가.청구인은 OOO 경매로 취득(낙찰가액 OOO원)한OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를임의경매로 인한 매각 절차에 의하여OOO에게OOO원에 양도하였으며 이에 대한 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 매각 이후확정 신고일까지 양도소득세를 무신고 하였으므로임의경매에 의해 확인된 취득 및 경매로인한 매각절차에 따른 경락가액에 의해 양도차익을 산출하여OOO청구인에게2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 경매로 취득할 당시 잔금을 OOO에서의 대출금(OOO원) 및 사채업자 OOO에게서 차용한 사채(OOO원)로 낙찰금액을 지급하면서 ① 감정비용, 설정비용, 법무사 수수료 등OOO원, ② 사채이자 OOO원, ③ 사채알선 수수료 OOO원, ④ 사채브로커 수수료 OOO원, ⑤ 소유권 이전비용 OOO원, ⑥ 지방세 OOO원, ⑦ 창고수선비용 OOO원 총 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 발생하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 하며, OOO으로부터 사기를 당하여 쟁점부동산의 양도와 관련한 차익이 전혀 발생하지 아니하였으므로 이 건 과세처분은 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 이미 필요경비로 인정된 소유권 이전비용 OOO원을 제외한 나머지 경비는 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 열거하고 있는 양도소득에 대한 필요경비에 해당하지 아니하여 양도소득금액에서 공제할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 필요경비로 차감할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료에 의하면, 처분청은 청구인이 OOO 쟁점부동산을 양도하고 이와 관련된 양도소득세를 무신고 하였으므로 취득가액(임의경매) 및 양도가액(임의경매)의 실질거래 가액을 확인하여 양도가액 OOO원에서 취득가액 OOO원 및 필요경비(취·등록세 등 이전비용) OOO원을 차감한 양도차익을 산정하여 「소득세법」제114조에 따라 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지한 것으로 확인된다.

(2) 청구인이 양도가액에서 필요경비로 차감하여야 한다고 주장하는 내역은 아래 <표>와 같다.

<표> 필요경비 주장 내역

(3) 청구인은 당초 쟁점부동산을 수출·입 세관창고로 활용하기 위하여 매수하였으나 여의치 않아 이를 OOO에게 OOO원에 매각하기로 하고 매매약정서를 체결하면서 사채 및 압류건을 해결하는 금액으로 OOO원, 잔금으로 OOO원을 지급하는 것으로 하였으나, 이후 OOO이 쟁점부동산을 담보로 대출을 받아 잔금을 지급한다 하여 청구인이 담보설정후 OOO 명의로 OOO원을 대출받았으나 대출금상환액 OOO원을 제외한 OOO원을 OOO이 받아간 후 연락두절되었고, 청구인은 OOO이 잔금지급을 이행하지 아니한 상태에서 청구인의 승인없이 쟁점부동산의 창고를 임대하여 받은 임대료 OOO원을 돌려달라며 OOO을 고소하였으나 무혐의 처분되었으며, OOO이 대출이자를 납입하지 아니하여 쟁점부동산이 경매에 넘어가 청구인은 전혀 배당을 받지 못하였는바 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인은 양도차익을 취한 사실이 전혀 없으므로 이 건 처분은 취소하여야 한다고 주장한다.

(4) 처분청은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 규정하고 있는바, 청구인이 필요경비로 인정해 달라고 주장하는 ① 대출목적의 감정평가비용, 근저당 설정비용, 이와 관련한 법무사 수수료, ② 사채이자, ③ 사채알선 수수료, ④ 사채브로커 수수료, ⑤ 재산세등 지방세액은「소득세법」에서 필요경비로 규정하고 있지 아니한 항목이며 자본적 지출액으로도 볼 수 없어 필요경비로 인정할 수 없고, ⑥ 실지로 지출이 확인된 소유권 이전비용 OOO원은 양도소득세 무신고 결정 과정에서 필요경비로 이미 인정되었으며, ⑦ 창고수선비용에 대하여는 자본적 지출여부 및 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용인지 여부를 확인하여 필요경비 산입 여부를 결정하여야 하나 청구인이 이와 관련한 객관적인 증빙을 제시하지 아니하였으므로 이를 필요경비로 인정할 지 여부를 판단할 수 없어 필요경비로 공제할 수 없다는 의견이다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도와 관련한 필요경비로 인정하여야 하며, 쟁점부동산의 양도와 관련하여 발생한 양도차익이 전혀 없으므로 이 건 과세처분을 취소하여야 한다고 주장하나, 처분청이 필요경비로 인정한 소유권이전비용 외에 청구인이 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 쟁점금액은 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 별도의 필요경비로 규정하고 있지 않으므로, 처분청이 쟁점금액을 필요경비에서배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다.제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (이하 생략)

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.