청구인은 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOO OOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 경기도 OO시 OO동 OOOOOO OOO 소재 대지 191.1평방미터를 73.2.12 취득하여 73.4월 및 82.7월 동지상에 건물 254.35평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축 및 증축한 후 88.7.25 청구외 OOO에게 양도한데 대하여, 처분청이 쟁점부동산에 대한 전산출력자료상 건물이 “기타건물”로 표시되어 있어 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도로 인정하지 않고 90.1.24 청구인에게 양도소득세 12,708,000원 및 동방위세 2,541,600원을 부과하자, 이에 불복하여 90.2.6 심사청구를 거쳐 90.5.19 이 건 심판청구를 제기하였다. (심사청구 결과 청구주장 일부를 인용하는 결정을 함에 따라 처분청이 90.3.31 양도소득세 6,610,960원 및 동방위세 1,322,192원으로 경정결정하였음)

2. 청구인 주장

청구인은 73.7월경 경기도 OO시 OO동 OOOOOO OOO 대지 191.1평방미터위에 1층 건물 117.69평방미터(36평)을 주택 및 식당으로 신축하였고 그후 82.7월 2층에 110.84평방미터(34평) 및 3층에 옥탑 25.82평방미터를 증축하여 여관으로 허가를 받아 운영하여 오다가 지병으로 동 건물을 88.7.25 청구외 OOO에게 양도한 것으로서, 동 건물의 1층은 공부상 주택 및 식당으로 되어 있지만 78년부터 식당업은 폐업하고 주택으로 개조하여 사용하여 왔으므로 1층주택이 2층 여관보다 그 면적이 크므로 1세대1주택 비과세요건에 해당됨에도 처분청이 동 건물을 모두 점포로 보아 이 건 과세한 것은 부당하며, 국세청 심사결정에서 1층을 주택으로 인정하면서도 1층건물의 계단쪽 방1간 약 4평과 계단 약 1평은 2층 여관의 부수시설로 보인다는 이유로 동 면적을 주택면적에서 제외하고 여관면적에 합산한 결과 점포면적이 주택면적보다 크다는 이유로 동 주택면적만 비과세토록 하는 결정을 하였으나, 위 1층 방1간(4평)은 청구인의 자부방으로 사용하여 왔었고 쟁점부동산 매수인인 OOO이 매수후 계단쪽으로 새로 문을 만들어 사용하고 있는 것이므로 청구인과는 무관한 것이며, 또한 3층 옥탑 25.82평방미터(약 7.8평)도 주택과 점포에 안분하여야 할 것이므로 결국 주택용이 130.98평방미터(약 39.6평)이고 점포용은 123.37평방미터(37.3평)로서 주택면적이 점포면적보다 크게되어 1세대1주택 비과세요건에 해당된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 1층 36평이 공부상 주택 및 식당으로 되어있으나, 78.7월경부터 식당업을 폐업하고 주택으로 개조하여 사용하였으므로 1층 36평 전체가 주택으로서 2층 여관 35평보다 1평이 크므로 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택양도에 해당된다고 주장하면서 1층 식당을 주택으로 사용하였다는 사실을 입증하는 증빙으로 사진 및 인근 주민 8명의 인우보증을 제출하고 있어 현지출장하여 주택 개조사실 여부를 확인하였던 바, 청구인 주장대로 1층식당을 주택으로 개조하여 사용하여 왔음이 확인되므로 주택으로 인정되고 있으나, 1층 내실 약 4평과 계단 약 1평은 2층여관의 부수시설로 보여져 1층 총 36평중 동 여관 부수시설 약 5평은 주택으로 인정되지 아니하므로 이를 차감한 나머지 31평만을 주택으로 인정하여 1세대1주택비과세하고, 나머지 약48평은 점포로 보아 과세함이 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구는 쟁점부동산 전체를 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위를 보면,

청구인이 88.7.25 쟁점부동산을 양도한데 대하여, 처분청이 쟁점부동산중 건물이 점포용이라는 이유로 쟁점부동산 전체를 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도로 인정하지 않고 양도소득세등을 과세하였다가 국세청 심사청구에 대한 결정에서 2층은 여관이고 1층만 주택으로 인정하면서 다만 1층방1간 약 4평과 계단 약 1평이 2층 여관에 부수된 사무실용이라는 이유로 동 면적을 주택에서 제외한 결과 주택면적이 약 31평, 점포면적은 약 48평이 되어 주택면적을 제외한 나머지만 과세하여야 한다는 결정을 함에 따라 처분청이 90.3.31 감액경정결정을 하였음이 처분청에서 제출한 양도소득세 결정결의서등 관련서류에 의하여 확인되고 있다.

이에 대하여 청구인은 위 2.청구주장과 같이 주택면적이 점포면적보다 크다고 주장하고 있는 바, 현재 쟁점부동산 2층여관의 사무실로 사용되고 있는 1층 방1간이 청구인이 여관을 운영할 당시에는 여관사무실로 사용되지 않았는지의 여부가 관건이므로 이에 대하여 살펴보면,

첫째, 쟁점부동산 매수인인 청구외 OOO과 청구외 OOO등 인근주민 3인이 인감증명서를 첨부한 90.5.9자 사실확인서에서 위 1층 방1간은 청구인이 소유 및 거주하고 있을 당시에는 청구인의 자부방으로 사용하고 있었고, 또한 그 당시의 여관사무실은 2층에 약 1평정도의 방을 사무실로 사용하고 있었다고 확인하고 있는 한편, 쟁점부동산을 매수한 후 새로 문을 설치하고 여관사무실로 사용하고 있는 것이라고 확인하고 있으며,

둘째, 청구외 OOO(경기도 OO시 OOO동 OOOOO OOOO OOOO)90.7.9 위 OOO이 쟁점부동산을 매수(88.7.25)한 후인 88.8월 중순경 200,000원의 공사대금을 받고 위 1층 방 1간의 벽을 헐고 미닫이 문을 설치하였다는 확인서를 인감증명서 첨부하여 제시하고 있고,

셋째, 당심에서 현지출장하여 위 확인서를 작성한 OOO과 현재 거주하고 있는 매수자측(OOO의 장모인 OOO)으로부터 직접 진술을 들어본 결과로도 위 확인서 내용과 일치하고 있는 바,

위와같은 내용들을 종합하여 볼 때, 위 1층 방1간은 청구인이 쟁점부동산 소유시에는 2층 여관사무실용이 아닌 청구인 가족의 내실로 사용하고 있은 것으로 보는 것이 타당하다고 할 수 있겠다.

사실관계가 이러하다면 1층(117.69평방미터)은 모두 주택용이 되고, 2층은 모두 점포용(110.84평방미터)이 되며, 3층 옥탑(정수조)25.82평방미터는 주택 및 점포에 비례배분하여야 할 것이어서 결국 쟁점부동산은 주택면적이 점포면적보다 큰 것으로 계산되어지므로 소득세법 제5조 제6호(자)목 및 소득세법시행령 제15조 제3항에서 규정한 바에 따라 쟁점부동산 전체가 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 양도에 해당된다고 할 수 있는 반면, 처분청이 주택면적보다 점포면적이 크다고 보아 점포면적에 대해 양도소득세등을 과세한 처분은 사실관계파악을 그르친 부당한 처분이라고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.