청구인은 부산직할시 동래구 OO동 OOOOOOO에서 부동산임대업을 영위하는 자로서 위 지상건물 938.85평방미터중 608.27평방미터를 청구외 주식회사 OOOO시장(이하 “시장법인”이라 한다)에 임대보증금 15,000,000원과 월임대료 300,000원을 받고 임대한 사실이 있는데 처분청에서는 시장법인이 특수관계 없는 시장상인에게 전대하면서 받은 임대료를 시가로 보고 청구인이 시장법인으로부터 받은 임대료는 시가에 비하여 부당하게 낮은 대가에 해당되며, 청구인과 시장법인은 특수관계 있는 자에 해당되므로 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 및 동법시행령 제52조 제1항의 규정을 적용하여 청구인에게 90.2.14 부가가치세 10,013,220원(85년 제1기분 177,870원, 85년 제2기분 929,770원, 86년 제1기분 1,391,500원, 86년 제2기분 1,391,500원, 87년 제1기분 1,533,520원, 87년 제2기분 1,533,520원, 88년 제1기분 1,527,770원, 88년 제2기분 1,527,770원)을 결정고지하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.26 이의신청 및 90.6.12 심사청구를 거쳐 90.9.17 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구주장

가. 청구인은 위 건물을 시장으로 사용하고자 하였으나 구시장법 제7조 제1항의 규정에 의하면 법인체가 아니면 상설시장의 개설을 허가하지 아니하므로 73.1.10 주식회사 OOOO 백화점을 설립하여 상가시장으로 허가 받았고, 위 건물을 시장법인에게 임대하고 시장법인은 시장상인들에게 전대하는 형식을 취하게 된 것이며, 전세보증금 15,000,000원 월세 300,000원으로 형식상의 계약을 체결하고 청구인이 당해 세금을 신고납부하였으나, 실제로는 위 회사로부터 돈을 받은 사실은 없고, 청구인과 시장법인은 사실상 동일인에 불과한데 종국적으로 시장상인들에게 임대한 하나의 사실행위에 대하여 2번 과세하게 되면 실질적 이중과세에 해당되는 위법이 있고,

나. 설사 처분청의 주장대로 청구인과 위 회사에게 동일한 거래에 대하여 중복과세가 가능하다고 하더라도 시장법인은 시장관리(경비, 청소, 기타 지도관리)등의 각종 용역을 제공하고 시장상인들로부터 임대료를 받았으므로 단순한 건물임대와 기타 용역 제공을 수반한 건물임대는 임대료에 있어서 같을 수 없는데 처분청에서는 시장법인의 실제 임대수입금액보다도 오히려 청구인의 임대수입금액을 더 많은 금액으로 추계경정결정하였는데 이는 부당하며, 청구인의 신고수입금액에 위 회사의 당기순이익을 가산한 금액을 정상가액으로 보아야 할 것이고,

다. 추계경정시의 임대료는 어디까지나 각년도의 임대료에 의하여 평가하여야 할 것인데도 불구하고 처분청에서는 89년도의 임대료를 기준으로 하여 각 과세년도의 부가가치세를 추계경정한 것은 부당하며 이는 부가가치세법 제21조 제2항 및 동법시행령 제69조 제1항 각호의 어디에도 없는 추계경정방법이므로 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인과 시장법인은 소득세법시행령 제111조 제1항 제5호에 규정하는 특수관계 있는 자에 해당함에는 다툼이 없고, 이 건 과세표준은 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격에 의하여야 할 것인 바, 시장법인이 시장상인에게 임대한 임대료는 특수관계 없는 자간의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 적정 임대료이므로 이를 기준으로 하여 볼 때에 청구인의 신고수입금액은 현저하게 낮은 대가에 해당되며 따라서 시장법인이 특수관계 없는 시장상인에게 임대한 임대료를 기준으로 하여 청구인의 임대수입금액을 경정결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 시장건물을 청구외 시장법인에게 임대함에 따른 청구인의 임대수입금액이 시장상인에게 전대함에 따른 시장법인의 임대수입금액에 비하여 저가임대에 해당되는 것으로 보아 부가가치세법 제13조 제1항 제3호의 규정에 의하여 결정한 처분청의 당초처분이 타당한지의 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

청구인은 첫째, 법인이 아니면 상설시장을 개설할 수 없으므로 시장법인을 설립하여 동 법인에게 임대하고 동 법인은 시장상인에게 전대하는 형식을 취한 것이며 조세의 부담을 감소시키기 위한 목적으로 청구인이 시장상인에게 직접임대를 하지 않은 것은 아니었으므로 임대료를 부당하게 낮은 대가로 보아 경정결정한 당초처분은 취소되어야 하며

둘째, 청구인은 단순한 임대용역을 제공했지만 시장법인은 임대용역외에 시장관리용역(경비, 청소, 기타 지도관리)을 함께 제공하므로 그 임대료가 청구인이 시장법인에게 받은 임대료와 같을 수 없는 것은 당연하고 청구인이 신고한 임대료가 저가에 해당된다면 그 임대료에 시장법인의 당기순이익을 가산한 금액을 정상가액으로 보아야 할 것이며,

셋째, 시장법인이 시장상인에게 임대하고 받은 89년도의 임대료를 기준으로 하여 85년도에서 89년도의 부가가치세를 추계결정한 것은 부당하다는 주장인 바, 살피건대 부가가치세법 제13조 제1항 제3호의 규정에 의하여 『부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가』를 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제50조 제1항의 규정에 의하면 『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다』고 규정하고 있으며 동법시행령 제52조 제1항의 규정에 의하면 『법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다』고 규정하고 있다.

먼저 청구인과 시장법인이 특수관계 있는 자에 해당하는지에 대하여 보건대, 이 점에 대하여는 다툼이 없다.

다음으로 청구인이 전시 법 제13조 제1항 제3호의 규정과 같이 부당하게 낮은 대가를 받았는지에 대하여 보건대, 처분청에서는 특수관계가 있는 청구인과 시장법인간의 임대차상황을 동일건물의 임차인이며 전대인인 시장법인과 전차인인 시장상인간에 특수관계가 없다 하여 전대차상황과 비교하고 있으나, 부가가치세법시행령 제50조 제1항의 규정에서 『시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다』고 한 것은 청구인이 시장법인으로부터 받은 임대료가 부당하게 저가인지의 여부는 청구외 다른 사례에 있어서도 부동산임대를 하고 이를 임차한 자가 다시 전대한 것과 같이 동일한 경우가 있다면 그중 임대상황을 서로 비교하여 부당하게 낮은 대가를 받았는지를 판단하여야 할 것이라고 본다. 즉 부동산을 임대하고 다시 전대한 다른 사례를 찾아서 임대는 임대끼리 비교하여 부당하게 낮은 대가인지를 판단하여야 할 것이고 임대와 전대를 비교하여 판단할 수는 없다고 본다. 그런데 처분청에서는 임대와 전대가 있는 다른 사례를 조사하여 청구인이 부당하게 낮은 대가를 받았는지를 판단하지 아니하고 동일부동산의 임대상황과 전대상황을 단순히 비교하여 부당하게 낮은 임대료를 받았다고 판단하고 부가가치세를 추징하고 있다.

이는 마치 특수관계인간에 거래된 어떤 상품의 도매가격이 부당하게 낮은 대가인지를 판단함에 있어서 동종상품의 다른 거래에 있어서의 도매 가격과 비교하지 아니하고 동일상품의 유통과정에서 나타나는 소매가격과 비교하여 부당하게 낮은 대가에 해당된다고 판단하는 것과 같다고 할 것이다.

뿐만 아니라 청구주장과 같이 시장법인의 임대료에는 건물임대용역의 대가외에 시장의 경비, 청소, 기타 지도관리등의 시장관리용역의 대가도 포함되어 있는데 처분청에서는 이를 전혀 고려치 아니하고 법인단계의 비용과 이익을 무시한채 법인이 전대하여 취득한 임대수입전체를 소유자이며 당초 임대인인 청구인의 임대수입으로 계상하고 있다.

당심에서 이 건 청구를 심리하는 과정에서 수집한 다른 사례 즉 건물을 임대하고 임차인이 다시 전대한 사례에 있어서도 임대수입과 전대수입은 같지 아니함을 확인할 수 있었다.

이상과 같이 처분청이 부당하게 낮은 대가인지의 여부를 판단함에 있어서 같은 경우가 아닌 것끼리 비교한 점과 시장법인의 전대에 따른 임대수입전체를 청구인의 임대수입으로 계상하여 법인의 이익획득은 전혀 감안하지 아니한 점등에 있어서 잘못이 있으므로 처분청이 청구인의 임대료수입을 부당하게 낮은 대가를 받은 것으로 보아 부가가치세를 추징한 과세처분은 부당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.