등기상 청구인은 84.12.31. 청구외 OOO으로부터 대전광역시 중구 OO동 OOOOOO 전405㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 90.3.10. 청구외 OOO에게 양도한 것으로 소유권이전등기가 경료 되었다.

청구인은 신고기한 경과후인 91.1.31. 자산양도차익예정신고·납부를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하여 94.9.18. 청구인에게 90년귀속분 양도소득세 4,823,970원 및 동방위세 973,600원을 결정고지하였고, 95.12.27. 양도소득세 4,550,360원 및 동 방위세 943,760원으로 감액 경정하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.11.15. 이의신청, 95.2.8. 심사청구를 거쳐 95.6.7. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점토지의 양수자가 청구외 OOO이 아니고 사실상은 청구외 OO주택주식회사(대표 OOO)로서 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 없다는 사유로 기준시가로 결정하였으나, 청구외 OO주택주식회사는 청구외 OOO으로부터 쟁점토지의 매입자금을 차용하여 매수한 관계로 채권담보목적으로 청구외 OOO 앞으로 등기를 한 것이며, 이는 청구인과는 무관한 일로 쟁점부동산을 18,225,000원에 사실상 양도하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

(2) 처분청이 쟁점토지의 취득자를 청구외 OO주택주식회사로 인정한다면 청구인이 쟁점토지를 국민주택건설용지로 양도한 것이 되므로 양도소득세를 50% 감면하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 양도소득세예정신고시 실지거래가액에 대한 증빙서류로 사실상의 취득자(OO주택주식회사 대표 OOO)가 아닌 청구외 OOO 명의의 매매계약서를 제출하였는 바, 이는 실지거래가액을 확인할 수 있는 신빙성 있는 증빙서류로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 결정한 처분은 타당하다.

(2) 국민주택건설용지로 양도한 경우 주택건설등록업자가 감면신청한 경우에 한하여 양도소득세를 감면해 주도록 규정되어 있는 바, 이 건의 경우 주택건설등록업자가 양도소득세 감면신청을 한 사실이 없으므로 처분청 과세는 정당하다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구는 청구인이 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(쟁점1)와 국민주택건설용지의 양도로 인한 양도소득세 감면신청이 없는 경우에도 양도소득세를 감면할 수 있는지 여부(쟁점2)를 가리는 데 쟁점이 있다.

가. 쟁점1에 대하여

(1) 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호(가)목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 모아보면, 양도차익의 계산은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 다만, 양도자가 법 제95조 또는 법제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 규정되어 있다.

(2) 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 다툼이 없으며, 양도시의 매매계약서에는 매수인이 청구외 OOO으로 되어있고 매매대금은 18,225,000원으로 하여 일시금을 지급하는 것으로 기재 되어있다.

(3) 처분청이 조사한 청구외 OOO 확인서와 청구인이 제출한 OOO확인서·OOO 토지거래 전말서에 의하면 청구외 OOO이 쟁점토지의 취득대금을 청구외 OO주택(주) 대표 OOO에게 대여해 주고 대여금에 대한 채권담보 목적으로 청구외 OOO 명의로 부동산매매계약을 체결하여 청구외 OOO 명의로 등기를 한 것으로 되어 있다.

(4) 쟁점토지는 청구외 OO주택(주)가 90.3.9. 청구외 OOO 명의로 취득한 후 90.5.23. OOO 명의로 건축허가를 받아 90.12.15. OOO 명의로 준공하였으며, 현재까지 일부는 분양되고 나머지는 OOO 명의로 그대로 남아 있다.

(5) 그렇다면 양도당시 매매계약서상의 매수인과 실질적인 매수인이 상이하여 청구인이 제출한 매매계약서가 신빙성이 없는 것으로 보이고, 또한 청구인이 쟁점부동산 양도당시의 금액을 확인할 수 있는 금융자료를 제출하지 못하고 있다.

따라서, 청구인이 실지양도가액이라고 주장하는 18,225,000원은 신빙성이 없다고 인정되므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없다.

나. 쟁점2에 대하여

(1) 조세감면규제법 제62조 제①항에서 내국인이 토지(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)를 대통령령이 정하는 규모이하의 주택(이하 “국민주택”이라한다)의 건설용지로 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설업자(이하 “주택건설등록업자”라 한다)에게 양도하는 경우에는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다고 규정하고,

제④항에서 “제①항의 규정은 대통령령이 정하는 바에 의하여 주택건설등록업자가 감면신청을 하는 경우에 한하여 이를 적용한다” 고 규정하고 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 매수자인 청구외 OO주택(주)가 양도소득세 감면신청을 한 사실이 없는 점에는 다툼이 없다.

따라서, 이 건의 경우 양도소득세 감면 규정이 적용될 여지가 없다할 것이다.

다. 결론