2. 원고의 주위적 청구 및 나머지 예비적 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

예비적 청구 : 피고는 원고에게 141,636,500원 및 이에 대한 2005. 3. 21.부터 예비적 청구취지 및 청구원인 추가서 송달일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

가. 피고는 서울 동대문구 (이하 생략) 외 7필지 소재 지상 5층, 지상 18층, 연면적 37,324.14㎡ 규모의 건물(‘○○○○○○’, 이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)의 시행사인바, 원고는 이 사건 상가 중 2층 221호(이후 ‘219호’로 호수 표시가 변경되었다, 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관하여 피고와 사이에 2003. 7. 1. 분양대금 169,400,000원(부가가치세 별도), 계약금 16,940,000원, 개발비 30,000,000원, 부가가치세 합계 12,995,000원, 영업품목(MD)을 매점으로 각 정하여 분양계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다).

나. 이 사건 상가 내의 점포들은 기본구좌와 이형구좌로 나뉘어 분양되었는데, ① 기본구좌는 서로 동일한 면적 및 형태를 지닌 단위 점포들을 의미하고, ② 이형(이형)구좌는 건물 기둥 및 골조 등에 의하여 기본구좌에 비해 면적이 좁거나 넓고 그 형태도 정형적이지 않은 점포들을 의미한다. 기본구좌의 경우 분양계약 당시 그 위치가 특정되지 않은 채 수분양자들에게 분양되었고 추후 공개추첨에 의해 분양대상자 및 구체적인 위치가 정해지며, 이형구좌의 경우 분양계약 당시 호수 및 위치가 특정되어 분양되었다(이 사건 점포는 이형구좌에 해당한다).

다. 원고는 2004. 7. 29.경까지 피고에게 분양대금 중 계약금, 개발비, 1차 내지 6차 중도금 및 부가가치세로 합계 158,576,600원을 지급하였다.

라. 피고는 2005. 9. 6. 이 사건 상가 중 기본구좌에 해당하는 점포에 관하여 공개추첨을 실시하였는데, 수분양자들 중 일부는 이형구좌가 추첨 대상에서 제외된 점, 점포들의 위치 및 면적이 홍보책자상의 조감도와 다르다는 점, 점포 내부에 기둥이 존재하고 면적이 줄었다는 점 등에 관하여 이의를 제기하며 추첨 참여 및 잔금 지급을 거부하였다.

마. 이후 피고는 이 사건 상가의 입점지정일을 2005. 12. 10.로 정한 후 2005. 11. 7.경 원고에게 입점지정일을 통지하면서 위 날짜까지 잔금을 납부할 것을 통지하였고, 2005. 12. 9. 이 사건 상가에 대한 준공검사를 마친 후, 2005. 12. 14.경 원고에게 2006. 1. 15.까지 잔금을 납부할 것을 다시 통지하였다. 그러나 이 사건 상가 수분양자들의 추첨 및 입점 거부로 상가의 정상적인 운영이 이루어지지 않자, 원고 역시 입점을 거부하면서 위 날짜까지 잔금 53,818,500원(= 분양잔금 50,820,000원 + 부가가치세 2,998,500원)을 지급하지 않았다.

마. 이에 피고는 2006. 3. 14.경 원고에게 잔금 납부 지체를 이유로 이 사건 분양계약의 해제를 통지하였다. 한편, 이 사건 점포에 대해서는 2006. 1. 19. 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 신탁을 원인으로 소외 한국자산신탁 주식회사에게 소유권이전등기가 이루어졌다.

바. 원고는 2007. 7. 26.경 피고에게 이 사건 상가의 사정상 이 사건 점포에 입점이 불가능한 상황이고 피고가 이 사건 분양계약상 의무를 위반하였다는 등의 사유를 들며 이 사건 분양계약의 해제를 통지하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증, 을 제3, 5호증(가지번호 포함)의 각 기재

2. 당사자 주장의 요지

가. 원고 주장의 요지

(1) 아래와 같은 피고의 채무불이행 사유를 이유로 원고가 이 사건 분양계약을 해제하였으므로, 원상회복으로서 원고가 피고에게 지급한 금원(계약금, 개발비, 중도금, 부가가치세)에 대한 반환을 구한다.

① 영업품목이 매점인 이 사건 점포의 특성상 입점을 위해서는 나머지 점포들에 대한 추첨, 입점이 이루어져 정상적인 영업이 이루어질 것이 전제되어야 하는데, 피고는 2005. 8.경부터 현재에 이르기까지 추첨을 하지 않고 있고, 현재까지 이 사건 상가의 영업도 정상적으로 이루어지지 않고 있으며, 원고가 입점하기 이전에 완료되어야 할 점포 인테리어 역시 이루어진 바 없다.

② 피고는 이 사건 분양계약 체결 당시 영업품목이 매점인 점포는 2층과 5층에 각 1개밖에 없다고 하여 원고에게 수익을 보장하였는데, 이와 달리 3층(321호), 4층(421호), 6층(621호)에도 매점을 분양하였다.

(2) 이 사건 분양계약서에는 분양물건에 대하여 분양면적만 기재되어 있을 뿐 전용면적 및 대지면적(공유지분)이 기재되어 있지 않아 무효이고, 이 사건 분양계약상 개별 조항{개발비 귀속조항(제6조 제3항), 최고 없는 해지조항(제12조 제1항), 계약금 등 귀속조항(제12조 제2항), 상가관리 및 임대·재임대 관련 조항(제8조 및 제10조), 관할합의 조항(제14조 제2항) 등} 역시 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 ‘약관법’이라 한다)에 위배되는 무효의 규정이므로, 피고는 원고가 지급한 금원을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.

(3) ① 이 사건 점포에 대한 신탁등기 경료 및 소유권이전등기청구권에 대한 가압류결정으로 인하여 원고에게는 잔금 지급을 거절할 권한이 발생하였고, ② 원고의 잔금 지급의무는 피고의 소유권이전등기 이행의무와 동시이행관계에 있을 뿐만 아니라, ③ 피고는 원고에 대하여 2006. 7. 31.까지 잔금 지급기일을 연기해 준 바 있으므로, 피고의 2006. 3. 14.자 해제 통지는 부적법하다.

(4) 예비적으로, 피고에 의한 계약 해제 통지가 적법하다면, 피고는 원고에게 계약 해제로 인한 원상회복으로서 원고가 피고에게 지급한 금원에서 계약금(16,940,000원)을 공제한 나머지를 반환하여야 한다.

나. 피고 주장의 요지

(1) 원고는 이형구좌 수분양자이므로 추첨과는 아무런 상관이 없고, 다른 수분양자들이 추첨 및 입점을 거부하고 있는 것과 원고의 잔금 납부 역시 아무런 상관이 없으며, 다른 수분양자들이 추첨 및 입점을 거부하고 있는 것에 관하여 피고에게 어떠한 귀책사유도 없다.

(2) 피고는 원고에게 이 사건 점포를 분양할 당시 다른 층 매점을 분양하고 있었고, 이러한 사실을 원고에게 설명하였으며, 원고에게 매점에 대한 독점 내지 수익을 보장하겠다는 취지의 약정을 한 바도 없다.

(3) 원고는 정당한 이유 없이 약정 기일까지 분양대금을 지급하지 아니하였고 피고는 이를 이유로 2006. 3. 14. 분양계약의 해제를 통지하였으므로, 피고는 이 사건 분양계약에 따라 원고가 납입한 금원 중 계약금, 개발비, 부가가치세를 공제한 나머지를 반환하면 족하다.

3. 판 단

가. 원고의 주위적 청구에 관한 판단

(1) 추첨, 입점 관련 분양계약 위반 여부

㈎ 살피건대, 원고는 이형구좌 수분양자에 해당하는데 위 기초사실에 의하면 공개추첨은 기본구좌만을 대상으로 하는 것이고 이형구좌는 추첨과 아무런 상관이 없으므로, 추첨과 관련하여 피고가 원고에 대해 어떠한 계약상 의무를 위반하였다고 볼 수 없다.

㈏ 원고는 다른 수분양자들의 추첨 및 입점 거부, 그리고 이로 인한 상가의 비활성화, 인테리어 미비 등을 계약 해제 사유로 들고 있으나, 위와 같은 사정이 이 사건 분양계약의 내용이 되었다거나 위 상황에 관하여 피고의 귀책사유가 있음을 인정할만한 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 영업품목에 관한 약정 위반 여부

원고는 피고가 2층과 5층 이외에는 영업품목이 매점인 점포를 분양하지 않겠다고 약속하였다고 주장하므로 살피건대, 을 제6호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면 피고가 2003. 7. 1.경 원고에게 2층 221호를 매점으로 분양한 이외에 2003. 7. 11.경 3층 321호를, 2003. 8. 22.경 4층 421호를, 2003. 7. 14.경 5층 521호를, 2003. 6. 28.경 6층 621호를 매점으로 각 분양한 사실을 인정할 수 있으나, 나아가 피고가 2층과 5층 이외에 영업품목이 매점인 점포가 없다고 원고에게 설명하였거나 원고에게 매점의 독점으로 인한 수익을 보장하였는가에 관하여 보건대, 갑 제11호증(인증진술서)은 이 사건 분양계약의 실제 당사자인 소외인(원고의 남편)의 진술로서 이를 그대로 믿기 어렵고, 달리 원고의 주장을 인정할만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 이 사건 분양계약의 무효 여부

㈎ 살피건대, 갑 제1, 3호증의 각 기재에 의하면 원고는 이형구좌 수분양자로서 분양계약 당시 원고가 제시받은 평면도(갑 제3호증)에는 이 사건 점포의 위치와 면적이 특정되어 있을 뿐만 아니라, 이 사건 분양계약 제3조 제1항은 “본 계약은 피고가 제시한 도면에 의한 구좌당 계약이며, 세분 면적은 소유권이전시 최종 공부 정리된 건물, 토지면적으로 한다. 단, 기본구좌점포와 코너구좌점포 간의 구좌간에 다소간 면적의 차이는 동일한 것으로 하며 동일한 분양가격이다.”라고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 분양계약에서 분양대상물인 점포의 위치와 면적은 사실상 특정되어 있다고 볼 것이어서 이 사건 분양계약서상 전용면적, 대지면적이 공란으로 되어 있다는 점만으로 이 사건 분양계약을 무효라고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(4) 이 사건 분양계약 개별 조항의 무효 주장에 관하여

원고는 이 사건 분양계약 자체의 무효를 주장하는 이외에 이 사건 분양계약상 여러 개별 조항{개발비 귀속조항(제6조 제3항), 최고 없는 해지조항(제12조 제1항), 계약금 등 귀속조항(제12조 제2항), 상가관리 및 임대·재임대 관련 조항(제8조 및 제10조), 관할합의 조항(제14조 제2항) 등}에 대하여 약관법에 의한 무효를 주장하고 있으나, ① 손해배상액의 예정으로서 계약금이 일방에게 귀속되도록 하는 것은 민법에 근거를 둔 것으로서 그 액수가 부당히 과다하지 않는 한 이를 무효로 볼 수 없고, ② 개발비 귀속 조항은 아래에서 보는 바와 같이 원고의 귀책사유에 의한 해제가 인정되는 이 사건에서 이를 무효로 볼 수 없으며, ③ 나머지 조항들에 대해서는 원고가 구체적으로 무효인 이유를 주장하고 있지 않을 뿐만 아니라, 설사 개별 조항이 무효라 하더라도 분양계약의 나머지 부분만으로 계약의 목적 달성이 불가능하거나 원고에게 부당하게 불리하다고 볼 만한 아무런 사정이 없으므로( 약관법 제16조 참조), 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

(5) 소결론

따라서, 피고에게 어떠한 채무불이행 사유가 있다거나, 이 사건 분양계약이 무효라고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 하는 원고의 주위적 청구는 이유 없다.

나. 원고의 예비적 청구에 관한 판단

(1) 피고에 의한 분양계약 해제 여부

㈎ 원고는 예비적으로, 피고에 의한 이 사건 분양계약 해제가 적법할 경우 그 원상회복으로서 원고가 지급한 분양대금에서 계약금을 공제한 나머지 금원의 반환을 구하므로 살피건대, 이 사건 분양계약 제12조 제1, 2항은 “피고는 원고가 분양대금 납부를 30일 이상 연체하는 경우 최고없이 계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하고 있는 사실, 피고가 입점지정일을 통지하여 원고에게 잔금을 납부할 것을 2차례에 걸쳐 최고하였음에도 불구하고 원고가 잔금을 납부하지 않았고, 이에 피고가 2006. 3. 14.경 원고에게 이 사건 분양계약을 해제한다는 취지의 통지를 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 계약해제로 인한 원상회복으로서 원고가 지급한 금원을 반환할 의무가 있다.

㈏ 이에 대하여 원고는 이 사건 점포에 대한 신탁등기 경료 및 소유권이전등기청구권에 대한 가압류결정으로 인하여 원고에게는 잔금 지급을 거절할 권한이 발생하였다고 주장한다. 그러나 위 기초사실에 의하면, 피고는 2005. 11.경 잔금 납부일을 2005. 12. 10.(입점지정일)로 정하여 잔금 지급을 최고한 바 있고, 이후 2006. 1. 15.까지 잔금을 납부할 것을 재차 통지한 다음, 2006. 3. 14.에 이르러 이 사건 분양계약을 해제하였음을 알 수 있는바, 원고가 들고 있는 사유는 원고가 잔금 지급기일을 2차례나 도과한 이후에 비로소 발생한 사정으로서 이에 기하여 원고에게 당시 잔금 지급을 거절할 권한이 있었다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

㈐ 한편, 원고는 피고가 잔금 납부기일을 2006. 7. 31.까지 연기하였다고도 주장하므로 보건대, 갑 제10호증의 기재에 의하면 피고는 2006. 7. 12.경 원고에게 “당사와 처음 인연을 맺었던 분들 중 본인의 의사와는 무관하게 일부 악의적인 선동자들의 농간으로 잔금을 납부하지 못함으로 인하여 발생할 수 있는 피치 못할 손해를 방지하고자 잔금 납부 기일을 2006년 7월 31일까지로 연장하여 다시 한 번 통지하오니 심사숙고하시어 귀하에게 이익이 되는 선택을 하시길 바란다.”라는 취지로 통지한 사실을 인정할 수 있는바, 피고의 위 통지는 원고가 잔금을 지급할 경우 피고에 의한 분양계약 해제를 없던 것으로 할 의사가 있다는 취지의 의사표시에 불과하고, 원고가 위 통지에 따라 잔금을 실제로 지급하지 않은 이상 피고의 2006. 3. 14.자 해제 의사표시의 효력은 그대로 유지되므로, 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

㈑ 원고는, 원고의 잔금 지급과 피고의 소유권이전등기절차 이행의무 또는 점포 인테리어 설치 의무가 동시이행 관계에 있으므로 원고의 잔금 지급 거절이 정당하다는 취지로도 주장한다. 그러나 갑 제1, 5, 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 분양계약상 원고는 피고가 통보한 입점지정일까지 잔금을 납부하여야 하고 피고는 건물 준공 후 원고에게 소유권이전절차를 이행하도록 규정되어 있는 사실(제1조 제3항, 제7조 제1항), 피고는 원고에게 2006. 1. 15.까지 잔금을 납부할 것을 최고하면서 소유권이전등기 등에 필요한 구비서류를 준비하여 소유권이전등기절차를 이행할 수 있도록 준비해 줄 것을 통지한 사실, 피고는 2005. 12. 9. 이 사건 상가에 대해 준공검사를 마친 후 등기를 위한 절차를 진행하여 2006. 1. 19.에 보존등기를 마친 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 피고는 위 잔금 지급 최고 및 해제통지시에 자신의 이 사건 점포에 대한 소유권이전등기절차의무의 이행을 제공하였다 할 것이고, 그 외 인테리어 설치 의무는 원고의 잔금 지급의무와 동시이행의 관계에 있다고 볼 근거가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

(2) 피고가 반환하여야 할 구체적인 금액

㈎ 원고는 납부한 금원 중 계약금을 제외하고 중도금, 개발비, 부가가치세에 대해 반환을 구하고 있음에 대해, 피고는 계약금 이외에 개발비 및 부가가치세 역시 반환의 범위에서 제외되어야 한다고 주장한다(피고는 구체적으로, 기납부대금 158,576,500원에서 계약금 16,940,000원, 개발비 30,000,000원, 부가가치세 3,999,500원을 공제한 107,637,000원을 반환하면 족하다고 한다).

㈏ 우선 개발비에 대하여 살피건대, 이 사건 분양계약 제6조 제3항 (자)목은 계약 해제시 개발비를 반환하지 않는다고 규정하고 있고, 제12조 제2항은 원고의 귀책사유로 인한 계약 해제시 계약금 이외에 개발비 역시 피고에게 귀속된다고 규정하고 있으므로, 원고의 귀책사유에 의해 피고가 분양계약을 해제한 이 사건에 있어서 특별한 사정이 없는 한 개발비는 피고에게 귀속된다.

이에 대하여 원고는 위 조항들은 불공정한 조항으로서 약관법에 의해 무효이거나 최소한 과다한 손해배상액 예정으로서 감액되어야 한다는 취지로 주장한다.

살피건대, 통상 상가분양의 경우 점포의 인테리어와 상권 활성화를 위한 홍보비용 등의 명목으로 상가개발비를 분양대금과 별도로 수수하는데, 상가개발비는 분양한 점포의 개발에 물질적으로 이바지하거나 홍보 등에 의하여 상가의 인지도를 높이는 등 상가의 부가가치를 높이기 위한 용도로 사용되고, 그 높아진 상가의 부가가치는 개개 점포의 가치에 투영되어 대체로 개개 점포의 가치 증대로 현존한 채 그 점포의 소유자에게 귀속되며, 수분양자 등은 점포의 매도나 임대 또는 일정기간의 영업 등을 통해 이를 회수하게 된다. 이러한 상가개발비의 목적 및 성격, 이 사건 분양계약서에 적시된 개발비의 지출용도, 분양계약 해제시 원·피고 사이의 이해관계 등에 비추어 보면, 이 사건 분양계약 제6조 제3항 (자)목은, 그것이 분양회사의 귀책사유로 계약이 해제된 경우에도 개발비의 반환을 인정하지 않는 취지라면 약관법 제9조 제3항 , 제4항 에 의해 무효로 볼 여지가 있으나, 이 사건과 같이 수분양자인 원고의 귀책사유로 분양계약이 해제되는 경우에까지 무효라고 볼 수는 없다. 따라서 개발비는 이 사건 분양계약 제6조 제3항 (자)목 또는 제12조 제2항에 의해 피고에게 전액 귀속되는 것으로 봄이 상당하다.

한편, 개발비가 손해배상액의 예정에 해당하여 감액의 대상이 될 수 있다고 하더라도, 위와 같은 개발비의 성격과 피고의 개발비 지출 용도 및 규모 등에 비추어 볼 때 원고가 지급한 개발비가 부당히 과다하다고 볼 수 없다.

㈐ 피고는 부가가치세에 대해서도 공제를 주장하고 있으나, 이 사건 분양계약에 의하면 분양계약 해지시 피고에게 귀속되는 것은 계약금, 개발비에 한정되고, 이에 대한 부가가치세까지 피고에게 귀속된다고 보아야 할 어떠한 근거도 없으므로, 부가가치세는 반환의 범위에 포함된다.

다. 소결론

따라서, 피고는 원고에게 111,636,600원{= 158,576,600원(기납부 금액) - 16,940,000원(계약금) - 30,000,000원(개발비)} 및 이에 대하여 분양대금 최종 납입일 이후로서 원고가 구하는 2005. 3. 21.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2009. 2. 6.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 주위적 청구 및 나머지 예비적 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 양재영(재판장) 하상익 이혜란

심급 사건

본문참조조문