주식회사 유원전자

서귀포시장

2021. 5. 11.

1. 피고가 2020. 8. 27. 원고에 대하여 한 건축관계자 변경신고 반려처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

○ 원고는 2020. 5. 11. 제주지방법원 2019타경4566, 7695 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)에서 서귀포시 (주소 2 생략) 전 2689㎡, 1557 전 985㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상에 건축 중이던 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 최고가매수신고인으로서 매각허가결정을 받았고, 매각대금을 납부하고 2020. 6. 10. 이 사건 토지에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

○ 원고가 이 사건 토지 및 건물을 경락받기 이전의 소유자였던 소외 1, 소외 2(이하 ‘소외 1 등’이라 한다)는 2016. 10. 31. 피고로부터 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물을 건축하기 위한 건축허가를 받았고, 위 건축허가로 농지전용허가가 의제됨에 따라 부과된 농지보전부담금 45,302,400원을 납부하였다. 주1)

○ 원고는 2020. 7. 1. 피고에게 이 사건 건물의 건축주를 소외 1 등에서 원고로 변경하는 내용의 건축관계자 변경신고를 하였다.

피고는 위 변경신고에 관하여 원고에게 기 납부된 농지보전부담금의 권리에 대한 양도양수를 증명할 수 있는 서류를 제출하도록 요구하였고, 원고가 그 서류를 제출하지 않았다는 이유로 2020. 8. 27. 원고에 대하여 주문 기재 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

[인정 근거] 갑 제1 내지 10호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 판단

가. 관련 법리

건축허가는 대물적 성질을 갖는 것으로 건축허가의 효과는 허가대상 건축물의 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것은 아니므로, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인이 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등을 제출한 경우 이는 건축법 시행규칙 제11조 제1항 에서 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 제출한 경우에 해당한다( 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 참조).

건축법 시행규칙 제11조 의 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것이 아니라, 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하므로, 허가대상 건축물의 양수인이 구 건축법 시행규칙에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 시장·군수 등 행정관청에 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 신고의 수리를 거부할 수는 없다( 대법원 2014. 10. 15. 선고 2014두37658 판결 참조).

건축관계자 변경신고서에 첨부하여야 하는 건축법 시행규칙 제11조 제1항 에 정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’란 건축할 대지가 아니라 허가대상 건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 의미하고, 그 서류를 첨부하였다면 이로써 건축법 시행규칙에 규정된 건축주 명의변경신고의 형식적 요건을 갖춘 것이다. 허가권자는 양수인에 대하여 건축법 시행규칙 제11조 제1항 에서 정한 서류에 포함되지 아니하는 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류의 제출을 요구하거나, 양수인에게 이러한 권리가 없다는 실체적인 이유를 들어 신고의 수리를 거부하여서는 아니 된다( 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013두11475 판결 참조).

나. 이 사건 처분의 적법 여부

위 가.항의 법리에 비추어 살피건대, 피고가 원고의 건축관계자 변경신고를 수리함에 있어 원고에게 ‘건축물에 관한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’ 외에 추가로 ‘농지보전부담금의 권리에 관한 서류’의 제출을 요구할 법적 근거가 없다.

따라서 이 사건 처분은 그 처분사유가 존재하지 아니하므로 위법하다.

다. 피고의 주장에 대하여

피고는, 농림축산식품부가 제작한 농지업무편람상 농지전용허가를 받아 전용목적사업 시행 중 경매에 의하여 소유권이 변경된 경우, 낙찰자가 해당 목적사업을 계속하여 추진하려면 신규 농지전용허가 또는 신고수리(신규 농지 전용허가 신청자의 농지보전부담금 납입확인 후 종전 수허가자에게 농지보전부담금 환급조치)가 필요하다고 정하고 있고, 농지법 시행규칙 제26조 제2항 제6호 가 농지보전부담금을 납부한 후 농지전용허가를 받은 자의 명의가 변경되는 경우에는 농지보전부담금의 권리승계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하도록 정하고 있으므로, 원고가 민사집행법에 따른 경매절차로 이 사건 토지 및 건물의 소유권을 취득하였더라도 건축허가권이라는 공권적 권리가 아무런 제한 없이 포괄적으로 원고에게 이전된다거나 농지보전부담금에 관한 권리가 당연히 원고에게 이전하는 효과가 발생한다고 볼 수 없다고 주장한다.

그러나 이는 “건축허가를 받은 자가 농지전용허가가 의제되고 농지보전부담금을 납부한 상황에서, 건축중인 건물을 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인이 취득한 경우(이때 건축허가의 효과는 매수인에 이전되고, 매수인이 자기 명의로 건축주 변경신고를 하면 건축법 제16조 제3항 , 제11조 5항 에 의하여 농지전용허가 명의의 변경도 의제된다), 기 납부 농지보전부담금을 종전 납부자에게 환급하고 매수인에게 새로이 농지보전부담금 부과처분을 할 것인지, 또는 기 납부 농지보전부담금이 매수인을 위하여 납부되어 있는 것으로 볼 것인지”의 문제로서 따로 논하여져야 할 것이지, 건축관계자 변경신고 수리 여부의 단계에서 이를 따질 것은 아니다.

따라서 피고의 위 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다. 주2)

4. 결론

원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

주1) 상세히 보면, 소외 1, 소외 2, 소외 3이 농지보전부담금을 납부하였고, 이후 소외 3이 위 농지보전부담금에 대한 권리를 소외 1, 소외 2에게 양도한 것인바(을 제3호증의 기재), 이러한 과정은 이 사건 결론과는 무관하므로, 편의상 소외 1, 소외 2가 납부한 것으로 위와 같이 기재하였다.

주2) 한편 굳이 이 문제에 관하여 보더라도, “민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인이 건축중인 건물을 취득하고 건축관계자 변경신고를 하는 경우, 기 납부 농지보전부담금은 매수인을 위하여 납부되어 있는 것으로 본다.”는 것이 법원의 일관된 입장이다[서울행정법원 2017구합90292 판결(서울고등법원의 항소기각, 대법원의 상고기각으로 확정), 인천지방법원 2015구합50539 판결(확정), 인천지방법원 2016구합51324 판결(확정), 수원지방법원 2014구합4208 판결(확정), 춘천지방법원강릉지원 2013구합20012 판결{서울고등법원(춘천)의 항소기각, 대법원의 상고기각으로 확정}, 대전지방법원 2015구합2361 판결(대전고등법원의 항소기각, 대법원의 상고기각으로 확정)].