법 시행 이후 두 차례 갱신되었음은 앞서 본 바와 같으므로 이 사건 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항 이 적용되는바, 원고로서는 원칙적으로 상가임대차법 제10조 제1항 에 의하여 정당한 사유 없이 위 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.
다. 원고는, 피고가 2019. 4. 1.자 계약 체결시 1년간의 잠정적·한시적인 기간 연장 및 1년의 기간 만료 후 아무런 이의 없는 임대목적물 인도에 동의·수락하였는바, 이로써 피고는 묵시적으로 갱신요구권을 포기하였거나 피고의 갱신요구는 신의칙 내지 금반언의 원칙에 위배되어 허용될 수 없다고 주장하나, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 2019. 4. 1.자 계약 체결시 1년간 잠정적·한시적으로 기간을 연장하고 1년의 기간 만료 후 아무런 이의 없이 이 사건 부동산을 인도하는 데에 동의하거나 이를 수락하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
라. 원고는, 피고가 이 사건 부동산의 일부를 이미 2008. 1. 1.경부터 임차하여 사용해 왔으므로 생업종사의 배려 목적의 취지는 이미 충분히 보장받았고 10년의 의무보장기간은 기존 임차인이 영위해오던 영업의 동일성을 기준으로 판단할 문제이지 임대차계약 내지 임차목적물, 월차임의 동일성 여부 등에 따라 판단할 문제가 아니므로, 피고의 갱신요구권은 이미 소멸하여 부존재한다고 주장한다. 갑 제5호증의 각 기재에 의하면, 피고가 2008. 1. 1.부터 이 사건 건물 1층 전체인 이 사건 부동산에 관하여 2014. 2. 27. 임대차계약을 체결하기 전까지 소외 1과 이 사건 부동산의 일부(계약서 기재 약 9평 혹은 약 10.3평 혹은 27.364㎡)에 관하여 임대차계약을 체결해온 사실을 인정할 수 있으나, 갑 제2, 5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 이전 임대차계약과 이 사건 임대차계약의 각 임대차목적물의 면적, 임대차보증금 및 월차임의 액수 등에 비추어 볼 때, 이 사건 임대차계약이 이전 임대차계약과 동일성이 있다고 보기 어렵고, 10년의 의무임대차기간은 영업의 동일성을 기준으로 판단되어야 하는 것으로 이미 이 사건 임대차계약에 관하여 그 의무임대차기간이 도과하여 피고의 갱신요구권이 소멸하였다는 원고의 주장은 독자적인 견해에 불과하여 받아들이지 않는다.
나아가 원고는 적어도 피고가 이 사건 임대차계약 이전부터 임차해 오던 이 사건 부동산의 일부인 27.364㎡에 관한 한 피고의 갱신요구권은 이미 소멸하여 부존재한다고 주장하나, 이 사건 임대차계약이 이전 임대차계약과 동일성이 있다고 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같을 뿐만 아니라, 을 제7, 15호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이후 기존에 임차하여 사용하던 27.364㎡와 나머지 41.046㎡을 합하여 하나의 약국 점포로 사용하고 있는 점, 달리 이 사건 부동산이 두 개의 점포로 구분되어 있다거나 쉽게 구분이 가능하다고 보이지도 않는 점, 이 사건 임대차계약을 임대차목적물 중 27.364㎡와 41.046㎡로 각 가분할 수 있다고 상정하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약의 임대차목적물인 이 사건 부동산 중 27.364㎡만을 분리하여 2008. 1. 1.부터 의무임대차기간이 기산된다고 보기는 어렵다.
마. 원고는, 거듭된 묵시적 갱신 등을 통한 2년간의 계속적 점유 사용 기회를 제공하고 조기 인도 이전에 따른 비용 등을 면하게 한 사정은 개정 상가임대차법 제10조 제1항 제3호 소정의 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’에, 임대차의 존속에 영향을 주는 임차 건물이 타에 매각된 사정은 같은 항 제8호 소정의 ‘그 밖에 임차인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 각 해당된다고 볼 여지가 있으므로 피고의 갱신요구를 정당히 거절할 수 있다고 주장하나, 위 주장 역시 원고의 독자적인 견해에 불과하여 받아들이지 않는다.
바. 따라서 원고는 피고의 이 사건 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 없다고 할 것이므로, 결국 이 사건 임대차계약이 2021. 3. 31. 기간만료로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각한다.
[별지 생략]