가. 청구인은 OOO 소재 OOO(토지 603㎡, 건물 481.92㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2009.9.23. 취득하여 소유하다가, 2013.2.22. 양도하고 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 하여 2013.4.30. 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 OOO원(이하 “쟁점비용①”이라 한다)은 쟁점부동산내의 시설 및 비품등의 매입비용으로, 부동산중개수수료 OOO원(이하 “쟁점비용②”이라 한다)은 비품매입관련 비용으로 보아 취득가액에서 차감하여 2013.10.2. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.17. 이의신청을 거쳐 2014.4.10. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 OOO로부터 취득하면서 부동산매매계약서 외에 별도 작성한 OOO 시설 비품에 관한 계약서(이하 “비품계약서”라 한다)는 OOO의 양도소득세 절감을 위하여 시설비품에 대한 세부명세서 등 객관적인 산출근거도 없이 임의로 작성되었고, 비품계약서의 특약사항 4호에는 원생포함 계약이라고 되어 있으며, 원생 수는 어린이집의 아주 중요한 수입 원천으로서 청구인은 어린이집 원생 수에 따른 영업권리금을 포함하여 OOO원에 쟁점부동산을 취득하였으나 중개인인 OOO가 부동산과 시설비품으로 임의로 구분하여 계약서를 작성한 것일 뿐이다.

쟁점부동산과 동일한 규모의 시설 및 비품을 중고품으로 구입한다고 할 경우 약 OOO원 정도 소요되고, 비품계약서가 명칭만 OOO 시설비품에 관한 계약서일 뿐 실질내용은 비품계약서의 특약사항 제4호에 기재되어 있는 것과 같이 원생을 포함하여 취득하는 것에 대한 대가로서 영업권리금이다.

(2) 청구인이 쟁점부동산 취득시 중개인인 OOO에게 지급한 중개수수료 OOO원은 쟁점부동산 취득관련 비용으로 취득가액에 산입하여야 한다.

나.처분청 의견

(1) 청구인은 OOO과 작성한 쟁점부동산 매매와 관련하여 작성한 부동산매매계약서 및 비품계약서는 임의로 양도가액을 나누어 작성한 사실과 다른 계약서이므로 실질에 따라 양도가액을 계산하여야 한다고 주장하나, 부동산매매계약서 및 비품계약서는 경제적인 제약이나 강제없이 당사자 사이에 자유로운 의사결정으로 작성된 것이며, 이를 사실과 다른 계약서라 한다면 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있다 할 것이다.

처분청이 실지조사를 통해 OOO에게 확인한바, 비품계약서상 OOO원은 양도가액이 아니라고 확인하였고, 비품계약서의 특약사항 4호에 “계약당일 현재상태의 계약이며 본 건물 내·외부에 설치 사용되는 교재·교구 일체 및 원생 포함한다”고 기재되어 있는 점, 부동산매매계약서상에 쌍방합의라고 기재되어 있는 점, 쟁점부동산 등기시 신고된 거래가액이 부동산매매계약서상의 금액인 점 등을 볼 때, 쟁점비용①은 양도가액으로 볼 수 없다.

(2) 쟁점비용②는 비품등의 구입에 따른 컨설팅비용이므로 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 수 없다.

3.심리 및 판단

가. 쟁점

계약서상 시설 및 비품 등의 가액은 실제 영업권리금에 해당하므로 취득가액에 포함하여야 하고, 부동산중개수수료 또한 취득가액에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

나.관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제94조【양도소득】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산의 양도로 발생하는 소득

가. 사업용 고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 2013.2.22. 쟁점부동산을 양도하고 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 하여 2013.4.30. 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 취득가액 중 쟁점비용①, 쟁점비용②는 쟁점부동산 취득관련 비용에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 경정·고지하였다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 양도소득세 조사종결 보고서에는 “청구인이 어린이집 시설 및 비품에 대한 거래대금 OOO원을 취득원가에 산입하였으나, 이는 토지·건물의 부동산에 부착된 건축물에 상당하지 아니하고 어린이집 운영에 필요한 각종 시설 및 교구재, 비품임이 전소유자 OOO과의 통화에서 확인되므로 취득원가에 산입을 배제하고, OOO에 대하여 OOO원을 중개수수료로 지급하였음을 이유로 필요경비로 공제하였으나, 부동산매매계약서는 당사자들간의 쌍방계약임이 계약서에 의하여 확인되고, 시설 및 비품에 관한 계약서에 중개인으로 OOO이 표시된 점으로 보아 이는 부동산 중개수수료가 아닌 시설 비품 중개로 보아야 하므로 필요경비 부인한다”라고 기재되어 있다.

(나) 청구인과 OOO이 2009.8.27. 작성한 부동산매매계약서에는매매대금 OOO원으로 하여,OOO원을 지급하며, 쌍방합의로 작성하였다고 기재되어 있다.

(다) 청구인과 OOO이 2009.8.27. OOO을 중개인으로 하여 작성한 “OOO 시설 및 비품에 관한 계약서”에는 2009.9.10. 매매대금 OOO원을 일시지불하는 조건으로 유치부 OOO을 인수한다고 기재되어 있다.

(라) 쟁점부동산 매매대금 지급내역은 총 OOO인 것으로 금융증빙상확인된다.

(마) OOO 대표자 OOO가 작성한 입금표에는 청구인을 공급받는자로 하여 OOO 컨설팅비 OOO원을 영수한 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 취득당시 시설 및 비품의 목록 및 가격현황(중고품)표를 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관계법령 등을 종합하여 살피건대, “OOO 시설 및 비품에 관한 계약서”의 특약사항에 쟁점부동산 내외부에 설치된 시설뿐만 아니라원생OOO도 포함한다고 기재되어 있는 점,부동산매매계약서는 실거래가 신고용으로 소유권이전등기 이전에 재작성하기로 한다고 기재되어 있는 점, 시설 및 비품가액과 영업권의 대가가 구분되어 조사되어 있지 않은 점, 처분청의 쟁점부동산 양도자인 OOO에 대한 양도가액 조사가 유선상 확인에 그치고 있는 점, 부동산중개수수료 또한OOO대표자 OOO가 작성한 입금표에는청구인을 공급받는자로 하여 OOO 컨설팅비 OOO원을 영수한 것으로 기재되어 있는 점, 부동산매매계약서와 OOO 시설 비품에 관한 계약서상에 기재된 문구의 필체가 동일해 보이는 점 등에 비추어 “OOO 시설 비품에 관한 계약서”에 기재된 매매대금 OOO원에는 시설 및 비품가액뿐만 아니라 원생인수 조건의 영업권에 대한 대가도 포함된 것으로, 부동산중개수수료는 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지출한 것으로 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산에 대한 실지취득가액과 부동산중개수수료를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.