가. 청구인은 2016.6.20. OOO 대지 327.4㎡ 및 그 지상 건물 394.54㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하는 계약을 체결하면서 명도책임을 부담하기로 하였다.

나. 청구인은 2016.10.21. 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 후, 2016.12.8. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다가, 2017.4.19. 청구인이 쟁점부동산의 임차인들에게 지급한 권리금 및 이사비용 합계 OOO원(이하 “쟁점명도비”라 한다)을 필요경비에 포함하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 2017.6.21. 명도비용은 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 필요경비에 해당하지 않는다는 이유로 위 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법 시행령」 제163조 제3항 제3호는 양도 자산의 이용 편의를 위하여 지출한 비용을 자본적 지출액에 포함하여 필요경비로 규정하고 있고, 선결정례OOO 및 판례OOO 등을 보면 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출한 명도비용을 양도 자산의 이용 편의를 위한 자본적 지출 비용으로 보아 필요경비로 인정하고 있다.

청구인은 쟁점부동산 매매계약의 특약으로 “매도인은 잔금일까지 본 부동산에 거주하는 모든 세입자를 책임지고 명도해 주기로 한다”고 약정하였고, 쟁점부동산을 명도하지 않는 세입자들에게 부득이 명도비를 지출하고 의무를 다하여 쟁점부동산의 양도가 이루어졌으며, 의무를 다하지 않는 경우 양도가 이루어지지 않음은 물론, 위약금과 연체료 등 더 큰 재산상의 손해를 볼 수가 있어 부득이하게 쟁점명도비를 지급할 수밖에 없었으므로 쟁점명도비를 필요경비로 인정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

국세청 예규OOO는 임차인의 퇴거를 조건으로 한 부동산 매매계약서상 계약 내용을 이행하기 위하여 양도자가 임차인에게 지급하는 명도비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 해석하고 있고, 「소득세법」 및 같은 법 시행령은 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등을 필요경비로 열거하고 있는바, 쟁점명도비는 위 항목에 열거되지 아니한 비용일 뿐만 아니라 이와 유사한 경우로 볼 수 있는지 여부도 불분명하므로 필요경비로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점명도비를 필요경비에 포함하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구인의 쟁점부동산 임대차 계약내역은 아래 <표1>과 같고, 박OOO의 퇴거일은 2017.2.6.로 쟁점부동산 매매계약상 잔금지급일인 2016.10.21. 이후인바, 청구인은 잔금지급일로부터 2일 정도 경과 후 쟁점부동산의 철거가 완료되었고, 퇴거신고만 늦게 이루어진 것이라고 설명하였다. 한편, 등기사항전부증명서상 쟁점부동산 건물은 2017.4.12. 멸실된 것으로 기재되어 있다.

OOO

(나) 청구인이 매도인인 쟁점부동산의 매매계약서(2016.6.20.) 제6조[채무불이행과 손해배상]에는 ‘매도인 또는 매수인에게 본 계약상의 채무불이행이 있었을 경우에는 그 상대방은 불이행을 한 자에 대하여 서면으로 이행을 최고하고 본 계약을 해제할 수 있다. 그러고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’고 기재되어 있고, 특약사항에는 ‘매도인은 잔금지급일(2016.10.21.)까지 본 부동산을 책임지고 명도하여 주기로 한다’고 기재되어 있다.

(다) 청구인이 제출한 쟁점부동산 임대차 계약서상 임차인들의 임대차 기간 및 임차 면적은 아래 <표2>와 같다.

OOO

(라) 쟁점명도비의 내역은 아래 <표3>과 같다.

OOO

(마) 쟁점부동산에서 퇴거한 임차인들의 사업장 이전 전후 부동산 임대보증, 월세 및 쟁점명도비와 비교 내역은 아래 <표4>와 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

처분청은 쟁점명도비는 「소득세법」 및 같은 법 시행령에 열거되지 아니한 비용이고, 이와 유사한 경우로 볼 수 있는지 여부도 불분명하므로 필요경비에 해당하지 않는다는 의견이나,

청구인이 쟁점명도비를 임차인들에게 지급한 사실이 금융증빙을 통하여 확인되는 점, 청구인은 쟁점부동산 건물의 임대차 관계가 종료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금청산 전까지 임차인들로부터 쟁점부동산 건물을 명도받아 매수인에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점명도비를 임차인들에게 지급하지 않았다면 매매계약이 해제되거나 손해배상금을 부담해야하는 상황이었므로 청구인이 임차인들에게 지급한 쟁점명도비는 쟁점부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점명도비는 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 필요경비에 산입함이 타당하다고 할 것이다OOO

따라서, 처분청이 쟁점명도비를 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률제14389호로 개정되기 전의 것)

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제160조의2[경비 등의 지출증명 수취 및 보관] ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및 「법인세법」 제121조에 따른 계산서

2. 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서

3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시·금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다)

(2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령제27829호로 개정되기 전의 것)

제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

(3) 소득세법 시행규칙

제79조[양도자산의 필요경비 계산 등] ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

(4) 상가건물 임대차보호법

제9조[임대차기간 등] ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.