청구인이 93.11.3 취득한 인천광역시 OO구 OO동 OOOOO 대지 230.4㎡와 위 지상에 95.1.17 신축한 건물 485.02㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도한 데 대하여 처분청은 검인계약서상의 잔금지급약정일인 95.6.30을 양도일로 보아 이날 현재 고시되어 있는 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하여 97.2.3 청구인에게 95년도분 양도소득세 53,673,240원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.3.7 심사청구를 거쳐 97.5.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점부동산의 검인계약서상에는 잔금지급약정일이 95.6.30로 기재되어 있으나 사실상의 잔금지급일은 95.1.1 기준 개별공시지가가 고시되기 전인 95.5.22이므로 실지로 잔금을 지급한 날을 양도시기로 하여 이 건 양도소득세를 경정결정함이 타당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점부동산 양도에 관한 검인계약서와 청구인이 제시한 매매계약서 및 요구불예금 거래내역에 의하여 대금의 수수내용을 살펴보면, 검인계약서와 청구인이 제시한 부동산매매계약서가 서로 달라 그 진위를 가리기 어려운데 청구인이 제시한 요구불예금 거래내역을 보면 계약금과 중도금을 95.3.28 50,000,000원, 잔금으로 95.5.22 130,000,000원을 입금한 것으로 나타나고 있어 매매대금 수령일자 및 금액이 청구인이 제시한 계약서의 내용과도 상이하며,

또한, 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 중개인의 인적사항도 기재되어 있지 아니한 바, 부동산매매는 중개인의 중개에 의해 형성되는 것이 관행으로 중개인이 없거나 중개인의 서명이 없는 매매계약서는 일반적으로 객관적 신빙성을 인정할 수 없는 것이고(같은 뜻 : 국세심판소 87서574, 87.6.3), 청구인이 95.6.30 제출한 자산양도차익예정신고 및 자진납부계산서에 첨부한 양도소득금액계산명세서에도 양도일자는 95.6월로 기재하였는바, 이와 같은 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 제시하는 자료만으로는 거래사실 및 대금의 수수사실이 객관적으로 입증되지 아니하여 청구주장의 잔금청산일을 신빙성있는 것으로 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

따라서 이는 관련법령에 규정한 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우로 보아야 할 것이므로 처분청이 검인계약서상의 잔금지급약정일을 양도시기로 하여 양도소득세를 과세한 당초 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도시기를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(94.12.22 개정전의 것) 제27조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고, 같은 법 시행령 제53조 제1항에서는 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일로 한다.

2.～5. (생략)』고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 기준시가(토지에 대한 양도당시의 기준시가는 94.1.1기준 개별공시지가를 적용함)로 양도차익을 산정하여 96.6.30 자산양도차익예정신고를 하였으나 처분청은 쟁점부동산의 매매에 관한 검인계약서상에 잔금지급약정일이 95.6.30이고 소유권이전등기접수일은 95.7.18이므로 95.6.30을 양도시기로 보아 같은 날 현재 고시된 95.1.1 기준 개별공시지가를 토지에 대한 기준시가로 하여 97.2.3 이 건 양도소득세를 과세하였음이 검인계약서, 등기부등본, 자산양도차익예정신고서 및 결정결의서등 관련서류에 의하여 확인되고 있다.

(2) 청구인은 양도당시 작성된 실지계약서라는 별도의 부동산매매계약서를 제시하며 동 실지계약서상에 잔금지급약정일이 95.5.31이고 사실은 잔금지급약정일보다 빠른 95.5.22에 지급받았다고 주장하고 있는 바, 이에 대한 사실여부를 살펴보자.

쟁점부동산 양도에 관한 검인계약서와 청구인이 제시한 매매계약서 및 OOOO은행 OO지점에서 발급한 청구인계좌(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOOOO)의 요구불예금 거래내역에 의하여 대금의 수수내용을 보면 아래표의 부동산매매대금 수수현황과 같음을 알 수 있고,

<부동산매매대금 수수현황>

(단위 : 천원)

위 청구인제시 매매계약서에 나타난 일자별 계약금등의 수령에 관한 사실관계를 보면, 95.3.28 지급받은 계약금 30,000,000원은 95.3.20 계약하고 95.3.27 지급받은 쟁점부동산의 일부 임대보증금 중 잔금 19,800,000원(20,000,000원 중 계약금 200,000원 제외한 것)을 합하여 입금하였다는 것으로 쟁점부동산의 임대사실 및 임대보증금 등은 임대차계약서에 의하여 확인되고 있으며, 95.4.15 지급받은 중도금 50,000,000원은 이를 예금하지 않고 그 익일(95.4.16)에 청구인이 쟁점부동산을 양도한 이후 새로이 이사갈 아파트의 전세보증금 중 잔금 59,000,000원중의 일부로 사용하였기 때문에 입금내역상에 나타나지 아니한다는 것으로 이는 잔금지급약정일 및 잔금이 위 내용과 일치하고 있는 아파트전세계약서로 볼 때 사실로 보여지고, 95.5.31 지급받기로 한 잔금 150,000,000원은 계약시에 약정된 잔금은 150,000,000원이나 계약조건에 따라 이 건 양도전에 쟁점부동산에 전세입주한(95.3.27) 자의 전세보증금 20,000,000원을 공제한 130,000,000원만 지급받은 것으로서 잔금의 지급약정일은 95.5.31이나 청구인이 일찍 집을 비워주게 되었고 양수자도 당초 약정일 이전에 이사를 올 수 있게 되어 95.5.22 잔금을 지급받았다는 것으로 이는 앞에서 적시한 쟁점부동산의 임대차계약서, 청구인이 쟁점부동산에서 이사간 날이 95.4.28임이 입증되고 있는 전입지 아파트의 『입주자 카드』및 95.5.15에 쟁점부동산에 전입한 것으로 나타나고 있는 양수자인 청구외 OOO의 주민등록등본등에 의하여 확인되고 있으며, 한편 당 심판소에서 이 건 잔금이 입금되었던 거래은행(OOOO은행 OO지점)에 금융거래내역을 조회한 바 양수자인 OOO의 남편 OOO이 이서한 수표(10,000,000원권 13매)임이 확인되고 있어 이는 쟁점부동산의 양도대금중 잔금임이 입증되고 있다 할 것이다.

(3) 위 사실관계에서 나타난 바와 같이 청구인이 제시한 매매계약서상의 대금수수내역이 매매대금에 대한 금융자료 및 사용내역등에 의하여 확인되고 있으므로 실지계약서로 보이는 점, 비록 실지매매계약서상의 잔금지급약정일과 달리 잔금을 지급받았다 하더라도 양도자인 청구인 및 양수자인 청구외 OOO의 전출입사항과 양수자로부터 잔금해당액을 수표로 지급받아 청구인 계좌에 입금한 날이 95.5.22인 점등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도일은 95.5.22이라 할 것이므로 양도시기를 95.6.30로 보아 과세한 처분은 부당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.