부동산거래관리과-847 (2010.06.24)

양도

「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택 또는 대한주택보증주식회사가 사업주체로부터 매입한 환매조건부 미분양주택을 환매기간 내에 사업주체가 환매하여 분양하는 주택은 「조세특례제한법 시행령」 제98조의4제1항에 규정된 미분양주택에 해당하는 것으로 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임

「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택 또는 대한주택보증주식회사가 사업주체로부터 매입한 환매조건부 미분양주택을 환매기간 내에 사업주체가 환매하여 분양하는 주택은 「조세특례제한법 시행령」 제98조의4제1항에 규정된 미분양주택에 해당하는 것으로 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.

조세특례제한법 제98조의5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- A시행사의 미분양아파트 내역 : 수도권 밖 소재, 전용면적 149㎡, 2010년 9월준공예정

- 대한주택보증(주)의 제3차 환매조건부 미분양주택 매입공고에 따라A시행사 200세대 환매신청

- 2009년 6월 본심사 통과되어 환매조건부 매매계약 체결(대한주택보증(주)로 신탁등기)

· 환매기간 : 매매계약 체결일부터 소유권보존등기 후 1년까지

- 2010.5.30. A시행사로 환매하여 분양계약 체결

○ 질의내용

-사업주체가 대한주택보증주식회사에 환매조건부로 매매한 후 환매기간내에 환매하여 분양하는 주택이 미분양주택 과세특례( 조특법 제98조의5) 적용 대상인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 조세특례제한법 제98조의5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「 주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우 : 100분의 60

2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우 : 100분의 80

3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우 : 100분의 100

② 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항을 적용받는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제95조제2항 및 제104조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호를 적용한다.

1. 장기보유 특별공제액 : 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표 1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액

2. 세율 : 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율

④ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 분양가격 인하율의 산정방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법<법률 제10285호, 2010.5.14> 부칙

제1조(시행일)이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 적용례)제98조의5의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 계약하는 분부터 적용한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제98조의4 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 법 제98조의5제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다.

1. 「 주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 "대한주택보증주식회사"라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택

3. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택

4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5 및 제1호의8에 따라 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7 및 제1호의9에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.

1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 사업주체등(제1항제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택

3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택

③ 이하 생략

○ 주택법 제76조 【대한주택보증주식회사의 설립】

① 주택건설에 대한 각종 보증을 함으로써 주택분양계약자를 보호하고 주택건설을 촉진하며 국민의 주거복지 향상 등에 기여하기 위하여 대한주택보증주식회사를 둔다.

② 대한주택보증주식회사는 정관으로 정하는 바에 따라 본점의 소재지에서 등기함으로써 성립한다.

③ 대한주택보증주식회사는 정관을 제정하거나 변경하려는 경우에는 국토해양부장관의 인가를 받아야 한다.

○ 주택법 제77조 【업무】

① 대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무

2. 제1호에 따른 보증을 이행하기 위한 주택의 건설 및 하자보수 등의 업무

3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ공공단체 등이 위탁하는 업무

4. 제40조제6항에 따른 주택건설대지 신탁의 인수업무

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 업무

② 제1항에 따른 업무를 수행하기 위하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 주택법 시행령 제106조 【보증의 종류와 보증료】

① 법 제77조제1항제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.

1.분양보증 : 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)

가.주택분양보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증

나. 주택임대보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 임대계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 임대(사용검사 및 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증

2. 이하 생략

② 이하 생략

○ 주택법 시행령 제107조 【보증과 관련된 업무】

①법 제77조제1항제5호에서 "그 밖에 대통령령이 정하는 업무"란 대한주택보증주식회사가제106조제1항제1호에 따른 보증으로 인하여 부담하게 되는 보증채무를 면하고 보증채무 이행에 수반되는 손실을 방지하기 위하여 시공 중인 주택을 일시 매입하여 임대ㆍ관리하는 업무를 말한다.

② 생략