가.처분청은 청구인 소유의 OOO 건축물(이하 “쟁점건축물”이라 한다)에 대하여 「지방세법」제110조 및 제4조, 같은 법 시행령 제4조 및OOO으로 경정함].

나. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.28. 이의신청을 거쳐 2014.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점건축물은 청구인을 비롯하여 다수의 구분소유자가 2006년 2월 부도덕한 사업자의 임대수익보장 방법에 의한 사기성 분양을 받은 것인데, 이후 상가빌딩 전체는 슬럼화가 지속되어 상가의 가치가 매우 훼손된 상태로, 인근 부동산사무소에서도 거래를 기피하여 매매나 임대가 되지 않는 상황이며, 집합건물의 특성상 상가빌딩이 슬럼화 되면 그 가치가 수십분의 일로 하락하는 특성이 있는바, 법원경매에 의해서만 거래가 형성되며 청구인이 소유한 지하 1층 상가의 사례를 들면 당초 구입가액이 OOO에 경매 낙찰되었는데 이는 72분의 1로 가격이 하락한 것이다.

(2)OOO로서 90% 감액특례를 적용함이 타당한데도 처분청은 이를 적용하지 않았고,쟁점건축물의 사실적 재산가치를 무시한 채 일괄적으로 재산세를 부과하여 청구인은 2014.7.28. 이의신청을 하였으나 기각되었는바, 쟁점건축물은 임대도 되지 않고, 부도덕한 관리인으로 인한 과다한 건물관리비 부과와 소송으로 정신적, 물질적 고통이 막심한 상태로, 회생할 가망이 없는 OOO 가까운 재산세를 부과하는 것은 현실을 반영하지 않은 탁상감정에 의한 것으로 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)건축물의 시가표준액 및 과세표준에 관한 규정 「지방세법」 제4조, 「지방세법 시행령」 제4조, 「지방세법」제110조 및 「지방세법 시행령」 제109조를 종합하여 보면, 건축물의 시가표준액은 건축물의 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 건물신축가격 기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 안전행정부장관이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하고, 토지는 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가를 시가표준액으로 하여, 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정한 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액을 재산세 과세표준으로 하도록 하고 있다.

청구인의 쟁점건축물에 대한 재산세 시가표준액 또는 과세표준액이 부당하다는 주장에 따라 쟁점건축물의 시가표준액 및 과세표준액을 살펴보면, OOO으로 적법하게 산정하였다.

(2) 또한, 청구인이 주장하는 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례는 “2014년도 건물 및 기타물건 시가표준액 조정기준”에서 「지방세법 시행령」 제20조 제2항 제2호의 적용대상이 되는 유상승계 취득시에 적용되는 취득세 건물시가표준액을 산정할 때에 한정하여 적용한다고 규정하였기 때문에 재산세 시가표준액의 산정과는 무관한 규정이라 할 수 있다.

따라서, 조세법률주의 원칙상 지방세 관계법령의 규정에 따라 적법하게 산정된 과세표준을 행정기관이 자의적으로 달리 정할 수 없고, 납세자 개개인의 특수한 사정(공실 등)을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하며, 처분청의 시가표준액 및 과세표준과 세액의 산정을 검토한 결과 부당하거나 부적법하게 적용한 부분 없이 관계법령에 따라 적법하게 산정하였으므로 이 건 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점건축물의 재산세 과세표준(시가표준액) 산정시 감산특례를 적용하여야 하는지 여부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제출한 자료 등에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 건축물대장 등에 나타난쟁점건축물의 구조 등은 아래와 같다.

OOO

(나)처분청은 과세표준액을 시가표준액 산출체계OOO에 따라 아래와 같이 산출하였다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 시가표준액 산정과 관련하여OOO로 고시한 내용 중 「2014년도 건물 및 기타물건 시가표준액 조정기준」에 의하면 시가표준액이 시가보다 높은 경우 감산특례를 적용하여야 하므로, 시가표준액 대비 시가비율이 OOO에 불과한 쟁점건축물에 대하여도 90% 감산특례를 적용하는 것이 타당하다고 주장하나, 위 조정기준의 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’ 항목의 적용요령에는 “ 「지방세법 시행령」 제20조 제2항 제2호의 적용대상이 되는 유상승계 취득시에 적용되는 취득세 건물 시가표준액을 산정할 때에 한정하여 적용한다”고 규정하고 있어 재산세가 시가표준액 조정기준이 적용된다고 볼 수 없고, 「지방세법」 제110조 제1항 및 같은 법 시행령 제109조 규정에 의하면 재산세 시가표준액은 같은 법 제4조 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 시가표준액의 70%에 해당하는 ‘공정시장가액 비율’을 적용하고 있는 등 그 과세표준 산정에 있어 시가표준액을 그대로 적용하지 아니하고 상당한 정도의 시장상황 등을 반영하고 있다 할 것(조심2013지218, 2013.4.19., 같은 뜻임)이므로, 처분청이 청구인에게이 건 재산세를 부과한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항, 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 지방세법(2014.3.24. 법률 제12505호로 개정된 것)

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다.(단서 생략)

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지2. 주택 : 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물

다. 그 밖의 건축물 : 과세표준의 1천분의 2.5

제112조(재산세 도시지역분) ① 지방자치단체의 장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 "재산세 도시지역분 적용대상 지역"이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지 등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

제146조(과세표준과 세율) ② 특정부동산에 대한 지역자원시설세의 과세표준과 표준세율은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 소방시설에 충당하는 지역자원시설세는 건축물(주택의 건축물 부분을 포함한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 선박(소방선이 없는 지방자치단체는 제외한다)의 가액 또는 시가표준액을 과세표준으로 하여 다음 표의 표준세율을 적용하여 산출한 금액을 세액으로 한다.

2의2. 대형마트, 복합상영관(제2호에 따른 극장은 제외한다), 백화점, 호텔, 11층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 대형 화재위험 건축물에 대해서는 제1호에 따라 산출한 금액의 100분의 300을 세액으로 한다.

제151조(지방교육세 과세표준 및 세율) ① 지방교육세는 다음 각 호에 따라 산출한 금액을 그 세액으로 한다.

6. 이 법 및 지방세감면법령에 따라 납부하여야 할 재산세액(제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20

(2)지방세법 시행령(2014.4.22. 대통령령 제25317호로 개정된 것)

제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물 : 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

11.건축물에 딸린 시설물 : 종류별 제조가격(수입하는 경우에는 수입가격을 말한다), 거래가격 및 설치가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 시설물의 용도ㆍ형태ㆍ성능 및 규모 등을 고려하여 가액을 산출한 후, 그 가액에 다시 시설물의 경과연수별 잔존가치율을 적용한다.

② 제1항 제11호에 따른 건축물에 딸린 시설물(이하 이 항에서 "시설물"이라 한다)의 시가표준액을 적용할 때 그 시설물이 주거와 주거 외의 용도로 함께 쓰이고 있는 건축물의 시설물인 경우에는 그 건축물의 연면적 중 주거와 주거 외의 용도 부분의 점유비율에 따라 제1항 제11호에 따른 시가표준액을 나누어 적용한다.

제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 70

2. 주택 : 시가표준액의 100분의 60

제138조(화재위험건축물 등) ② 법 제146조 제2항 제2호의2에서 "대형마트, 복합상영관(제2호에 따른 극장은 제외한다), 백화점, 호텔, 11층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 대형 화재위험 건축물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

2. 「소방시설 설치ㆍ유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 별표 2에 따른 특정소방대상물 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

사. 연면적 3만제곱미터 이상의 복합건축물. 이 경우 주상복합 건축물(하나의 건축물이 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 숙박시설 또는 위락시설의 용도와 주택의 용도로 함께 사용되는 것을 말한다)에 대해서는 주택부분의 면적을 제외하고, 주택부분과 그 외의 용도로 사용되는 부분이 계단을 함께 사용하는 경우에는 계단부분의 면적은 주택부분의 면적으로 보아 연면적을 산정한다.