득세 222,258,950원의 부과처분은 취득시기를 1988.6.25로 하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 경기도 시흥시 OO동 OOOOO외 전 5필지 2,312㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.6.25 청구인의 형 청구외 OOO로부터 455,000,000원에 취득하여 1995.6.14 경기도 시흥시에 공공사업용 토지로 693,496,000원에 양도하였다고 1995.8.28 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 취득한 것이 아니라 1986.1.21 전소유자인 청구외 OOO외 4인(이하 “전소유자들”이라 한다)으로부터 49,000,000원에 취득하였다하여 1995년도분 양도소득세 222,258,950원 및 농어촌특별세 14,829,420원 합계 237,088,370원을 1998.10.9 청구인에게 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.11.14 심사청구를 거쳐 1999.3.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 형인 OOO로부터 쟁점토지를 1988.6.25 매매가액 455,000,000원에 취득한 것이 사실임에도 청구인이 쟁점토지를 전소유자들로부터 1986.1.21 취득가액 49,000,000원에 취득한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점토지의 양도는 자경농지를 공공사업용 토지로 양도한 것이므로 농어촌특별세를 비과세 하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 쟁점토지를 형 OOO로부터 취득하였다고 자진신고한 매매계약서는 객관적인 입증자료로 볼 수 없고, 처분청이 전소유자들 중 한사람인 청구외 OOO으로부터 매매계약서를 제시받아 취득일자 및 취득가액과 실지취득자는 청구인이라는 사실을 확인하고 이를 실지거래내용으로 인정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

청구인은 쟁점토지의 양도는 자경농지를 공공사업용토지로 양도한 것이므로 농어촌특별세를 비과세 하여야 한다고 하면서 농지소재의 농지관리위원이며 영농회장인 청구외 OOO의 자경농지확인원을 제시하고 있으나, 쟁점토지가 농어촌특별세법 제4조 및 같은법시행령 제4조에서 규정한 양도일 현재 농지소재지에 거주하는 농민이 직접 경작한 농지세 과세대상이 되는 농지에 해당되는 것을 입증할 수 있는 농지원부 및 농지세과세증명원 등 증빙자료의 제시가 없어 비과세대상으로 보기 어려우므로 처분청이 농어촌특별세를 과세한 당초처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 취득시기 및 처분청이 확인한 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 맞는지 여부와,

(2) 쟁점토지가 자경농지를 공공사업용토지로 양도한 경우로서 농어촌특별세 비과세 대상이 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

양도당시 소득세법 제23조(양도소득) 제1항에서 “양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득” 이라고 규정하고 있고,

같은법 제4항에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.” 고 규정하고 있다.

같은법시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항에서 “법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.-2(생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우” 라고 규정하고 있고,

같은법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.” 라고 규정하고 있다.

같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.-2(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우” 라고 규정하고 있고, 제5항에서 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1.(생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 않는 경우” 라고 규정하고 있으며, 부칙 시행령 제8조(양도소득에 관한 적용례) 제2항에서 “제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.(1995.12.30 대통령령 제14860호)”라고 규정하고 있다.

농어촌특별세법 제4조(비과세)에서 “다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 농어촌특별세를 부과하지 아니한다

1.(생략)

2. 농어민 또는 농어민을 조합원으로 하는 단체에 대한 감면으로서 대통령령이 정하는 것” 이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제4조(비과세) 제1항에에서 법 제4조 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 감면을 말한다고 규정하고, 그 제1호에서 조세감면규제법 제63조 〔 조세감면규제법 제55조 제1항 제1호 또는 제2호에 해당하는 자가 직접 경작한토지(8년이상 경작기간은 이를 적용하지 아니한다)로서 농지세 과세대상이 되는 토지에 한한다)〕규정에 의한 감면 이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

청구인은 쟁점토지를 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 의거 경기도 시흥시에 협의양도하고 1995.6.14 토지보상금 693,496,000원을 수령하였는바 실지 양도내용에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고 실지취득내용에 관하여 다툼이 있어 이에 대하여 알아본다.

(가) 등기부등본상 쟁점토지의 소유권변동 관계를 보면,

전소유자들로부터 청구인의 형 OOO가 1982.4.5 매매를 원인으로 1986.5.12 소유권이전 등기하고, 청구외 OOO는 1988.6.24 매매를 원인으로 1988.6.25 청구인에게 소유권이전 등기한 후 청구인은 쟁점토지를 토지수용으로 1995.6.5 소유권이전 등기한 것을 알 수 있다.

(나) 쟁점토지에 대한 처분청의 취득시기 및 취득가액에 대하여 본다.

처분청은 청구인을 매수인으로 하고 계약대리인을 OOO로 하여 전소유자들과 1985.12.21 작성된 “가계약서”를 근거로 하여 쟁점토지를 청구인이 청구외 OOO로부터 구입한 것이 아니라 청구외 OOO는 단지 대리인이고 청구인이 전소유자들로부터 직접 구입한 것으로 보아야 한다면서 아래와 같이 쟁점토지의 거래시기별 기준시가, 거래가액을 제시하고 있다

전소유자중의 한명인 청구외 OOO이 “1985.12.21 작성된 매매계약서는 소송절차 없이 이전등기를 하기 위하여 작성한 일이 있으나 그 가계약서는 바로 무효화 되었다”는 사실을 확인하고 있어 1982.4.5 청구외 OOO와 전소유자들 사이에 쟁점토지에 대한 매매계약이 체결되었으나 소유권 이전등기절차가 이루어지지 않아 소유권이전등기를 목적으로 “가계약”을 체결하였음을 알 수 있다.

청구외 OOO는 1982.4.5 전소유자들로부터 쟁점토지를 10,500,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였으나 전소유자들이 소유권이전등기를 지체하여 서울민사지방법원 동부지원의 판결(86가합 OOO 소유권 이전등기)에 의하여 1986.5.12 쟁점토지의 소유권을 이전하였음이 등기부 등본 및 판결문에 의하여 확인되고 있다.

그렇다면 처분청에서 청구인이 전소유자들로부터 쟁점토지를 취득하였다고 보아 가계약서의 잔금청산일인 1986.1.21을 취득시기로 보고 기준시가(72,466,165원)보다도 낮은 가계약서의 대금총액 49,000,000원을 취득가액으로 보아 양도소득금액을 결정한 것을 잘못이라고 판단된다.

(다) 쟁점토지에 대한 청구인이 주장하는 취득시기 및 취득가액을 본다.

청구인은 청구인의 장형인 청구외 OOO가 쟁점토지를 취득하고 2년이 지나서 쟁점토지를 양도하겠다고 하기에 그 당시 다소 자금 여유도 있고 청구인의 형이 수년간에 걸쳐 빌려간 돈 370,000,000원을 변제할 능력도 없다 하여 청구인의 채권을 제외한 나머지 돈을 지급하고 쟁점토지를 455,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 그 증빙으로 매매계약서 등을 제시하고 있다.

그러나 위 계약서는 형제지간에 작성된 것으로 계약의 내용을 뒷받침 할 수 있는 다른 증빙의 제시가 없는 한 이를 그대로 받아들이기 어렵고 잔금을 포함한 매매대금의 수수관계도 언제 어떻게 지급되었는지가 확인되지 아니하므로 청구인이 주장하는 거래금액을 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

그렇다면 잔금지급일이 불분명한 이 건의 경우에 있어서 쟁점토지의 취득시기는 청구인이 청구외 OOO로부터 1988.6.5 매매를 원인으로 소유권이전등기한 날을 취득시기로 보는 것이 타당하며, 취득가액은 처분청 및 청구인이 주장하는 취득가액이 신빙성이 없으므로 쟁점토지의 양도차익을 관련법령에 따라 기준시가로 결정함이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

청구인은 쟁점토지의 양도는 자경농지를 공공사업용토지로 양도한 것이므로 농어촌특별세를 비과세 하여야 한다고 주장하면서 농지소재지의 농지관리위원이며 영농회장인 청구외 OOO의 자경농지증명원을 제시하고 있으나, 쟁점토지가 농어촌특별세법 제4조 및 같은법 시행령 제4조에서 규정한 양도일 현재 농지소재지에 거주하는 농민이 직접 경작한 농지세과세대상이 되는 농지에 해당되는 것을 입증할 수 있는 직접적인 자경증빙과 농지원부 및 농지과세증명원등의 입증자료를 제시하지 못하므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.