분 양도소득세 35,998,850원의 부과처분은 서울특별시 중랑구

OOO OOOOOOO OO OOOOO(건물 115.27㎡, 토지

37.23㎡)의 취득가액을 아래와 같은 방법으로 계산하여 양도

차익을 산정하고, 건물에 부수되는 토지의 양도차익에 상당하

는 양도소득 과세표준에 대하여는 소득세법 제70조(’94.12.22

전면개정되기 전의 것) 제3항 1호에서 규정한 세율을 적용하

여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

- 아 래 -

2. 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 OOOO공사 직장주택조합에 가입하여 ’89.12.30 서울특별시 중랑구 OOO 토지 37.23㎡(청구인지분)를 취득하고 ’92.12.23 동 지상에 OOOO아파트 OO OOOOO 건물 115.27㎡(이상의 토지와 건물을 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 신축하여 소유하고 있다가 ’94.6.27 이를 양도하고, ’94.7.31 양도가액은 국세청장이 고시한 기준시가로, 취득가액은 소득세법시행령 제115조 제5항에서 규정한 방법을 준용하여 환산한 건물준공당시의 기준시가로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 계산함에 있어서 먼저 ’93.2.1 국세청장 이 최초로 고시한 기준시가(81,000,000원)를 기초로 별지기재 ①과 같은 방법으로 환산하여 쟁점아파트 취득시(’92.12.23 건물준공)의 환산기준시가를 계산하고, 위 환산기준시가를 별지기재 ②와 같은 방법으로 쟁점아파트 취득시 토지분 환산기준시가와 건물분 환산기준시가로 구분한 다음 위 토지분 환산기준시가를 기초로 별지기재 ③과 같은 방법으로 재환산하여 토지취득시(’89.12.30) 토지분 환산기준시가를 계산하고, 토지취득시 토지분 환산기준시가와 건물취득시 건물분 환산기준시가를 합한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 쟁점아파트의 양도차익을 산정한 후, ’96.1.3 청구인에게 ’94년 귀속 양도소득세 35,998,850원을 결정고지하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호의 2 나목에서 국세청장이 지정한 지역안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 양도자산의 종류, 거래상황등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액을 기준시가로 한다고 규정하고, 같은 조 제5항에서는 국세청장이 지정한 지역안에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당되지 아니하는 경우 취득 당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있으며,

다 음

같은법시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산 하도록 규정하고 있는 바, 취득당시 국세청장이 정한 지역에 해당되지 아니하는 쟁점아파트의 경우 취득시 기준시가는 위 소득세법시행령 제115조 제5항에서 정한 산식에 의하여 계산하고 같은법시행령 제170조 제2항의 규정을 적용하여 토지와 건물가액을 안분계산해야 할 것이므로, 처분청이 소득세법시행령에서 정한 내용에 충실하지 아니하고 별도의 재환산 과정을 거쳐 취득가액을 계산하여 양도소득세를 과세함은 부당하고,

(2) 쟁점아파트의 부속토지는 국민주택규모이하의 주택에 부수되는 토지로서 청구인이 2년이상 소유하였으므로 토지의 양도차익에 대하여는 30%의 세율을 적용하여 양도소득세를 과세해야 할 것인 바, 처분청이 쟁점아파트 양도차익 전체에 대하여 60% 세율을 적용하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점아파트는 국세청장이 지정하는 지역내에 위치하고 있는 아파트로서 국세청장이 ’93.2.1 고시한 기준시가는 81,000,000원이나 취득당시에는 지정지역에 해당하지 아니하므로 양도차익을 기준시가로 산정하기 위하여는 양도가액은 국세청장이 고시한 기준시가로 하고, 취득가액은 기준시가를 환산하는 방법에 의하여 산정하여야 할 것이다.

이 건의 경우 쟁점아파트는 조합아파트로서 일반분양 아파트와는 달리 조합원이 토지를 먼저 취득한 후 건물을 신축하는 관계로 최초 취득자인 조합원의 경우 토지와 건물의 취득시기가 각각 상이하므로 소득세법 시행령 제115조 제5항의 규정에 의한 환산취득가액은 단지 건물완공시점의 아파트기준시가를 의미하는 것이다.

그러므로 쟁점아파트의 취득가액은 먼저 『아파트 취득시점』의 환산기준시가를 계산한 후, 소득세법시행령 제170조 제2항 규정을 준용하여 『아파트 취득시점』의 환산기준시가를 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 건물분 환산기준시가를 계산하고, 다시 아파트 취득시점의 토지에 대한 환산기준시가(아파트 취득시점의 환산기준시가 - 건물분 환산기준시가)를 과세시가표준액에 의하여 『토지 취득당시』의 토지분 환산기준시가를 계산하여 이를 합한 금액을 취득가액으로 하여야 할 것이므로, 처분청이 위와 같은 방법으로 쟁점아파트의 환산취득가액을 산정하여 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은

(1) 토지와 건물의 취득시기가 다르고 양도시에는 국세청 기준시가가 고시되어 있으나 취득시에는 국세청 기준시가가 없는 쟁점아파트의 취득가액 계산방법이 적정한지 여부

(2) 주택의 보유기간은 2년 미만이나 주택에 부수되는 토지의 보유 기간이 2년 이상인 국민주택의 양도에 따른 양도소득세를 산출함에 있어 그 부수되는 토지의 양도차익에 상당하는 양도소득 과세표준에 대하여 소득세법 제70조 제3항 제2호에서 규정한 세율(30%)를 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령

소득세법 제60조(’94.12.22 전면개정 전의 것) 같은법시행령 제115조(’94.12.31 전면개정 전의 것) 제2항, 제5항의 규정에서 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택 등의 경우 국세청장이 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 때에는 그 평가·고시한 가액을 당해 공동주택등의 기준시가로 하되, 양도당시에는 국세청장이 지정하는 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 하도록 규정하고 있다.

다 음

(2) 사실관계 및 판단

(가) 청구인은 ’89.12.30 이 건 토지를 먼저 취득하고 ’92.12.23 쟁점아파트를 취득(아파트 건물 준공)하였으며, 쟁점아파트에 대한 국세청 기준시가는 ’93.2.1 최초로 고시(고시가액 81,000,000원)되었음이 쟁점아파트의 등기부등본 및 관계기록에 의하여 확인된다.

(나) 처분청은 쟁점아파트의 취득시 환산기준시가를 계산함에 있어서 ’93.2.1 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 81,000,000원(건물+토지)을 기초로 소득세법시행령 제115조 제5항에서 규정하고 있는 방법에 의하여 쟁점아파트 취득시(’92.12.23 건물준공시) 환산기준시가를 계산하고, 쟁점아파트 취득당시 환산기준시가를 토지와 건물의 기준시가에 의하여 토지분환산기준시가와 건물분 환산기준시가로 구분한 다음, 쟁점아파트 취득시 토지분 환산기준시가를 기초로 하여 토지의 취득시(’89.12.30)의 환산기준시가를 계산하여 토지취득시 토지분 환산기준시가와 쟁점아파트 취득시 건물분 환산기준시가를 합한 금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 쟁점아파트의 양도차익을 산정하였음이 확인된다.

(다) 한편, 소득세법시행령 제115조 제5항의 환산규정은 취득당시에는 아파트 기준시가가 고시되지 아니한 지역의 아파트로서 취득일 후에 아파트 기준시가가 고시된 아파트에 대한 취득가액을 계산하는 규정이므로, 이 건의 경우와 같이 먼저 토지를 취득하여 건물을 준공함에 따라 토지와 건물의 취득시기가 각각 다른 경우에는 위 규정의 산식을 그대로 적용할 수는 없다고 할 것이어서 국세청장이 최초로 고시한 아파트 기준시가에 의하여 건물 취득당시의 기준시가를 환산한 후 위 환산기준시가를 가지고 다시 그 이전에 취득한 토지의 취득가액을 산출할 수 밖에 없다고 할 것이나, 처분청이 적용한 취득가액 산정방법은 ’89년에 토지와 건물을 동시에 취득한 경우의 취득가액이 ’89년에 토지를 취득하고 ’92년에 건물을 신축한 경우의 취득가액보다 더 커지는 등 일부 불합리한 점이 있는 것으로 나타나고 있으므로 이를 그대로 적용하는 것은 적절치 아니한 것으로 보여진다.

(라) 그런데 국세청장은 위 취득가액 산정방법이 불합리하고 계산과정이 복잡하다고 하여 ’97.1.21 이를 아래와 같이 합리적으로 개선한 다음, ’97.1.1 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 하였음이 확인되는 바(국세청 재일 46014-103, 97.1.21), 이 건의 경우에도 당초의 처분내용에 일부 불합리한 점이 있고 동 취득가액 계산방법을 국세청장이 스스로 개선하여 시행하고 있으므로, 위 개선된 방법을 적용하여 취득가액을 산정토록 하는 것이 타당한 것으로 판단된다(국심 96서3477, ’97.7.10 같은 뜻임).

- 아 래 -

다. 쟁점②에 대하여

(1) 관련법령

소득세법 제70조(’94.12.22 전면개정 전의 것) 제3항에서 『양도소득에 대한 소득세는 당해년도의 양도소득세 과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득세 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

1. 제23조 제1항에 규정하는 자산 중 다음 제2호 내지 제5호에 기재된 것을 제외한 자산(이하 “누진세율의 적용대상자산”이라 한다)

(양도소득 과세표준) (세 율)

· 3천만원 이하 과세표준의 100분의 40

· 3천만원 초과 1천200만원 + 3천만원을 초과

6천만원 이하 하는 금액의 100분의 45

· 6천만원 초과 2천550만원 + 6천만원을 초과

1억원 이하 하는 금액의 100분의 50

· 1억원 초과 4천550만원 + 1억원을 초과

5억원 이하 하는 금액의 100분의 55

· 5억원 초과 2억6천550만원 + 5억원을 초과

하는 금액의 100분의 60

2. 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모이하의 주택으로서 보유기간이 2년이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적 2배 이내의 토지

양도소득과세표준의 100분의 30

3. 제23조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 2년미만인 것

양도소득과세표준의 100분의 60』이라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

(가) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트는 전용면적이 84.9㎡으로서 주택건설촉진법에서 규정한 국민주택규모이하의 주택에 해당되며, 청구인이 쟁점아파트의 부수토지(대지권)를 보유한 기간은 4년 6월, 건물을 보유한 기간은 1년 6월인 것으로 확인된다.

(나) 한편, 이 건 과세기록에 의하면 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 보유한 기간이 2년 미만이라는 사유로 쟁점아파트 양도에 따른 양도소득세를 산출함에 있어 양도소득세 과세표준에 소득세법 제70조 제3항 제3호에서 규정한 세율(100분의 60)을 적용하였으며, 청구인은 토지분의 양도차익에 대하여는 국민주택규모이하의 주택에 적용하는 세율(100분의 30)을 적용하여 양도소득세를 산출해야 한다고 주장하고 있음이 확인된다.

(다) 그런데, 소득세법 제70조 제3항 제2호에서 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모이하의 주택으로서 보유기간이 2년이상인 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물연면적의 2배이내의 토지에 대하여 양도소득세 과세표준의 100분의 30%을 적용하여 계산한 금액을 양도소득세 산출세액으로 하도록 규정하고 있는 바, 쟁점아파트가 국민주택규모이하의 주택이기는 하지만 청구인의 주택보유기간이 2년미만이므로 국민주택규모이하의 주택에 대한 세율(30%)을 적용할 수는 없다고 할 것이다.

그러나, 쟁점아파트에 부수되는 토지(대지권)의 양도차익에 대한 양도소득세는 청구인이 위 토지를 2년이상 보유하였으므로, 소득세법 제70조 제3항 제1호에서 규정한 세율을 적용하여 산출함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

【별지기재】 처분청의 취득가액(환산기준시가) 계산내용

①

77,267,038원 = 81,000,000원 ×

②

16,986,426원 = 77,267,038원 ×

③×

④

25,181,997원 = 8,198,571원 + 16,983,426원