가. 청구인은 2010.8.31. OOO만원에 양도한 후, 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 자금을 대여한 채무자OOO이 2004.6.8. 사망함에 따라 쟁점토지를 포함한 8필지(이하 “대물변제토지”라 한다)를 2004.11.25. OOO의 배우자)으로부터 채권채무정산(대물변제)합의서(이하 “대물변제합의서”라 한다)에 의하여 대물변제를 등기원인으로 하여 OOO원에 취득한 사실을 확인하고, 대물변제금액 OOO을 쟁점토지의 실지 취득가액으로 보아 2011.10.7. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 조세심판 결정례(2010서1120, 2010.11.29.)에 의하면, 쟁점토지는 채무액을 갈음하여 부동산으로 대물변제받은 것이므로 검인계약서 금액이 아닌 실제 대물변제된 가액으로 취득가액을 경정하여야 한다고 결정하고 있는 바, 청구인은 1994년부터OOO 내 예식장을 공동으로 운영하였던 망 OOO은 2002.10.30. 상환받음)을 대여하였으며, 그 증빙으로 수표거래내역기록장의 내용과 같이 수표로 대여한 OOO지방국세청 조사공무원이 2005.9.15. 작성한 전말서와 같이 2002.9.6.∼2003.4.9. 기간 동안 3차례에 걸쳐 청구인의 계좌에서 인출하여 대여한 OOO원, 대물변제로 인수하기로 합의한 쟁점토지에 설정된 채무자 OOO은 당초 대물변제조건에서 채무자 OOO이 변제하기로 하였으나 자금사정을 이유로 청구인이 채무인수하기로 2004.12.16. 최종 합의함에 따라 채무액 추가인수로 늘어난 OOO이 2004년 대물변제 당시 청구인이 채무자 OOO으로부터 회수하여야 할 채권 잔액이므로 이를 실제 대물변제가액으로 보아 취득가액으로 인정하여야 한다.

청구인은 채무자 OOO이 2004.6.8. 갑작스런 사망으로 상속인 OOO으로부터 채권을 최대한 확보할 목적으로 이전 가능한 부동산을 대물변제로 넘겨달라고 독촉하였고, OOO이 이에 동의하여 대물변제토지 중 6필지는 대물변제로 소유권을 이전하였고, 2필지는 매매예약에 의한 가등기 형식으로 받았으며, 2004년 대물변제를 등기원인으로 한 소유권이전 당시 취·등록세 납부기준은 지방자치단체에서 정한 시가표준액보다 높으면 아무런 하자가 없어 취·등록세를 계산하기 위하여 작성한 대물변제합의서는 통상적으로 시가표준액보다 높기만 하면 아무런 상관이 없어 소유권이전등기 목적으로 2004.11.19. 대물변제합의서를 작성한 것이다.

청구인이 상속인 OOO과 작성한 대물변제합의서는 1차적으로 채권자인 청구인 명의로 쟁점토지를 이전등기하고 2차적으로 쟁점토지에 설정된 근저당 채무액은 상속인OOO이 2004.11.30.까지 이행함으로써 채권자와 채무자간의 채권·채무에 대한 합의가 완전히 종결한다는 되어 있어, 미이행시 위 합의는 없는 것으로 한다는 것이며, 처분청 주장의 모순점을 보면, 2004.11.25. 청구인 명의로 소유권이 이전되었지만 위 합의 마감시한인 2004.11.30.까지 근저당 채무액에 대한 변제·해지가 이루어지지 않아 결국 최종적인 채권·채무의 정산 합의가 없었다는 결론에 이르며, 대물변제합의서가 진실된 계약서이든 등기이전접수 목적용이든 실제 정산된 채무액을 반영하지 못한 것은 분명한바, 단순 검인계약서상 금액을 실지 취득가액으로 산정한 처분은 부당하다.

대물변제합의서에 첨부된 대물평가내역서상 6필지의 가격은 소유권이전등기 이전이 목적이었으므로 2004년 당시 고시된 개별공시지가 가격으로 계산한 뒤 그 계산된 금액보다 약간 높게 임의적으로 책정한 것에 불과하고, 대물변제할 6필지의 부동산의 시가가 청구인의 채무액보다 부족하자 상속인 OOO은 2필지를 추가하여 제공하기로 하여 추가 2필지의 대물변제합의서도 소유권이전등기 목적으로 개별공시지가보다 약간 높게 임의적으로 책정한 것이다.

2004.12.16. 최종 채무액 정산 합의 시 청구인과 상속인 OOO으로 합의하였으며, 대물변제토지는 OOO인근이라는 지리적 이점과 OOO 등 여러 호재로 2000년 초부터 가격이 상승한 상태였고, 대물변제토지 중 2필지는 1999년 개별공시지가가OOO전은 1999.1.12. 2필지를 담보로OOO만원의 근저당 설정을 할 정도로 개별공시지가가 실제 거래시세의 20%에 불과하다는 것을 보여 주고 있으며, 2004년 대물변제토지 일대의 공인중개사로부터 확인받은 시세자료에 의하면, 최소OOO만원으로 처분청이 주장하는 검인계약서상 금액은 실지 취득가액이 아님을 나타내고 있고, 쟁점토지 인근에 소재한 토지의 매매거래 내역을 보면, 개별공시지가는 실지거래가액의 30%만 반영하고 있음을 증명하고 있으며, 채무자OOO의 상속세 신고내용을 보면 피상속인 예금인출액 중 OOO원이 그 사용처가 불분명한 것으로 되어 있어 청구인으로부터 수표로 차입한 금액일 가능성이 충분하다.

(2) 대물변제의 경우, 소유권이전등기 접수일에 채권·채무액이 진정 확정되고, 그 채권·채무액이 진실된 가액이라면 이수한 채무액이 실지거래가액인 취득가액이 되나, 대부분의 대물변제의 경우 채무액의 정산에 앞서 채권확보 차원의 소유권이전이 선행되거나 채무액에 대한이자정산 및 특약사항의 존부 등으로 인하여 정확한 채무액의 산정이 곤란한 경우가 대다수이므로 심판결정례는 일관되게 상호 정산하는 채무액이 정확하게 입증되지 아니하는 한 환산가액으로 결정된다 하였다(조심 2011부 1012, 2011.6.8., 조심 2010중3839, 2011.2.21. 외 다수 참조).

위와 같이 처분청은 납세자가 실지 채권액을 대물변제 가액으로 신고한 경우, 객관적이고 구체적인 채무액의 산정이라는 엄격한 잣대를 적용하여 대부분 납세자의 실제 채권액을 부인하고 채권액이 불분명하다는 사유로 환산가액을 적용하여 왔음에도, 청구인의 경우에는 오히려 채권·채무액에 대한 일체의 사실조사 및 검증절차 없이 검인계약서상 금액을 실제 취득가액으로 결정하였으나, 검인계약서상 금액이 실제 채권·채무 정산에 의한 가액이라는 것과 청구인이 제시한 실제 채권액에 대한 자료가 사실이 아니라는 객관적이고 구체적인 자료에 의하여 입증하지 못한다면 청구인이 당초 신고한 환산가액으로 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 2004.11.30.까지 근저당채무액의 변제·해지가 이루어지지 않아 채권·채무의 정산 합의가 없었다고 주장하나, 청구인이 제시한 전말서의 내용과 같이 청구인은OOO원을 인수하였기에 이는 청구인이 OOO에 대한 새로운 채권이 발생한 것이고, 당초 작성한 대물변제합의서는 유효하게 성립이 되었으며, 청구인 또한 채권OOO에 대한 1개월치 이자소득이 발생한 사실을 인정하고 있다.

청구인은 채무자 OOO에 대하여 대물변제합의서상이 대여금 외에 수표대여금OOO이 대물변제 당시 존재하므로 대물변제합의서는 실제 정산된 채무액을 반영하지 못한다고 주장하면서 이에 대한 증빙서류로 2002.11.8. OOO에 대한 수표거래내역기록장, 수표거래내역사본을 제출하였으나, 무통장입금증은 대물변제합의서상 작성된 채무액 OOO원 중 일부이며, 수표거래내역은 청구인이 임의로 작성한 것으로 채무자 OOO전에게 대여하였다는 증빙이 될 수 없고, 대물변제합의서상 대물변제된 토지의 평가액은 당초 고시된 개별공시지가 가격보다 높게 임의로 책정하였다고 주장하나, 부동산의 거래는 매도자 및 매수자 쌍방이 자유롭데 거래를 하는 것이며, 그 가격이 단순히 개별공시지가보다 조금 높다는 사유만으로 쌍방간에 이루어진 거래가격을 부정할 수는 없는 것이므로 청구인과 최선영이 작성한 대물변제합의서상의 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

대물변제로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 실제 채권금액 또는 환산가액이 아닌 검인계약서(대물변제합의서)상 금액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다

제176조의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서(2011.8.)에 의하면, 청구인은 2004.11.25. 쟁점토지를 대물변제로 취득하고 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고하였으나, 대물변제합의서 등을 확인한 결과, 쟁점토지 중 석파문화원으로부터 취득한 OOO으로 확인이 되었으며,OOO만원으로 확인됨에 따라 아래 [표1]과 같이 기준시가로 안분한 취득가액을 OOO원으로 재계산하여 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

OOOO OOOOO OO OOOO O OOOO OOOO

(OO : O)

(2) 청구인이 대물변제합의서에 의하여 취득한 대물변제토지에 대한 전소유자, 필지별 취득가액, 검인계약서상 금액, 개별공시지가 등은 아래 [표2]와 같이 나타난다.

OOOO OOOO OOOOO OOO OO OO

(OO : OO)

(3) 청구인은 채무자 OOO이 사망함에 따라 채권을 확보할 목적으로 대물변제합의서를 작성한 것이며, 채무자 OOO원이므로 이를 실제 대물변제금액으로 보아 취득가액을 산정하거나 환산가액으로 취득가액을 하여야 한다고 주장하면서 증빙서류를 제시하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 2005.9.15.OOO지방국세청 조사국에서 조세범칙 혐의사건과 관련하여 작성한 전말서와 2003년 및 2004년 종합소득세 결의서에 의하면, 청구인은 2003.7.31.OOO 대여하였으며, 2002.9.6.～2003.4.9. OOO에게 대여하였고, 대물변제합의서상 2004년 12월부터 OOO을 청구인이 부득이 인수하여OOO만원이 된다고 진술하고 있으며, 이에 따라 처분청은 위 금액에 대한 이자수입을 2003년OOO으로 하여 청구인의 종합소득세에 합산하여 경정·고지한 것으로 나타난다.

(나) 2004.11.19. 작성한 채권채무정산(대물변제) 합의서에 의하면, 청구인과 OOO원을 대여한 사실이 있는 바, 2004.6.8.OOO만원으로 평가하고 대물 변제 및 정산하기로 합의한 것으로 나타난다.

OOOO OOOO OOO

대물변제합의서에는 위 토지에 설정되어 있는 OOO이 책임지고 조속히 해지하여야 하며, 근저당권 해지 시 본 채권·채무에 대한 합의가 완전히 종결되는 것으로 한다고 되어 있고, 본 합의는 2004.11.30.까지 이행함으로써 성립되며, 미이행 시 본 합의는 없던 것으로 한다고 되어 있고, 청구인은 위 토지에 대하여 2004.11.22. 3건의 대물변제합의서로 나누어 검인계약서를 재작성한 것으로 나타난다.

(다) 2004.11.22. 작성한 대물변제합의서에 의하면, 청구인과 OOO)은 2002.9.6.∼2003.7.15. 체결한 금전소비대차계약에 의하여 부담하는 원금 OOO 및 이자는 채무변제에 갈음하여 아래 [표4]의 부동산을 청구인에게 이전한다고 되어 있으며, OOO억원)로 설정되어 있는 근저당권의 해지 및 변제는 채무자 OOO이 책임지기로 한다고 되어 있다.

OOOO OOOO OOO

(라) 등기부등본에 의하면, OOO이 대물변제토지에 대하여 2003.5.28. 채무자를 OOO만원으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 청구인이 2005.8.12.(2005.6.9. 계약인수) 근저당채무를 인수하여 근저당권설정이 변경되었고, 2007.7.31. 근저당권이 말소되었으며, 대출여신계좌 조회자료에 의하면, 청구인은OOO을 2005.8.16. 대출하여 2007.7.23. 상환한 것으로 나타난다.

(마) 청구인이 수기로 작성된 수표거래내역기록장에는 2002.5.14.∼2002.10.17. 기간 동안 총OOO 타은행 수표로 입금된 것으로 아래 [표5]와 같이 나타난다.

OOOO OOOO OOOO OO O OOOO OO OO

(OO : OO)

(바) 상속인 OOO의 상속세신고서에 의하면, 상속받은 총재산OOO만원을 신고하였으며, 대물변제토지 중 피상속인 소유 토지 4필지는 상속재산으로 신고되었고, 상속받은 채무명세표에는 피상속인이 청구인으로부터 차입한 사채OOO억원을 신고되었으나, 청구인이 주장하는 사채 OOO원은 상속채무로 신고되지 아니한 것으로 나타난다.

(사) 청구인이 제출한 쟁점토지 인근 부동산중개사의 확인서에 나타나는 쟁점토지의 2004년 당시 시가는 OOO으로 아래 [표6]과 같으며, 쟁점토지 인근 필지의 2004.3.12. 양도된 매매계약서에는 2004년 당시 개별공시지가는 실지거래가액의 30% 정도만 반영되어 있는 것으로 나타난다.

OOOO OOOOOO OOO OOOO OOOO OO

(4) 살피건대, 처분청은 쟁점토지에 대한 대물변제합의서상 금액을 실지거래가액으로 보아 이를 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과하였으나, 청구인이 2003년OOO원을 대여한 것으로 조사되어 처분청이 2003년 및 2004년 발생한 이자소득을 청구인의 종합소득세에 합산하여 과세한 점, 대물변제합의서상 쟁점토지에 설정되어 있는 OOO이 책임지고 해지하여야 하며, 동 근저당권 해지 완료 시 본 채권·채무에 대한 합의가 완전히 종결된 것으로 하고, 본 합의는 2004.11.30.까지 이행함으로써 성립한다고 되어 있으나 근저당권 설정이 해지되지 아니하였음에도 청구인은 2004.11.25. 대물변제합의서상 토지를 소유권이전받은 점, 청구인이 제출한 2002.10.14.～2002.10.17. 수표발행금액OOO원에 채무를 인수하였음에도 청구인이 확인한 1개월 이외에는 이에 대한 이자를 받은 사실이 나타나지 아니한 점,OOO이 사망하기 전까지 청구인과 지속적으로 금전거래를 한 것으로 나타나는 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 상속인OOO과 작성한 대물변제합의서상 금액은 청구인이 대여한 금액보다 적게 기재되어 있다고 보여지고, 대물변제합의서상 금액이 소유권이전 당시 대여금채권으로 확정하여 대물변제 받았다고 보이지 아니하므로 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산하는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청은 대물변제합의서(검인계약서)상 금액을 쟁점토지의 실지 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.