청구인은 강릉시 OO동 OOOOOOO 다가구주택(11가구) 대지 195.7㎡, 건물 296.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 김OO에게 양도하고, 2000.5월 실지거래가액(취득가액 121,671,441원, 양도가액 127,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세(과세 미달) 확정신고를 하였다.

처분청은 청구인의 신고내용를 조사한 결과, 청구인이 제출한 실지거래가액의 증빙서류 중 건물의 취득가액과 관련하여 건물공사위임계약서(이하 “공사계약서”라 한다)만을 제출하고, 공사비와 관련한 증빙서류를 제출하지 아니하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.1.4 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 10,021,940원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2001.2.26 이의신청을 거쳐 2001.6.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양도소득세 확정신고시 건물취득가액에 대한 증빙으로 공사계약서를 첨부하였으므로 확정신고시까지 거래금액을 입증할 수 있는 중요한 증빙을 제출한 것으로 보아야 하고, 청구인이 신고한 양도시 실지거래가액은 당시의 기준시가보다 높은 가격이므로 부당한 금액이라고 볼 수 없으며,

처분청은 1994.8.30 작성된 위 공사계약서상의 청구인 주소가 관련등기부등본에 의하면 청구인이 1999.5.31 전입한 것으로 나타나므로 동 공사계약서를 추후 작성된 허위계약서로 보았으나, 주민등록초본에 의하면 청구인은 1996.1.22까지 위 주소에서 거주한 것이 확인되는 바, 동 공사계약서는 하자가 없으므로 처분청이 이 건 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

처분청이 현지출장하여 인근 공인 중개업소에 확인한 바, 양도당시의 쟁점건물의 시가가 2억～2억2천만원 정도로, 신고된 양도가액(127백만원)과 현저한 차이가 있고, 신축건물의 취득가액과 관련하여 계약서상의 시공자인 청구외 김OO은 동 공사에 대한 부가가치세등 신고의무를 이행한 사실이 없으며, 그 이전에도 건설업관련 사업자 등록을 한 적이 없는 것으로 확인되었다.

따라서 동 공사계약서는 국세부과제척기간이 도과되었음을 악용하여 작성된 것으로 판단되므로 청구인이 신고한 양도 및 취득가액을 사실과 다른 것으로 보아 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도 및 취득 당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

이 건 과세요건 성립당시의 관계법령을 본다.

소득세법 제96조【양도가액】

양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정)

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29단서개정)

소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.31개정)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1995.12.30개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고, 양도가액은 127,000,000원, 취득가액은 121,677,411원으로 하여 양도소득세 확정신고한 데 대하여 처분청은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(단위 : 천원, %)

(2) 청구인은 청구인이 신고한 양도 및 취득가액이 실지거래가액이라고 주장하면서 쟁점부동산의 양도에 대한 부동산매매계약서 및 부동산 실거래 사실확인서, 건물신축과 관련한 공사계약서 및 공사관련 세금계산서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

전시한 관련법령에 의하면, 자산양도차익을 계산함에 있어서는 기준시가를 원칙으로 하되, 신고기한내에 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추어 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있는 것이며, 신고된 실지거래가액이 불분명한 경우에는 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하도록 되어 있는 바,

먼저 청구인이 신고한 양도가액 127,000,000원에 대하여 보면, 청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 양도시의 부동산매매계약서와 양수인의 부동산 실거래 사실확인서를 제출하고 있으나, 쟁점부동산의 일반건축물대장에 의하면 이 건 건물은 11가구가 거주하는 다가구주택인데 청구인이 제시한 계약서에는 세입자의 임대보증금에 대한 사항등 특약사항이 전혀 명시되어 있지 아니하고, 동 계약서는 중개인도 없이 매도인과 매수인 2인이 날인 계약한 것으로 양도당시에 작성된 사실상의 계약서인지가 의심스러우며,

처분청이 인근 중개업소에 탐문조사한 내용에 의하면, 양도당시 쟁점부동산의 시세가 2억원이상으로 청구인이 신고한 양도가액(127백만원)과는 현격한 차이가 있는 바, 청구인은 양수자의 확인서외에 달리 양도대금 수수와 관련한 금융자료 등 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 실지양도가액은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

(3) 청구인은 청구인이 신고한 건물의 취득가액 116,400,000원에 대한 증빙으로 공사계약서 등을 제시하고 있는 바, 이를 살펴보면,

처분청이 제출한 청구외 김OO의 주민등록초본에 의하면 공사계약서 작성당시인 1994.8.30 시공자인 청구외 김OO은 OO시 O동 OOOOO에 거주한 것으로 나타나고 있으나, 공사계약서상에는 주소가 OO시 O동 OOOOOO OOOOO로 기재되어 있는 바, 청구외 김OO은 동 주소에 1998.10.23 전입한 것으로 확인되고,

건축법 제16조【착공신고】제1항에 의하면 “제8조·제9조 또는 제15조 제1항의 규정에 의하여 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하고자 하는 건축주는 건설O통부령이 정하는 바에 의하여 허가권자에게 그 공사계획을 신고하여야 한다”고 되어 있는 바, 쟁점부동산의 일반건축물관리대장에 의하면 허가일자가 1994.8.30로 되어 있음에도 공사계약서에 는 착공일자가 1994.8.10로 기재되어 있는 바, 위의 사실들로 미루어 볼 때 동 공사계약서는 추후에 작성된 것으로 보인다.

반면에 청구인은 사인 간에 임의로 작성이 가능한 이 건 공사계약서외에 달리 건물 신축공사비를 확인할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 신고한 건물의 취득가액을 실지거래가액으로 보기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 위의 사실 및 관계법령을 종합해 볼 때, 이 건의 경우 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인된다고 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.