가. 청구인은 배우자 OOO가 2005.7.28. 취득한 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2015.2.17. 증여받았고, 증여재산가액을 OOO원(이하 “쟁점신고가액”이라 한다)으로 하여 증여세를 신고(과세미달)하였으며, 당시 관할 과세관청인 OOO세무서장은 쟁점토지 증여일 현재 개별공시지가인 OOO원(이하 “쟁점공시지가”라 한다)이 쟁점토지의 시가에 해당하는 것으로 보아 증여세를 결정하였고, 청구인은 2020.2.26. 양도가액 OOO원에 쟁점토지를 양도하고 쟁점신고가액에 취득세를 가산한 OOO원을 취득가액으로 하여 2020.4.30. 2020년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 당초 결정된 증여재산가액인 쟁점공시지가임에도 취득가액을 과다하게 신고한 것으로 보아, 2020.7.29. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.9.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 당초 신고한 쟁점신고가액은 쟁점토지를 증여받을 당시 쟁점토지의 시가에 해당하므로, 쟁점토지의 증여 당시 시가를 쟁점공시지가로 보아 한 이 건 양도소득세 부과 처분은 위법하다.

(가) 청구인은 2015년 쟁점토지를 배우자로부터 증여받을 당시에 증여가액을 산정함에 있어 청구인의 배우자가 2005년 쟁점토지를 타인으로부터 매수하였을 당시 거래금액이 OOO원을 웃돌았고, 당시 인근 토지의 매매사례가액이 아래 ＜표1＞과 같이 ㎡당 OOO원에서 OOO원을 웃도는 가액으로 형성된 점과 청구인의 배우자OOO가 특수관계가 없는 제3자로부터 취득한 실지거래가액 OOO원에서 청구인이 쟁점토지를 증여받을 당시까지의 보유에 따른 물가상승률 등을 감안하여 쟁점신고가액을 시가로 보아 증여재산가액을 신고하였다.

＜표1＞ 쟁점토지 인근 토지 매매사례

(나) 쟁점토지의 공시지가 상승률을 보면 ㎡당 2005년 OOO원에서 2015년에는 OOO원으로서 상승폭이 245%로 이를 비례하여도 청구인이 신고한 증여가액 OOO원을 훨씬 상회하는 시가가 형성된 추세를 알 수 있다.

(다) 아울러 증여 당시의 시가가 어느 정도였는지의 여부를 확인하기 위하여 쟁점토지를 소급감정한 결과 감정가액이 OOO원으로 나타났고, 동 감정가액을 거래 당시 시가의 최저점으로 고려하여도 청구인이 신고한 쟁점신고가액(취득가액)은 증여받을 당시 쟁점토지의 시가로 타당하므로 보충적 평가방법인 쟁점공시지가를 증여 당시 시가로 보아 청구인의 양도소득세를 경정한 처분은 부당하다.

(2) 설혹 처분청의 과세 방법이 타당하다 하더라도, 청구인이 쟁점토지의 증여에 대한 증여세를 정당하게 신고하였고, 이에 대한 과세표준과 세액을 결정(경정)하면 청구인에게 통지하도록 과세관청의 의무가 명시되어 있음에도 그 절차를 누락한 것은 이 건 과세처분에 중대한 하자가 있는 것으로 당연히 무효가 되어야 한다.

또한, 「국세기본법」제15조에 의하면 “납세자가 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 경우에도 또한 같다.”라고 명시되어 있는바, 청구인은 2015년 5월 신고기한 내에 증여세를 정당하게 신고하였고, 이 건 양도소득세 신고시까지 당해 증여세 신고에 대한 과세표준결정 통지 등 증여가액의 오류 또는 감액에 대한 어떤 통지도 없었기에 청구인은 당초 증여가액을 시가로 한 것이 정당한 것으로 믿었던 것이다.

만약 법적 절차에 따라 청구인의 증여세 과세표준 결정(경정)이 이루어져 청구인에게 통지가 되었다면 그에 대한 청구인의 불복 등 이의를 제기할 수도 있었음에도 청구인의 권리를 박탈하여 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분이라는 불이익을 초래하였으므로 이는 신의·성실의무를 상실한 것으로서 당연히 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 OOO 외 2필지 토지(이하 “쟁점비교토지”라 한다)의 매매가액을 유사매매사례가액으로 인정하여 양도소득세 결정시 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 아래와 같이 쟁점비교토지는 쟁점토지와 거래가격 형성에 미치는 요인들이 상이하거나 증여일 전‧후 3개월 이내의 매매사례가액에 해당하지 아니하므로 청구주장은 이유 없고, 증여일 현재 시가가 불분명한 경우에 해당하여 개별공시지가를 증여일 현재 시가로 보아 한 이 건 처분은 정당하다.

(가) OOO 답 330㎡(2014.12.31. 매매, 이하 “쟁점비교토지①”이라 한다)의 경우 취득시점인 2015년에는 지목과 용도가 답으로 쟁점토지와 동일하나, 쟁점토지 양도시점인 2020년에는 위성사진으로 확인한바 쟁점비교토지①은 현재 농지로 이용되지 않고 있음을 확인할 수 있고, 쟁점토지와 쟁점비교토지①은 약 0.5km 떨어져 있고 두 토지의 위치, 면적과 모양 등에 상당한 차이가 있는 등 토지의 거래가격 형성에 미치는 요인들이 상이하며, 쟁점토지와 쟁점비교토지①의 개별공시지가 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점비교토지①과 개별공시지가 비교

(나) OOO(2015.11.3. 매매, 이하 “쟁점비교토지②”라 한다)와 OOO(2014.11.14. 매매, 이하 “쟁점비교토지③”이라 한다)가 쟁점토지와 유사한 물건임을 확인하기에 앞서, 증여재산 시가 평가 시 시가에 포함하는 가액은 증여일 전‧후 3개월 이내의 매매 등 가액이나, 쟁점비교토지②의 거래일은 증여일인 2015.2.17. 전‧후 3개월 이내 매매사례에 해당하지 아니한다.

(다) 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있으므로 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매사례가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 이를 시가로 평가할 수 없다고 할 것(국심 2001중1607, 2001.11.13. 외 다수, 같은 뜻임)인바, 쟁점비교토지①의 경우 개별공시지가의 현저한 차이, 면적·위치의 이질성 등으로 인해 비교대상토지로 적절하지 아니하여 유사매매사례가액으로 보기 어려운 점, 쟁점비교토지②,③의 경우 증여일 전·후 3개월 이내 거래요건을 충족하지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 매매사례가액을 유사한 매매사례가액으로 보기 어려운바, 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

(2) 토지의 경우 개별공시지가로 평가함이 원칙이며( 「상속세 및 증여세법」제60조, 제61조), 증여세 신고 당시 쟁점토지를 OOO원으로 평가한 것에 대한 어떠한 증빙서류도 첨부하지 않은 점, 증여세는 정부결정세목으로 결정 당시 적법한 방법으로 쟁점토지를 평가하여 결정한 점( 「상속세 및 증여세법」제76조 및 「국세기본법」제22조 제3항), 증여세 과세미달 결정통지는 증여세에 대하여 권리‧이익을 침해하는 사실이 아니므로 불복청구의 대상에 해당하지 않는다는 점(조심 2013서3331, 2013.11.7.) 등에 비추어 증여세 결정 당시 증여과세가액을 공시지가로 감액결정한 후, 증여세 결정통지서를 송달하지 않았다고 하더라도, 당시 결정을 무력화하고 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 인정해야 한다는 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 취득가액을 증여일 현재 결정가액(개별공시지가)으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 당초 증여세 과세미달 결정통지를 받지 못하였으므로 처분에 중대한 하자가 존재한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

제76조【결정·경정】① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.

(가) 청구인은 배우자 OOO가 2005.7.28. 매수한 쟁점토지를 2015.2.17. 증여로 취득하여, 증여세 신고시 쟁점신고가액으로 증여재산가액을 산정하여 증여세 과세미달로 신고를 하였고, 당시 관할인 OOO세무서장은 쟁점토지를 증여일 기준 개별공시지가로 평가하여 증여재산가액을 쟁점공시지가로 결정하였다.

(나) 청구인은 2020.2.26. 쟁점토지를 OOO원에 양도하였고, 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(취득세 포함)으로 하여 2020년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

(다) 처분청은 쟁점토지가 증여에 의한 취득인바 증여재산가액이 쟁점공시지가로 결정된 것을 확인하여 취득가액을 쟁점공시지가로 결정하고 양도차익 과소신고분에 대하여 이 건 양도소득세를 결정ㆍ고지하였다.

(라) 청구인이 제시한 쟁점비교토지와 쟁점토지를 비교하면 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점비교토지 매매 내역

* 2016년 이전 개별공시지가가 공시되지 아니하여 2016년 개별공시지가를 기재함

(마) 주식회사 OOO의 감정평가서에 의하면, 평가기준일은 2015.2.6., 조사기간은 2020.11.23., 작성일은 2020.11.30.이고, 쟁점토지의 감정평가액은 OOO원으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 증여일 현재 개별공시지가로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있으므로 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 이를 시가로 평가할 수 없다고 할 것(국심 2001중1607, 2001.11.13 외 다수, 같은 뜻임)인 점, 증여 받은 자산은 그 취득가액을「상속세 및 증여세법」에 따라 평가할 때 당해 자산과 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우 시가로 인정될 수 있는 것으로서, 이 건의 경우 매매사례가액은 평가기준일 전ㆍ후 3개월 이내 거래요건을 충족하지 아니하거나, 공시지가 가격의 현저한 차이, 면적ㆍ위치의 이질성 등으로 인해 비교대상토지로 적절하지 아니하여 유사매매사례가액으로 보기 어려운 점, 증여받은 토지의 취득가액은 증여 당시의 평가액으로 규정하고 있고, 청구인이 증여세를 신고하자 OOO세무서장은 쟁점토지의 증여재산가액을 쟁점공시지가로 산정하여 증여세를 결정한 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 개별공지지가로 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 당초 증여세 과세미달 결정통지를 받지 못하였으므로 처분에 중대한 하자가 존재한다고 주장하나, 토지의 경우 시가가 불분명한 경우에는 「상속세 및 증여세법」제60조, 제61조에 의하여 개별공시지가로 평가함이 원칙인 점, 청구인은 증여세 신고 당시 쟁점토지를 쟁점신고가액으로 평가한 것에 대하여 증빙서류를 첨부하지 아니한 점, 증여세는 정부결정세목으로 결정 당시 적법한 방법으로 쟁점토지를 평가하여 결정한 것으로 판단되는 점 등에 비추어 증여세 결정 당시 증여재산가액을 쟁점공시지가로 감액결정한 후, 증여세 결정통지서를 송달하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분이 위법하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.