가. 청구인은 1997.8.19. 서울특별시 OOO 대(300.1㎡)및 건물(75.67㎡)을 취득하여 건물은 곧바로 철거하고 지하 1층, 지상 6층의 건물(1,320.57㎡, 근린생활시설)을1997.9.23. 착공, 1998.6.18. 사용승인 받아 사업용부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)으로(상호 OOO빌딩, 업종 부동산/임대 개업일 1997.8.21.) 사업자 등록하여 사용하다 2011.11.11. 양도하고, 양도가액은 실지거래가액 OOO원,취득가액은 환산가액 OOO원, 양도소득금액 OOO원, 양도소득세 OOO원으로 2012.1.31. 양도소득세 예정신고 하였다.

나. 처분청은 2012.11.1.부터 2012.11.16.까지 양도소득세 실지조사를 실시하여 토지매입 및 건물신축 공사에 대한 증빙자료를 요구하였으나 제시하지 아니하자, 쟁점부동산이 사업용 부동산으로 소득세법상 복식부기 의무자에 해당됨에 따라 취득가액을 장부가액으로 하여 2012.11.14. 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지하였다가 심판청구 시 토지 취득세 OOO원을 필요경비로 인정하여 양도소득세OOO원을 감액하고 OOO원으로 경정하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산 취득금액이 불분명한 경우에 해당하므로 취득금액을 환산하여 양도소득금액을 결정하여야 하며, 장부가액은 소득세 신고를 하기 위한 최소한의 요건을 갖추기 위하여 작성된 것으로 쟁점부동산의 실지취득가액이 될 수 없다.

토지 취득금액에 대한 증빙서류는 13년 전에 작성된 장부와 등기권리증에 첨부된 관인계약서 뿐인데, 관인계약서로 확인되는 취득금액은 OOO원이며 취득 후 곧바로 철거한 건물가액은 OOO원으로 합계 OOO원이고 토지 및 건물의 취득세 등 부대비용 OOO원을 더한 취득원가는 OOO원이 되는데 장부가액은 이보다 적은 OOO원으로 기장되어 있으며, 당시 토지의 개별공시지가는 시세의 약 70%정도에서 산정되었음을 감안하면 토지의취득가액은 OOO원이상으로 쟁점토지의 장부가액은 실지취득가액이 아닌 관인계약서의 취득금액만을 기장한 것이다.

건물의 장부가액에 1997년 공사비중 공사노임은 전혀 반영되지 않았고 1998년 공사비에도 철근 및 레미콘비용이 일부분만 기재되어 있으며 주차설비비용도 OOO원 정도로 기억하는데 OOO원만 기재되어 장부가 부실하게 기재되어 있음을 알 수 있고, 국토해양부에서 고시한 과밀부담금 산정을 위한 1998년도 표준건축비가 ㎡당 OOO원으로, 표준건축비로 예상건축비를 계산하면 OOO원 정도가 되는데 장부에 기장된금액은 실제 취득금액의 1/3이 조금 넘는OOO원으로 장부가액은실지취득가액이 아니고 부실하게 작성되었음이 객관적으로 명백하여 취득가액이 될 수 없다, 따라서 취득가액이 불분명하므로 상속세 및 증여세법에 의한 환산가액으로 취득가액을 경정하여야한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 소득세법상 복식부기장부 사업자로 종합소득세 신고 시 감가상각비를 필요경비로하여 세무대리인의 조정을 마친 대차대조표 등 재무제표를 첨부하여 사업개시연도인 1997년부터 2011년 쟁점부동산 양도시까지 종합소득세 신고하였고

토지의 장부가액은 관인계약서 금액과 유사하며, 관인계약서는 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서로 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구자가 매매계약서,영수증 등 증빙서류에 의하여 사실을 입증하여야 함에도 어떠한 증빙서류도 제시하지 못하고 있으며

청구인이 제출한 결산서 및 장부기장내용을 부실하게 작성되었다고인정할 근거도 없고, 건물에 대하여 국토해양부가 고시한 표준건축비는 과밀부담금 산정 및 주택의 분양가격을 안정시키기 위해 1989년부터 주택사업자등록업자가 20가구 이상의 주택을 건립해 분양할 경우 적용하는 것으로서, 쟁점건물은 표준건축비 대상 건축물이 아니므로 장부가액을 실지취득가액으로 계상한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

신고된 장부에 의하여 확인되는 가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호「소득세법」개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18>

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본과 건축물관리대장에 따른 구조 및 용도 등은 다음 <표1>과 같이 나타난다.

<표1> 건물의 구조 및 용도

(2) 청구인은 쟁점건물을1997.9.23. 착공, 1998.6.18. 사용승인 받아 사업용부동산(OOO빌딩 부동산/임대, 개업일 1997.8.21.)으로 사업자 등록하여 부동산 임대업을 영위하다 2011.11.11. 양도하였고, 양도가액은 실거래가액 OOO원, 취득가액은 환산취득가액 OOO원으로하여 2012.1.31. 양도소득세 OOO원으로 예정신고 하였음이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 나타난다.

(3) 처분청은 양도소득세 실지조사시 쟁점사업용 부동산에 대한토지 및 건물의 실지취득가액을 입증할 수 있는 매매계약서, 지급증빙,건물신축공사에 따른 도급계약서, 금융자료 등을 요구하였으나 청구인이 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니하자 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 재무제표에 의하여 아래와 같이 경정·결정하였음이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 나타난다.

OOOOOO OO O OO OOO

(OO : OO)

(4) 청구인은 소득세법상 복식부기장부 사업자로서 쟁점 사업용부동산 대한 종합소득세 신고시 감가상각비를 필요경비로 회계 처리하였고 세무대리인의 조정을 거친 재무제표를 첨부하여 1997년 귀속부터 2011년 귀속까지 신고하였다. 신고시 제출한 재무제표에 의하면 토지 OOO원, 건물 OOO원, 감가상각 누계액 OOO원으로 기재되어 있음이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 나타난다.

(5) 2008년 귀속 계정별원장에 토지 계정은 OOO원으로 기장되어있고 건설가계정 누계액은 OOO원으로 1998.6.30. 건물 계정에 대체되었으며, 2008년 귀속 계정별원장 건설가계정 공사비 지급내용은 아래 <표2>와 같음이 청구인이 제출한 심리자료에 의하여 나타난다.

OOOOOOOOOO OOO OO OO

(OO : O)

(6) 국토해양부가 고시한 과밀부담금산정을 위한 면적당 표준건축비는 1997년 OOO원/㎡, 1998년 OOO원/㎡원으로 쟁점건물의 사용승인일(1998.6.18.) 연도인 1998년을 기준으로 환산하면 환산가액은 OOO원으로 청구인이 제출한 심리자료에 의하여 나타난다.

(7) 살피건데, 청구인은 이건 쟁점부동산 취득가액과 관련하여 당초 장부가액이 부실하게 작성되어 실지취득가액이 될 수 없으며, 취득가액이 불분명하므로 상속세 및 증여세법에 의한 환산취득가액으로 결정하여야 함을 주장하나 쟁점부동산은 취득 후 부동산 임대를 영위하는 사업용 건물로 사용하였으며, 소득세법상 부동산 임대소득에 대하여 복식부기장부 사업자로 종합소득세 신고시 세무대리인의 조정을 거쳐 제출한 재무제표에 토지 및 건물가액이 기장되어 있는 점, 건물에 대하여는 감가상각비를 필요경비로 계상하였음이 나타나는 점, 청구인이 쟁점부동산의 실지취득가액을 입증할 증빙서류를 제시하지 못하는 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 신고한 장부에 의하여 확인되는 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 결정한 처분청의 내용은 달리 잘못이 없는 것으로 인정(조심 2012구 1854, 2012.6.20. 같은 뜻임)되므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 의하여 주문과 같이 결정한다.