집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 및 제48조 소정의 매수청구권에 관한 규정이 단독주택 소유자들로 구성된 재건축조합과 그 조합에 불참한 주택소유자 사이에도 적용되는지 여부(소극)

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 및 제48조 소정의 매수청구권에 관한 규정은, 단독주택 소유자들로 구성된 재건축조합과 그 재건축조합에 불참한 주택소유자와의 사이에도 적용하기로 하는 명문규정이 없으므로 조합과 불참소유자들 간의 법률관계에 그대로 적용되지 아니하며, 일부 주택소유자들의 그 조합에의 불참으로 인하여 그 조합의 사업진행이 다소 지연된다고 하더라도 그 매수청구권은 일종의 형성권으로서 당사자의 계약체결의 자유를 상당 부분 제한하는 성질의 권리이므로, 같은 법에서 규정하는 구분소유자로서의 권리의무를 가지지 아니하는 단독주택의 소유자인 재건축조합과 조합불참 주택소유자들과의 관계에 그 매수청구권 규정을 함부로 유추적용할 수도 없다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 , 제48조

손석헌 (소송대리인 변호사 최휴섭)

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 별지목록 기재 각 부동산에 관하여 이 사건 소장부본 송달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 명도하라는 판결.

1. 인정 사실

아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 3, 4, 5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제7, 8, 9, 11호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 서울 성북구 석관동 43의 2 외 140필지 상에 건립된 126개 주택의 소유자 125명 중 116명을(1995. 3. 11. 이 사건 소제기일 현재)을 조합원으로 하여 사업시행구역(아파트를 건립할 위 석관동 43의 2 외 140필지를 말함, 이하 같다) 내의 기존의 노후, 불량건축물을 철거하고 그 철거한 대지 위에 아파트를 건설할 목적으로 설립된 재건축조합이고, 피고는 원고 조합의 사업시행구역 내에 소재하는 별지목록 기재 건물 및 대지(이하 이 사건 부동산이라고 함)를 소유, 점유하고 있는 자이다.

나. 원고 조합은 1991. 여름경부터 위 사업시행지역 내의 건물의 소유자들 중 재건축을 원하는 사람들이 중심이 되어 그 전신인 가칭 '석관지구 재건축조합'을 구성하고 재건축사업을 추진하기 시작하였는데, 1992. 초경 그 조합명칭을 가칭 '석관동 A지구 재건축조합'으로 변경하였고, 1993. 4. 17. 위 사업지구 내 주택의 소유자들 중 100명이 참석한 창립총회에서 재건축사업의 시행규모와 추진방법 등을 규정한 조합정관을 승인하고 임원을 선출한 다음 재건축사업을 결의하였으며, 1994. 4. 19. 관할 성북구청장으로부터 재건축조합설립인가를 받고, 1994. 12. 17. 성북구청장으로부터 아파트 6개동 453세대를 건축하는데 대한 민영주택건설사업계획승인을 받았다.

다. 원고 조합은 위 재건축결의에 참여하지 아니한 피고에 대하여 1994. 9. 27. 서면으로 재건축사업 참가 여부에 관하여 회답할 것을 최고하였고, 피고는 이에 대하여 아무런 회답을 보내오지 아니하였다.

2. 주장에 대한 판단

가. 당사자들의 주장

원고는, ' 집합건물의소유및관리에관한법률'(이하 집합건물법이라고 약칭함) 제47조 , 제48조 에 의하면 집합건물의 구분소유자는 그 5분의 4 이상의 찬성으로 재건축사업을 추진할 수 있고, 이 때 구분소유자 중 위 재건축사업에 불참하는 자가 있는 경우에는 위 참가 구분소유자측에서 위 불참 구분소유자의 지분에 대하여 매수청구권을 행사하여 매매를 성립시킬 수 있는바, 그와 같은 매수청구권 규정은 단독주택에 대한 재건축조합인 원고 조합과 그 사업시행구역 내에 주택을 소유하는 피고와의 사이에도 그대로 적용되거나 유추적용되는 것이고, 원고 조합은 피고에게 매수청구권을 행사하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 대하여 소유권이전등기절차를 이행하고, 이를 인도할 의무가 있다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, 위 집합건물법의 규정은 집합건물의 재건축에만 적용되는 규정으로서 단독주택에 대한 재건축조합인 원고 조합에게는 위 규정에 의한 매수청구권이 없고, 위 규정을 유추적용할 수도 없다고 주장한다.

나. 판 단

그러므로 살피건대, 위 집합건물법 제47조 는, "건물건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선, 복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우, 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다(제1항), 제1항의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의한다(제2항)"고 규정하고, 위 법 제48조 는, "재건축의 결의가 있는 때에는 집회를 개최한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다(제1항), 제1항의 최고를 받은 구분소유자는 최고수령일로부터 2월 이내에 회답하여야 한다(제2항), 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다(제3항), 제2항의 기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자, 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 매수지정자라고 함)는 제2항의 기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다(제4항)"고 규정하고 있는바, 위 법이 적용되는 대상인 집합건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용되어 그 각 부분이 위 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권(구분소유권)의 목적으로 되고(위 법 제1조), 집합건물의 경우에는 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 안되고, 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 이외의 용도로 사용하거나 그 내부벽을 철거 또는 파손하여 증·개축하는 행위를 하여서는 안되며, 구분소유자는 그 전유부분 또는 공용부분을 보존 또는 개량하기 위하여 필요한 범위 내에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유에 속하지 아니하는 공용부분의 사용을 청구할 수 있는 등(위 법 제5조), 각 구분소유자의 소유권이 공동목적을 위하여 일정한 범위 내에서 제한될 수밖에 없는 법리에 비추어 보면, 위 법에 따른 재건축의 경우에 결의불참 구분소유자의 소유지분에 대하여 매수지정자가 매수청구권을 행사할 수 있다는 규정은 구분소유권에 대한 일종의 제한으로서 이해될 수 있다 할 것이다.

그러나 위 법이나 다른 법규(원고 조합 설립인가의 근거규정이라고 하는 주택건설촉진법 등)에 위 법 소정의 매수청구권의 규정을 이 사건 원고 조합과 피고와의 관계와 같이 일정한 지역 내의 단독주택의 소유자들로 구성된 재건축조합과 그 재건축조합에 불참한 주택소유자와의 사이에도 적용하기로 하는 명문규정이 없으므로 위 매수청구권 규정이 원·피고 간의 법률관계에도 그대로 적용된다는 원고 주장은 받아들일 수 없다.

또한 비록 원고 주장과 같이 피고의 원고 조합에의 불참으로 인하여 원고 조합의 사업진행이 다소 지연된다고 하더라도, 위 매수청구권은 일종의 형성권으로서 당사자의 계약체결의 자유를 상당 부분 제한하는 성질의 권리이므로 앞서 본 위 집합건물법에서 규정하는 구분소유자로서의 권리의무를 가지지 아니하는 단독주택의 소유자인 피고와 원고 조합과의 관계에 위 매수청구권 규정을 함부로 유추적용할 수도 없다고 봄이 타당할 것이므로, 위 규정의 유추적용에 의하여 원고 조합에 피고에 대한 매수청구권이 있다는 원고 주장 역시 받아들일 수 없다.

3. 결 론

따라서 원고에게 피고에 대한 매수청구권이 있음을 전제로 하는 이 사건 청구는 어느모로 보나 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략]