청구인은 서울시 강남구 OO동 OO OOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울시 구로구 OOO동 OOOOOO 소재 OO상가건물 제209호(대지 45.4평방미터, 건물 90.15평방미터, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 79.8.1 취득하여 88.10.15 양도하고 89.5.31 확정신고시 양도소득금액을 부의소득인 결손금액으로 신고한 데 대하여,

처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 기준시가에 비하여 그 상승율이 너무 낮을뿐만 아니라 실지거래가액의 확인이 불가하다고 보아 청구인에게 88년 귀속 양도소득세 11,741,850원 및 동 방위세 2,348,370원을 90.2.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.4.25 심사 청구를 거쳐 90.8.2 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구 주장

청구인이 쟁점부동산을 88.7.28 금 22,950,000원에 양도하고 소득세법 제100조의 규정에 의한 신고기한내에 증빙서류 첨부하여 확정신고한 데 대하여 처분청은 이 건 신고서에 첨부된 계약서 및 영수증에 의한 실지거래가액에 따라 양도차익을 결정하여야함에도 기준시가로 계산하여 양도소득세를 결정고지하였으나 청구인이 86년부터 현재까지 기록 비치하고 있는 금전출납부상 쟁점부동산의 양도대금 22,950,000원 중 계약금 3,000,000원이 OO상가 매매계약금으로 88.7.28 자 기록되어 있고 동금액은 88.7.29 청구인의 정육점 수입금액 500,000원을 합하여 3,500,000원을 은행에 입금한 내용이 금전출납부와 은행통장에 의거 확인되고 있으며 88.9.15 중도금 7,950,000원 중 중개수수료 150,000원을 제한 7,800,000원을 받아 88.9.16 물건매입금액을 지불하고 잔액 4,500,000원을 은행에 입금한 사실도 금전출납부와 예금통장에 의거 확인되고 있고, 잔금 12,000,000원은 88.10.15 임대보증금 4,200,000원을 공제한 잔액을 양도자산 소재지내에 있는 부동산소개소에서 영수하여 비용 100,000원을 제외한 7,700,000원을 청구인의 통장에 입금한 사실이 은행통장에 의거 확인되고 있으며 이외에도 매수인이 확인한 거래확인서에 의하여 명백히 확인되고 있음에도 양도시 부동산 매매계약서상의 금액을 인정치 아니함은 부당하고, 쟁점부동산의 취득시 매매계약서 상에도 매도인 OOO, 매수인 OOO, 소개인 OOO의 주소, 성명, 전화번호가 기록되어 있고 매도인이 발급한 영수증에 의하여 취득가액 17,700,000원이 사실임이 입증되고 있음에도 이를 인정하지 아니하였음은 부당한 처분이다.

또한 쟁점부동산이 단일번지의 대지위에 건축된 단독건물이 아니고 지하1층 지상3층의 종합상가 건물 중 2층 구석에 위치한 점포로서 매입시부터 임대도 제대로 되지 아니하는 특수한 정황을 종합하여 판단하여야 함에도 처분청은 막연히 도매물가상승율에도 미치지 못하는 가격으로 양도하였다 하여 실지거래가액을 인정치 아니하고 기준시가로 이 건 양도소득세를 결정함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득가액 17,700,000원에대한 매매계약서, 대금영수증, 금전출납부 은행통장사본 등을 보건대, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 기준시가는 10,828,079원임에 비하여 청구인이 주장하는 17,700,000원은 163.5% 상회하나 청구인이 당시 매매대금으로 지불된 금융자료(수표, 어음 등)를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 취득가액 17,700,000원을 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액으로는 인정하기 어렵고, 쟁점부동산의 양도가액 22,950,000원에 대한 매매계약서, 금전출납부, 은행통장 등을 보면, 위 금전출납부는 과세관청이 이를 근거로 하여 수입금액 및 과세소득을 계산하였다던가 신빙성 있는 장부로 기장 확인을 받은 사실이 없으므로 신빙성이 있어 보이지 아니하고 은행통장상의 입·출금액이 쟁점부동산의 매매대금 수수와 연결이 되지 않고 있으며,

한편 기준시가에 의하면, 취득당시 기준시가는 10,828,079원이고 양도당시의 기준시가는 43,337,400원으로서 400.23% 증가된 데 반하여 청구인이 주장하고 있는 취득가액 17,700,000원과 양도가액 22,950,000원을 대비하면 그 증가율은 129.66%에 지나지 아니하는 바,

이 건 청구인이 쟁점부동산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하여야만 할 특단의 사정이 인정되지 아니하므로 청구인이 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 주장하는 위 금원은 신빙성이 있어 보이지 아니하다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 79.8.1 청구외 OOO로부터 17,700,000원에 취득하여 88.10.15 청구외 OOO에게 22,950,000원에 양도하고 89.5.31 실지거래가액으로 하여 과세표준 확정신고를 하였으므로 청구인이 확정신고한 대로 인정하여 이 건 당초처분을 취소하여야 한다고 하면서 이에 대한 증빙서류로 매매계약서, 금전출납부, 예금통장 등을 제시하고 있어 이를 살펴본다.

이 건 관련법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있는 바,

이 건 청구인이 제시한 매매계약서 등 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지를 본다.

청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서를 보면, 청구인이 쟁점부동산을 79.7.18 매매대금 17,700,000원에 청구외 OOO와 계약하면서 계약금 1,700,000원은 계약일인 79.7.18에, 중도금 11,000,000원은 79.8.14에, 잔금 5,000,000원은 청구인이 쟁점부동산을 임대하는 날 지급하기로 약정되어 있으나 청구외 OOO가 매매대금을 받고 청구인에게 교부한 영수증을 보면, 계약금 1,700,000원은 79.7.18 자로 되어 있으나 중도금 11,000,000원과 잔금 5,000,000원을 합한 금액인 16,000,000원을 당초 계약서상의 중도금 약정일 보다도 15일 빠른 79.7.30자에 지급받은 것으로 영수되어 있는 바,

청구인이 중도금 및 잔금을 계약서상 약정일보다 미리 지급하게 된데 대하여 소명을 하지 못하고 있고, 쟁점부동산을 임대한 임대계약서 등도 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때 동 매매계약서를 진실된 것으로 받아들이기에는 신빙성이 없다 할 것이고, 쟁점부동산의 양도시 매매계약서와 청구인이 제시한 금전출납부 및 예금통장 등을 검토하여 보면, 청구인이 기장한 금전출납부에는 청구인이 경영하는 정육판매점의 수입 및 지출을 기장하면서 이건 쟁점부동산의 매매대금 중 88.7.28 자 계약금 3,000,000원이 2,300,000원으로, 88.9.15 자 중도금 7,950,000원이 7,800,000원으로 각 각 상이하게 기장되어 있을 뿐만 아니라 잔금 12,000,000원에 대하여는 기장내용이 없고, 청구인은 예금통장상에는 정육판매금액과 쟁점부동산의 매매대금중 계약금과 중도금이 당해 거래일자의 익일에 입금되었다고 하나 쟁점부동산의 매매대금 중 계약금과중도금이 청구인 예금통장상의 입금금액과 일치하지 아니하므로 쟁점부동산의 매매대금이 입금된 것인지가 불분명하고 청구인이 기장한 금전출납부가 정육판매금액에 대한 수입금액신고 또는 결정의 기장근거장부로 청분청으로 부터 인정받은 것이 아니므로 이를 객관성 있는 장부로 인정할 수 없으며, 쟁점부동산의 계약서를 보면 매매대금 중 잔금 12,000,000원에서 임대보증금 4,200,000원을 공제하기로 계약되어 있으나 청구인이 임대계약서와 잔금영수에 대한 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 또한 쟁점부동산의 국세청 기준시가를 대비하여 보면 기준시가의 상승율이 400.23%(취득시 기준시가 10,828,079원, 양도시 기준시가 43,337,400원)인데 반하여 청구인이 주장하는 가액의 상승율이 129.66%에 지나지 아니한 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 제시한 쟁점부동산의 양도시 매매계약서도 신빙성있는 증빙서류로 받아들이기에는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 전시 법령 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.