청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOO 대지 428㎡, 건물 834㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.12.28 취득하여 92.7.22 양도하고 취득가액을 670,000,000원, 양도가액을 845,000,000원으로 하여 92.8.29 예정신고하였다가 다시 취득가액을 670,000,000원, 양도가액을 900,000,000원으로 하여 93.5.27 확정신고 하였다.

처분청은 청구인이 확정신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가(취득 335,675,286원, 양도 1,050,353,600원)로 그 양도차익을 결정하여 93.7.1 청구인에게 ’92년귀속분 양도소득세 336,561,940원을 부과하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.7.19 심사청구를 거쳐 93.11.11 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점부동산을 92.7.22 양도한 다음 그 양도가액을 검인계약서가액845,000,000원으로 예정신고 하였다가 그후 실지계약서가액 900,000,000원으로93.5.27 확정신고 납부하였는데도 처분청이 위 확정신고시의 거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

이 건은 예정신고한 양도가액 845,000,000원이 허위임이 밝혀지자 그 양도가액을 수정 신고한 경우인 바, 이와 같이 납세의무자가 양도소득세를 신고하지 아니하였거나 불성실한 신고를 하였을 경우에는 원칙적으로 기준시가로 결정하도록 되어 있어 그 예외를 인정받기 위해서는 거래금액을 객관적으로 입증할 만한 대금영수증 및 금융자료 등의 증빙이 갖추어져야 함에도 이러한 자료가 제시되지 아니하고 있어 위 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

이 건은 청구인이 확정신고한 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

가. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목단서를 모아 보면 자산양도차익의 계산에 있어 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 그 실지거래가액을 적용할 수 있는 유형의 하나로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다.

따라서 소정의 기한내 확정신고된 이건의 경우 그 신고된 거래가액(취득 670,000,000원, 양도 900,000,000원)이 실지거래가액으로 인정된다면 그 실지거래가액으로 양도차익을 결정하는 것이 타당하다 할 것이다.

나. 실지거래가액 인정여부

(1) 먼저 신고내용과 과세경위를 보면 청구인이 취득가액을 670,000,000원, 양도가액을 845,000,000원으로 하여 92.8.29 예정신고한 후 93.5.3 중부지방국세청장은 실지거래가액 조사에 착수하여 그 조사과정에서 위 신고 양도가액 845,000,000원은 검인계약서 가액에 불과할 뿐이고 실지 양도가액은 900,000,000원임이 거래상대방 등을 통하여 확인되었으므로 위 신고가액을 부인하고 93.5.31 기준시가 결정안을 처분청에 통보한 결과 처분청이 기준시가로 결정한 사실과 청구인은 위 통보가 있기 직전인 93.5.27 취득가액을 670,000,000원, 양도가액을 900,000,000원으로 확정신고한 사실이 관련자료에 의하여 확인되고 있다.

(2) 확정신고된 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 살피건대

첫째, 청구인이 주장하는 취득가액 670,000,000원의 경우 청구인은 그 가격시점을 88.12.28로 하여 94.1.17 소급감정한 한국감정원감정가액 617,654,400원과 계약서원본등의 증빙자료를 제시하고 있으나 이건 기준시가(공시지가 환산액)335,675,286원과는 2배에 가까운 차이가 날 뿐 아니라 감정가액보다 50,000,000원 이상을 고가로 매입한 이유가 소명되지 아니하고,

둘째, 위 매매가액 670,000,000원을 매매계약서에서 약정(88.12.1 계약금 70,000,000원, 88.12.16 중도금 300,000,000원, 88.12.26 임대보증금 37,000,000원 포함한 잔금 300,000,000원)한 대로 지급하였다는 증거자료로서 청구인은 OO증권 OO지점장이 발행한 청구인 계좌의 출금내역서를 제시하고 있어 이를 보면 청구인이 위 지점을 통하여 88.12.13～88.12.17 금 224,000,000원 그리고 88.12.26 금 262,000,000원을 인출한 사실은 인정이 되나 위 금액이 이 건 취득자금에 사용되었다고 볼 만한 금융자료나 나머지 금액(계약금 70,000,000원 중도금 76,000,000원)의 지급입증자료가 추가로 제시되지 아니하는 한 이를 실지취득가액으로 인정하기 어렵다고 판단되고,

셋째, 위 양도가액 900,000,000원은 비록 중부지방국세청장이 거래상대방 등을 통해 확인한 가액이고 청구인 또한 그 거래가액을 입증하는 상당한 금융자료 등을 제시하고 있으나 처분근거가 된 이건 기준시가(공시지가: 1,050,353,600원)가 청구인이 확정신고하면서 주장한 양도가액 900,000,000원 보다 16.7%를 상회하고 있어 그 사유가 충분히 소명되지 아니하므로 이를 실지양도가액으로 인정하기도 어렵다 할 것이다.

다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.