청구인과 청구외 OOO, OOO, OOO는 77.1.1 이전에 상속에 의하여 4인이 공동으로 취득한 강원도 동해시 OO동 OOOOO 대 173㎡, 같은동 OOOOOO 대 37㎡, 같은동 OOOOOO 대 251㎡(이중 청구인의 지분은 각 토지면적의 4분의 1이며 청구인의 지분에 해당하는 면적을 이하 “쟁점토지”라 한다)를 96.12.14 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였다.

이에 처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 97.8.1 청구인에게 96년도 귀속분 양도소득세 4,753,170원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.11.25 심사청구를 거쳐 98.2.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 실지양도가액은 8,000,000원(총매매가액 32,000,000원중 청구인의 지분 1/4의 상당액)에 불과하나 처분청은 기준시가에 의해 양도차익을 22,433,239원으로 산정하여 과세하였는 바, 기준시가에 의한 양도차익은 실지거래가액을 초과할 수 없으므로, 비록 청구인의 사정에 의하여 이 건 양도소득세 결정고지일까지 실지거래가액을 신고하지 못하였다 하더라도 불복청구시 제출한 증빙에 의해 실지거래가액이 확인되므로 실지양도가액을 한도로 하여 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 주장하는 양도가액 8,000,000원은 쟁점토지의 기준시가 22,560,320원의 35.4%에 불과하고, 일반적으로 부동산의 실지거래가액은 기준시가보다 높은 점에 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 실지양도가액은 사실로 받아들이기 어려우며, 이 건 양도소득세 결정전까지 쟁점토지의 취득 및 양도에 대한 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 바 없으므로 기준시가에 의해 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호에서 「양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되 다만, 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모, 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 “대통령령이 정하는 경우”로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있도록 하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점토지의 양도에 대하여 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 않은 사실과 처분청의 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 않은 사실에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 이 건의 경우는 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 규정하는 실지거래가액 적용대상에 해당되지 않는다 할 것이므로 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 후 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되고,

청구인은 기준시가를 적용한 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하는 것이므로 쟁점토지의 실지양도가액인 8,000,000원을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다고 주장하고 있는 바,

청구인이 주장하는 실지양도가액이 기준시가의 35.4%에 불과한 이 건의 경우 청구인의 주장이 받아들여지기 위해서는 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되어야 하나, 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련한 실지거래가액을 입증하기 위하여 제시하고 있는 검인매매계약서와 매수인의 사실확인서는 사인간에 작성이 가능한 문서로서 객관적인 증거능력을 인정하기가 어려우므로 위 증빙만으로는 쟁점토지의 실지양도가액이 확인된다고 보기는 어렵고, 양도대금의 수령여부등을 확인할 수 있는 금융자료와 기준시가의 35.4%에 불과한 가액으로 양도할 수밖에 없었던 특별한 사유가 입증될 수 있는 증빙의 제시가 필요하나 이에 대한 증빙을 제출한 바 없으므로 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되지 않는다 할 것이어서, 쟁점토지에 대한 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도차익을 산출한 후 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.