가. 청구인은 OOO(이하 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.8.27. 취득하여 주택신축판매업을 영위할 목적으로 ‘OOO주택’[이하 “OOO주택(청구인)”이라 한다)]이라는 상호로 사업자등록을 한 후2007.5.18. OOO교회에 양도하고 총수입금액을OOO원으로 하여 2007년 귀속 종합소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2012.9.17.∼2012.10.21. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산의 실제양도가액이 OOO원이고,청구인의 쟁점부동산 거래를 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아 2013.1.2. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.1. OOO지방국세청장에게 이의신청을 제기하였고, OOO지방국세청장은 처분청에 쟁점부동산의 실제소유자가 누구인지를 재조사하는 것으로 결정·통지하였으며, 처분청은 이에 따라 청구인에 대한 재조사를 실시하여 2014.2.26. 청구인을 쟁점부동산의 실제소유자로 판단하여 청구인에게 당초 부과처분이 정당하다는 내용의 세무조사 결과통지를 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 실제소유자는 박OOO으로 보아야 한다. 청구인은 2000년 하반기에 OOO의 OOO부동산에서 근무하던 중 손님으로 내방한 박OOO이 본인 소유(또는 배우자)의 아파트 월세 임대를 의뢰하여 청구인이 계약을 체결해 주었다. 그 계약을 인연으로 하여 박OOO이 OOO에 소재하는 아파트를 매입한다고 하여 박OOO의 어머니와 함께 여러 물건을 물색하여 주었고, 식사도 하는 등 가족들과 친분을 형성하여 업무적인 신뢰관계를 형성하였다. 2001년 OOO에서 오피스텔과 주상복합아파트 분양이 호황이었을 때, 박OOO은 직·간접적으로 투자와 중개를 하여 수익을 올리는 수완을 보여주었고, 고급 주상복합아파트의 시행사 관계자들, 투자자들과도 친분이 있었다. 박OOO은 2001년 OOO동에 소재하는 사무실에서 부동산개발에 대한 투자 및 사업에 대한 논의를 하는 것으로 보였으며,청구인은 부동산개발사업에 경험이 전무할 뿐만 아니라, 청구인이감당하기에 사업규모, 자금력, 사회경험 등이 따르지 못하였다.

2002년 박OOO은 ㈜OOO 대표이사로 등재되었다가 다시 ‘OOO주택’[이하 “OOO주택(박OOO)”이라 한다] 대표로 사업자등록을 하여 쟁점부동산과 인접한 3개의 필지OOO이며, 이하 “1차사업부지”라 한다)를 OOO(주)와 시공계약을 체결하여 주상복합아파트 87세대와 상가 공사를 시작하였다. 이 무렵 박OOO은 쟁점부동산을 매입한 것으로 보이나, 청구인은 계약체결과정에 전혀 관여하지 못하였고, 박OOO이 등기부등본에 등기할 시점에 청구인에게 요청한서류를 건네주었으며, 그와 동시에 대출금 OOO원으로 잔금을 지급하였다. 청구인은 OOO주택(박OOO)의 사업부지로 매입한 건물에서 기존에 영업하고 있던 음식점, 참치횟집, 노래방의 직영영업을 위해 투입되어 휴일과 밤낮없이 현장 영업을 하였으며, 그 밤샘근무 시점에 매입한 쟁점부동산인 사업부지를 어떻게, 어떤 자금으로 매입하였는지를 대출금 외에는 알지 못한다. 쟁점부동산은 ㈜OOO과 OOO주택(박OOO), OOO주택(청구인), OOO㈜의 사무실로 사용되었으며, 박OOO이 쟁점부동산을 매입한 후 청구인 명의로 차명등기를 하였고, 그 부지에 주상복합아파트를 지을 예정이라고 하였는데, 그 당시 청구인은 OOO주택(박OOO)의 컨설팅법인인 ㈜OOO의 직원으로 일을 하고 있었다. 박OOO이 청구인에게 쟁점부동산을 차명등기한 것은 신뢰관계의 일환이라고 생각하였다.

청구인은 대출신청금액이 OOO원이나 된다는 사실을 차명등기를 인정한 후에 알았고, 사회적 약자이자 직원의 지위인 상하관계를 배제할 수 없었는바, 박OOO은 그 정도 대출이 나오는 신용이 있는 직원이 청구인 밖에 없다고 하였다. 1차사업부지와 쟁점부동산인 2차사업부지의 모든 개발계획은 동시에 진행되었지만, 그 결과 신축과 양도로 나뉠 수 밖에 없었으며, 그 경제적인 손실은 엄청났다. 두 사업부지에 대한 주상복합아파트 개발계획의 세무대리인은 OOO세무사사무소, 건축설계는 OOO설계사무소, 컨설팅은 ㈜OOO, 주택사업자금대출은 OOO은행 OOO지점, 시공사는 OOO(주)에서 하기로 하였다. 쟁점부동산의 개발사업을 박OOO이 진행한다는 것을 모든 직원들, 거래처, 관공서, 중개업자들, 매수자, 지역주민들 등 모르는 사람이 거의 없었다. 모든 사업에 대한입출금과 대외적인 인지도, 사업방향 결정도 박OOO을 통해 이루어졌다.

(2) 쟁점부동산의 매수자인 OOO교회의 성전매입 자료에도물건 소유주를 ‘박OOO’이라고 지정한 문건이 그대로 남아있다. 2007년5월경 매각한 OOO주택(청구인) 명의의 쟁점부동산 매매대금은 대출금상환과 회사부채 상환, 직원 급여, 공과금 납부 등에 사용되었으며, 건물분에 대한 부가가치세를 회계처리과정에서 누락하여 청구인이 퇴사하고 약 3년 후인 2009년 OOO세무서장의 부과처분으로 청구인의 체납으로 남아있을 뿐만 아니라 이로 인하여 청구인 명의의 아파트가 체납처분으로 압류되어 공매절차까지 진행되었다. 박OOO은 단순히 쟁점부동산 매매로 인한 양도차익을 위해 낡은 건물을 매입하였다고 보지 않으며, 충분히 사업을 검토하였지만 부동산 분양시장의 급랭과 시공사의 얄팍한 영업성에 속박되어 악화되고, 기간이 장기화되면서 과도한 채무를 감당하지 못하여 매각결정을 하였다고 본다. 처분청이 2013.1.2. 청구인에게 부과한 2007년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 쟁점부동산의 실제소유자가 박OOO이므로 실제소유자의 소득구분을 밝힌 후, 이를 근거로 과세표준과 세액을 결정하여 주기 바란다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산에 대하여 실제 명의신탁자가 따로 있고, 청구인은 명의수탁을 받은 것 뿐이라고 주장하나, 재조사시 뿐만 아니라 이 건 심판청구시에도 명의신탁자라고 주장하는 자에 대한 실제 명의신탁 여부를 확인할 수 있는 근거서류를 제시하지 아니하였다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 사업자등록이나 이후 발생된 소득에 대한 세금 납부시 모두 청구인이 명의자인 것이 확인되나, 양도소득세 조사와 관련하여 세금이 부과된 후 명의신탁이라고 주장하는 것은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

①쟁점부동산의 실제소유자가 청구인이 아니라는 청구주장의 당부

② 쟁점부동산의 매각을 양도소득이 아니라 사업소득이라는청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

(2) 소득세법 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득

② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 “결손금”이라 한다.

③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

(3) 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 소재지인 OOO주택(청구인)의 업종을 주택신축판매업으로 하여 청구인 명의로 한 종합소득세를 신고한 내역은 다음 <표1>과 같다.

<표1> OOO주택(청구인) 종합소득세 신고내역

(단위 : 천원)

또한, 쟁점부동산 개발사업과 관련된 청구인, 박OOO, 이OOO 명의의 사업체는 다음 <표2>와 같다.

<표2>

(2) 처분청에서 청구인에 대한 조사내용 등을 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가)처분청은 2012.9.17.∼2012.10.21. 기간 동안 청구인에 대한 비정기선정 실지조사를 실시하여, 청구인이 쟁점부동산을 2002.8.27. 매매로 취득하여 OOO원에 양도하고 사업소득으로 신고한 것을 청구인이 건물을 신축한 사실이 없는 등 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없으므로 사업소득이 아닌 양도소득으로 판단하고, 양도가액을 OOO으로 하여 다음 <표3>과 같이 결정·고지하였다.

<표3>

(단위 : 천원)

(나) 청구인의 이의신청에 대한 OOO지방국세청장의 이의신청 결정서에 실제소유자가 누구인지 밝히고 그 결과에 따라 처분청은 실제소유자의 소득구분을 밝혀 과세표준과 세액을 결정하도록 함에 따라, 처분청은 2014.1.20.∼2014.2.8. 기간 동안 청구인에 대한 재조사를 실시하였으며, 그 결과는 다음과 같다.

국세통합전산망 등을 보면, 청구인은 2005.7.1.∼2006.12.31. 기간 동안 (주)OOO에 근무한 이력이 확인되나, 2005.7.1. 이전에는 근무한 이력이 확인되지 않고, 청구인도 이에 대한 근거자료를 제시하지 못하고 있어 확인되지 아니하며, 청구인은 동 기간에 OOO 등에서 부동산중개업을 영위한 사실이 확인된다. 청구인이 쟁점부동산의 실제소유자라고 주장하는 박OOO의 사업이력을 살펴보면, OOO에서 부동산임대업을 영위하다가 동 소재지에서 2002.9.27.∼2007.6.22. 기간 동안 OOO주택(박OOO)의 주택신축판매업을 영위하였던 사실이 확인되고, 주상복합건물이 완공된 사실로 보아 OOO주택(박OOO)이 시행사인 것으로 판단된다. 청구인이 쟁점부동산을 2002.8.27. 취득하여 부동산임대업을 개시하였고 쟁점부동산에 주상복합건물을 신축하기 위하여 ‘OOO주택’이라는 상호로 2002.10.23. 주택신축판매업 사업자등록을 한 점으로 보아 동 신축건물의 시행사로 판단되며, 그 후 사업성이 없어 중도에 쟁점부동산 개발을 포기하고 OOO교회에 OOO원에 양도한 것으로 확인된다. 쟁점부동산의 매수자인 OOO에게 매매대금 실지 입금자 등 거래사실조회를 하였으나 미회신하여 확인되지 않았고, 청구인이 2002.12.20. 쟁점부동산 개발을 위한 건축허가를 OOO시장으로부터 받았으며, 쟁점부동산을 OOO교회에 양도시 청구인이 직접 양도관련 서류를 발급한 사실과 청구인이 1998.2.1.부터 쟁점부동산의 양도일까지 계속하여 부동산과 관련된 중개업 등을 영위한 사실 및 청구인이 쟁점부동산의 실제소유자로 박OOO이라고 할 뿐 관련 증빙자료를 전혀 제시하지 않은 사실로 볼 때, 부동산등기부에 소유자로 등재되어 공시된 청구인을 쟁점부동산의 실제소유자로 보는 것이 타당하다. 또한, 쟁점부동산의 개발을 위하여 청구인이 시행사인 OOO주택(청구인)의 주택신축판매업을 설립하였으나 사업성의 문제로 중도에 중단되어 개발하기 이전의 형태로 양도한 것이므로 양도소득세로 과세함이 타당하다.

(다)청구인의 쟁점부동산 양도와 관련하여 사업장 관할세무서장인 OOO세무서장이 2012.3.13. 작성한 ‘현장확인 종결보고서’의 주요 내용은 다음과 같다.

청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 양수자인 OOO교회와 다운계약서를 작성하여 양도가액을 누락한 혐의로 현장확인을 실시하였는바, 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 2002.10.23.을 개업일로 하여 주택신축판매업을 영위하는 사업자등록을 한 후 2008.4.1. 자진폐업하였으며, 쟁점부동산의 건물 등기부등본 및 건축물관리대장을 확인한 결과 근린생활시설로서, 양도시점인 2007.5.18. 건물내역에 지층 다방 및 헬스클럽, 1층 대중음식점 및 사무실, 2층 의원, 3층 종교시설(교회)로 확인되며 현재는 OOO라는 명칭으로 전체 교회건물로 사용되고 있다. 청구인은 개업일부터 폐업일까지 매 과세기간 마다 부가가치세를 신고하였으나, 전체 사업내역이 없는 무실적 신고 및 매출·매입세금계산서를 수수한 내역이 없으며 주택 신축과 관련한 공사내역도 확인되지 않는다. 청구인의 사업활동 및 재산내역·부동산거래내역을 확인한바, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없으며 당초 부동산 취득시 취득가액이 OOO원으로 청구인의 경제능력과 비교하여 자금출처가 의심되며, 실제 계약내용을 기재한 서류에 의하면 실제 건물 소유자인 박OOO이 명의신탁한 혐의가 있으므로 주소지 관할서로 자료이송하고 종결한다.

(라) 1차사업부지인 OOO은 2005.8.24. 토지 합병으로 같은 동 OOO번지로 지번 변경하였으며, 동 사업장에서 2002.9.27.부터 2007.6.22.까지 ‘OOO주택’이라는 상호로 박OOO이 주택신축판매업으로 사업자등록한 사실이 국세통합전산망으로 확인된다.

(마) 청구인 명의의 쟁점부동산을 양도시 매매계약서를 보면, 매수인 OOO교회와 매도인 청구인은 쟁점부동산 매매대금을 OOO원으로 하여 잔금 OOO원을 기존 금융채무의 매수인 지정 은행 대환시 지불하는 것으로 하였으며, 청구인의 인장과 OOO교회 대표 이OOO의 인장이 날인되어 있다.

(바) 일자 미상의 OOO에서 작성한 것으로 보이는 ‘성전 건축 건설(전층용도변경 및 증축)’ 자료는 8페이지로 되어있고, 쟁점부동산 취득 과정, 자금마련 계획 및 지불, 내·외부 리모델링비용, 용도변경공사, 4층증축공사 등에 관한 사항이 기재되어 있으며, 주요 내용은 다음과 같다.

매매성립의 과정이 기재된 부분에 “물건의 소유주로부터 부동산 시장에 OOO원에 나온 부동산임. 부동산 소개업자이며, OOO이 가격절충을 노력하여 물건주를 직·간접 접촉 및 절충 끝에 OOO원까지 조율됨. 이때 총회 OOO께서 다시 물건주와 가격절충을 하여 ①일시불 지불, ②부동산 매매대금을 OOO원으로 낮추어 계약서를 작성하는 조건 등으로 하여, 총 매매대금을 OOO원으로 물건 소유주(박OOO)와 협의 결정을 본 후 부동산을 매입하게 됨”이라는 내용이 나타난다.

(3) 청구인은 다음과 같은 심리자료를 제시하면서 쟁점부동산의 실제소유자는 박OOO이라고 주장한다.

(가) 쟁점부동산의 양도가 사업활동의 일환이라고 주장하면서 신축허가 과정에서 작성되었다고 하는 증빙자료를 보면, OOO의 OOO사무소에서 작성한 건축개요 및 건축허가조서, OOO 명의의 주택건설 사업자등록증(OOO주택 청구인), 소방시설설치계획표, 단독정화조설치 신고서, OOO시장 명의의 건축허가 신청서, OOO시의 건축허가 관련 공문서 등을 제출하였다. 건축허가서에 건축물의 명칭은 OOO, 주용도는 공동주택(근생 및 아파트), 연면적 7,047.58㎡, 지하 3층, 지상 12층으로 되어 있다.

(나)청구인은 이 건 심판청구시 명의신탁자는 OOO주택 대표 박OOO과 (주)OOO 대표 이OOO라는 취지의 확인서를 제출하였으며, 주요 내용은 다음과 같다.

박OOO과 이OOO는 건물을 철거한 후 아파트를 신축할 목적으로 쟁점부동산을 취득하여 청구인에게 명의신탁하였으며, 박OOO은 ‘OOO주택’이라는 상호로 당시 1차사업부지를 시공사 OOO(주)와 시공계약을 체결하여 주상복합아파트 개발사업을 하고 있었다. 또한, 1차사업부지에 대한 개발사업의 자문회사로 (주)OOO이라는 법인이 있었으며, 청구인은 그 회사의 직원으로 근무하면서 OOO주택(박OOO)의 개발사업과 관련하여 분양계약서 작성, 분양대금, 시공비, 중도금대출 등의 제반 업무를 수행하고 급여로 OOO원을 받았다. 청구인은 박OOO의 명의신탁요청에 직원으로서 이를 거절할 수 없었으며, 명의신탁으로 인한 처벌규정과 사업의 위험성을 미처 알지 못하였다. 쟁점부동산 개발사업과 관련한 매입, 시행, 시공사 선정 등 일체의 결정권한이 박OOO, 이OOO에게 있었으며, 청구인이 회사를 퇴사한 후 자료 일체는 (주)OOO에 남아있었으나, 폐업 후 폐기된 것으로 알고 있다. 또한 쟁점부동산 개발사업과 관련하여 청구인이 취득한 이득이 전혀 없었고, 세무·회계 등에 대한 결정권한도 없었으며, 쟁점부동산 매매대금의 출처, 사용처에 관여도 못하였고, 매매로 인해 발생한 건물분 부가가치세도 체납되어 있는 상태라고 한다.

(다)청구인의 근로소득원천징수영수증에는 2006년 (주)OOO을 지급자로 하여 청구인의 총급여액으로 OOO원이 기재되었다.

(라) 청구인이 제출한 쟁점부동산 관련 전표(전표의 계정과목에 쟁점부동산과 관련된 거래인 것으로 보이는 ‘2391번지’로 표기)인 ① OOO은행 대출이자OOO원 등, ② 국세환급금 OOO원, ③ 건설기술자 보유증명발급비 OOO원, ④ 광역교통시설 분담금 반환 OOO원 등의 결재란의 OOO로 날인되어 있다.

(4)쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 소유권에 관한 사항이 다음 <표4>과 같이 변동된 것으로 확인된다.

<표4> 권리 변경이력

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 박OOO이 2002.9.27.～2007.6.22. 기간 동안 쟁점부동산과 연접한 곳에서 ‘OOO주택’이라는 상호로 주택신축판매업을 영위한 사실이 있고, 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 OOO교회에서 작성한 문건에 쟁점부동산 소유주가 박OOO이라고 기재되어 있으므로 쟁점부동산에 대한 실제소유자를 박OOO이라고 주장하나, 청구인이 자기의 명의로 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기, 근저당권설정, 주택신축판매업 사업자등록, 종합소득세·부가가치세 신고, 건축허가신청 등을 한 점,처분청의 재조사과정 뿐만 아니라 이 건 심판청구시까지 청구인이명의수탁자라고 주장하면서도 이러한 주장을 입증할 수 있는 중요한 증거자료인 취득 및 양도자금의 출처 및 사용내역 등을제시하지 아니하고 있고, 그 밖의 제시된 증빙도 신빙성 있는 증거자료로 보기 어려운 점, 박OOO이 명의신탁자라고 하는 인정사실에 관한 증빙자료 등이 제시되어 있지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 실제소유자를 청구인으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(6) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 부동산매매로 인한 소득이 「소득세법」상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있고 그 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고, 부동산매매업자로 등록된 여부나 매매의 등기 등은 이를 판단함에 있어 하나의 참고자료에 지나지 않는다고 할 것(대법원 1987.4.14. 선고 86누138 판결, 같은 뜻임)인바,

청구인이 주택신축판매업으로 사업자등록을 하였더라도 쟁점부동산을 취득시의 토지 건물과 동일한 현황으로 양도한 점,청구인이 쟁점부동산 보유기간 동안 동 부동산의 소재지에서 부동산임대업을 영위하였을 뿐만 아니라 청구인이 부동산중개업만을 영위한 사업이력과 부동산 보유·매매현황 등으로 볼 때 실질적으로 주택신축판매업자로 볼 만한 사업활동을 한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도와 관련된 소득을 주택신축판매업의 사업소득으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.