2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 2/3는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 사업인정 및 고시

- 사업명: 도시계획시설사업(수통골 주차장 조성공사, 이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)

- 사업시행자: 피고

- 고시: 2014. 12. 18. 대전광역시 유성구 고시 제2014-118호

나. 대전광역시토지수용위원회의 2015. 3. 19.자 수용재결

- 수용대상: 원고 소유 대전 유성구 ○○동 (지번 1 생략) 대 260㎡[이하 ‘(지번 1 생략) 대지’라 한다] 및 (지번 2 생략) 주차장 1,211㎡[이하 ‘(지번 2 생략) 주차장’이라 하고, (지번 1 생략) 대지와 통틀어 ‘이 사건 수용토지’라 한다], 지장물

- 수용개시일: 2015. 4. 23.

- 보상금액: 679,263,100원[위 보상금액 중 (지번 1 생략) 대지는 128,908,000원, (지번 2 생략) 주차장은 513,585,100원]

- 감정평가법인: 한국감정원(이하 이 사건 수용재결의 감정을 ‘수용재결감정’이라 한다)

다. 중앙토지수용위원회의 2016. 2. 26.자 이의재결(이하 ‘이 사건 이의재결’이라 한다)

- 보상금액: 702,770,050원[위 보상금액 중 (지번 1 생략) 대지는 133,887,000원, (지번 2 생략) 주차장은 531,084,050원]

- 감정평가법인: 주식회사 써브감정평가법인, 주식회사 삼창감정평가법인(이하 이 사건 이의재결의 감정을 ‘이의재결감정’이라 한다)

라. 피고의 손실보상금 공탁

피고는 원고가 이 사건 수용재결에 따른 보상금 수령을 거부하자 2015. 4. 22. 대전지방법원 2015년 금 제1980호로 662,043,100원을 공탁하였고, 이 사건 이의재결 이후 2016. 4. 7. 대전지방법원 2016년 금 제1973호로 22,951,450원을 추가로 공탁하였다.

〔인정근거〕다툼 없는 사실, 갑 제2, 3, 12, 14, 15호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제3 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

1) 원고의 주장

가) (지번 1 생략) 대지와 (지번 2 생략) 주차장은 2012. 1. 13.까지 한 필지였고, 수용될 때까지 동일한 용도로 사용되었다. 그러므로 이 사건 수용토지는 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에 해당하여 일괄 평가되어야 한다.

나) 이 사건 수용토지는 분할되기 전에 개발제한구역 내에 있는 농지로서 원칙적으로 개발행위를 할 수 없는 토지였으나, 피고가 개발행위를 허가함으로써 이 사건 수용토지는 건축 부지 및 주차장 부지로 형질변경되어 화장실, 휴게소, 주차장 부지로 이용되었다. 또한 피고가 이 사건 수용토지를 수용한 목적도 ‘도시계획시설사업(수통골 주차장 조성공사)’으로서 (지번 1 생략) 대지는 등산객들을 위한 화장실과 휴게실로, (지번 2 생략) 주차장은 주차장으로 사용되는 것이다. 따라서 이 사건 수용토지의 현황은 개발제한구역에서 제외되었거나 개발제한구역 내에서 개발행위가 가능한 토지로서 개발제한구역에서 해제되었음을 전제로 감정평가가 이루어져야 한다.

다) 이 사건 수용토지는 휴게실, 주차장 등으로 사용되어 수익이 발생하여 왔으므로 수익성 부동산으로 평가되어야 한다.

라) 수용재결감정 및 이의재결감정은 비교표준지의 선정 및 개별요인의 평가를 그르친 것으로서 정당한 보상액에 미치지 못하는 반면, 법원감정 중 이 사건 수용토지가 개발제한구역에서 해제되었음을 전제로 일괄 평가하여 산정한 보상금 1,565,291,100원이 정당한 보상액에 해당하므로, 피고는 원고에게 위 정당한 보상금에서 피고가 이 사건 수용토지의 보상금 명목으로 공탁한 664,971,050원을 제외한 900,320,050원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 피고의 주장

가) 이 사건 수용토지는 두 개의 필지로 원칙적으로 개별 평가를 함이 타당하며 인접한 것 외에 용도상 불가분의 관계에 있다는 특별한 사정이 없다.

나) 이 사건 수용토지상에 원고가 신축한 화장실 및 간이휴게소는 수익을 발생시키는 시설이라 보기 어렵고, 편의제공 사실이 있어도 그 사실 자체로 이 사건 수용 토지가 수익을 창출해내는 부동산으로 보기 어려우며, 개발제한구역에서 해제된 상태에서 수용된 것도 아니므로, 이를 전제로 평가할 수 없다.

다) 이 사건 수용재결 및 이의재결 감정에 비교표준지의 선정 및 개별요인의 평가를 그르친 위법이 없다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

다툼 없는 사실, 갑 제6 내지 11, 16 내지 18호증의 각 기재 및 이 법원의 감정인 소외 2에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 보태면 다음과 같은 사실이 인정된다.

1) 피고는 1995. 10. 16. 소외 1(대판: 소외인)로부터 자연녹지지역으로서 개발제한구역에 속한 이 사건 수용토지인 대전 유성구 ○○동 (지번 1 생략) 전 1,471㎡를 유성구 청소년 자연수련원에서 사용할 공중화장실 및 휴게소 신축에 사용하기 위하여 임대기간 10년 3개월로 하여 임차하였다.

2) 피고는 개발제한구역 내 건축협의를 거쳐 이 사건 수용토지 지상 1층에 공공화장실과 공공휴게실 연면적 130.51㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 신축하고, 1998. 1. 13. 피고 앞으로 그 건물의 소유권보존등기를 마쳤다.

3) 원고는 소외 1로부터 이 사건 수용토지를 매수하기 위해 2009. 8. 21. 피고에게 토지거래계약허가신청을 하였고, 피고는 2009. 9. 23. 현상보존을 이용 목적으로 토지거래계약허가를 하였다.

4) 원고는 2009. 11. 3. 소외 1로부터 2009. 10. 9. 이 사건 수용토지를 매수하였음을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

5) 이 사건 수용토지 전체의 지목이 ‘전’이었으나, 원고는 이 사건 수용토지를 매수한 이후 지목변경 및 분할신청을 하여 이 사건 수용 토지는 2012. 1. 13. (지번 1 생략) 대지와 (지번 2 생략) 주차장으로 분할되어 (지번 1 생략) 대지는 지목이 ‘대’로 변경되었고, (지번 2 생략) 주차장은 지목이 ‘주차장’으로 변경되었다.

6) 이 법원의 감정인 소외 2에 대한 감정촉탁결과(이하 ‘법원감정’이라 한다)

가) 보상금액: 685,248,600원[(지번 1 생략) 대지는 137,150,000원, (지번 2 생략) 주차장은 548,098,600원]

나) 이 사건 수용토지를 일괄 감정평가할 경우의 보상금액: 1,034,113,000원[(지번 1 생략) 대지는 182,780,000원, (지번 2 생략) 주차장은 851,333,000원]

다) (지번 1 생략) 대지가 도로에 접해 있음을 전제로 (지번 1 생략) 대지만 개별평가한 보상금액: 144,300,000원

라) 이 사건 수용토지가 개발제한구역에서 해제되었을 것을 전제로 이 사건 수용토지를 일괄 감정평가할 경우의 보상금액: 1,565,291,100원[(지번 1 생략) 대지는 276,666,000원, (지번 2 생략) 주차장은 1,288,625,100원]

마) 이 사건 수용토지가 개발제한구역에서 해제되었고, (지번 1 생략) 대지가 도로에 접해 있음을 전제로 (지번 1 생략) 대지만 개별평가한 보상금액: 285,532,000원

라. 판단

1) 일괄 평가 여부

가) 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당하다 할 것이고, 여기에서 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'라 함은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다( 대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 판결 등 참조).

나) 살피건대, 위 인정사실에다가 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 수용토지가 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 보여 (지번 1 생략) 대지와 (지번 2 생략) 주차장은 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 평가함이 상당하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

(1) 피고는 한 필지였던 이 사건 수용토지를 일괄하여 소외 1로부터 임차하였고, 원고도 그 상태 그대로 소외 1로부터 이 사건 수용토지를 매수하였다.

(2) 피고가 이 사건 건물을 신축한 이후 이 사건 수용토지는 이 사건 건물을 위한 대지와 주차장으로 이용되었는데, 원고가 (지번 1 생략) 대지에 건물을 건축하기 위한 목적으로, 이 사건 수용토지의 지목 변경 및 분할신청을 하기 전후로 이 사건 수용토지의 이용상황이 특별히 변경된 것이 없다. 건축법(1999. 2. 8. 법률 제5895호로 개정되기 전의 것) 제33조 제1항 본문은 ‘건축물의 대지는 2m 이상을 도로(자동차만의 통행에 사용되는 것을 제외한다)에 접하여야 한다’고 규정하고 있는바, 피고가 이 사건 건물을 신축할 당시에 이 사건 수용토지가 전체로서 도로에 2m 이상 접하여야 한다는 요건을 충족하였던 것으로 보이고, 원고가 이 사건 수용토지를 매수한 후 (지번 1 생략) 대지와 (지번 2 생략) 주차장을 분필하였다고 하더라도 분필 전후로 계속 수통골 이용 시민들을 위한 간이휴게소, 화장실과 그에 부속한 주차장으로 사용되고 있었다면, (지번 1 생략) 대지를 (지번 2 생략) 주차장과 용도상 별개의 토지라고 볼 수 없다.

(3) (지번 1 생략) 대지는 (지번 2 생략) 주차장으로 둘러싸여 있고, (지번 2 생략) 주차장을 통해서만이 도로에 접할 수 있게 되며, 달리 (지번 1 생략) 대지로 진입할 수 있는 방법이 없다.

(4) (지번 1 생략) 대지와 (지번 2 생략) 주차장의 지목이 다르기는 하나 소유자는 원고로 동일하고, (지번 2 생략) 주차장의 면적은 (지번 1 생략) 대지 면적의 5배에 달하는데, 피고가 이 사건 사업을 위하여 원고 소유의 일단의 토지인 이 사건 수용토지를 수용하면서 (지번 1 생략) 대지를 (지번 2 생략) 주차장과 전혀 별개의 토지인 것처럼 별개의 비교표준지를 선정하여 평가하게 될 경우 (지번 1 생략) 대지의 가치는 본래의 가치보다 저평가될 수밖에 없어 부당하다.

2) 개발제한구역이 해제됨을 전제로 평가해야 하는지 여부

가) 공법상 제한을 받는 토지의 수용보상액을 산정함에 있어서는 공법상 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니한 상태대로 평가하여야 하고, 당해 공공사업의 시행 이전에 이미 당해 공공사업과 관계없이 도시계획법에 의한 고시 등으로 일반적 계획제한이 가하여진 상태인 경우에는 그러한 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 하며, 도시계획법에 의한 개발제한구역의 지정은 위와 같은 일반적 계획제한에 해당하므로 당해 공공사업의 시행 이전에 개발제한구역 지정이 있었을 경우 그러한 제한이 있는 상태 그대로 평가함이 상당하다( 대법원 1993. 10. 12. 선고 93누12527 판결 등 참조).

나) 위 인정사실에 의하면, 이 사건 수용토지에 대하여는 이 사건 사업 시행 이전에 이미 그 지역이 개발제한구역으로 지정되어 있었으므로 이 사건 수용토지의 수용보상액을 산정함에 있어 공법상 제한을 받는 상태 그대로 평가하여야 할 것이고, 피고가 이 사건 수용토지에서 개발행위를 할 수 있도록 허가받아 화장실 및 휴게소 등을 건축하였다고 하더라도 이는 피고가 지방자치단체로서 개발제한구역법에 따른 절차에 따라 적법하게 개발행위허가를 받은 것에 불과하고, 위와 같은 사정이 인정된다고 하여 원고가 개발제한구역법에 따라 이 사건 수용토지에서 개발행위허가에 필요한 법령상의 요건을 모두 구비하였다거나 이 사건 수용토지의 개발제한구역 지정이 해제되었다고 볼 수 없다. 따라서 개발제한구역이 해제된 것을 전제로 이 사건 수용토지의 가격을 평가하여야 한다는 원고의 주장은 이유 없다.

3) 이 사건 수용토지가 수익성 부동산임을 전제로 평가해야 하는지 여부

원고는 이 사건 수용토지에서 간이휴게소 및 주차장을 운영하고 있었으므로, 수익성 부동산임을 전제로 평가해야 한다는 주장을 하고 있으나, 원고의 주장사실을 인정할만한 아무런 근거가 없으므로 원고의 이 부분 주장은 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4) 정당한 보상액

앞서 본 바와 같이 이 사건 수용토지를 일괄 평가함이 타당하므로, 법원감정 중 이 사건 수용토지를 일괄 평가하되 개발제한구역으로서의 제한을 받는 조건으로 감정한 결과에 따르기로 한다. 이에 따르면 이 사건 수용토지에 대한 정당한 보상액은 1,034,113,000원{= 182,780,000원[(지번 1 생략) 대지] + 851,333,000원[(지번 2 생략) 주차장]}이 된다.

5) 소결

따라서 피고는 원고에게 이 사건 수용토지에 대한 정당한 보상금 차액 369,141,950원[= 정당한 보상액 1,034,113,000원 - 이 사건 이의재결 보상금 664,971,050원(= 133,887,000원 + 531,084,050원)] 및 이에 대하여 수용개시일 다음날인 2015. 4. 24.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 2017. 5. 4.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

판사 방승만(재판장) 김종찬 임한아

심급 사건

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