가. 청구인은 2007.1.31. OOO 대지 333.4㎡, 건물 869.42㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 양도가액 4,200,000천원, 취득가액 2,218,333,334원, 필요경비 1,055,830,910원(증․개축 공사비용 818,000천원, 간판제작 등 기타비용 121,438,590원, 취․등록세 116,392,320원)으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 예정신고하고 255,950,720원을 납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 필요경비로 신고한 증․개축 공사비용 818,000천원 중 545,333,333원(이하 “쟁점①금액”이라 한다), 간판제작 등 기타비용 121,438,590원(이하 “쟁점②금액”이라 한다), 계 666,771,923원(쟁점①금액 및 쟁점②금액, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비에서 제외하여 2007.12.27. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 187,007,740원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인, OOO, OOO 등 3인은 2001.8.21. OOO를 운영하고자 쟁점부동산을 각 3분의 1씩 취득하면서 청구인은 지방에 거주하였기 때문에 OOO 명의를 빌려 소유권이전 등기를 하였고, 동 건물은 당초 여관 건물(794㎡)인데 최고급 OOO 시설을 갖추기 위해 뼈대만 남겨두고 대대적인 용도변경공사(근린시설)와 증축공사(지층 23㎡, 5층 52㎡)를 하였다.

그 후 2001.10.14. 사업자등록을 하고 OOO를 운영하던 중 이익배분 문제가 불거지자 OOO이 본인 지분을 OOO에게 양도하였고, 여러 가지 사정으로 청구인이 쟁점부동산의 OOO 및 OOO의 지분을 모두 이전받아 단독 소유가 되었으나 관련자들의 업무방해로 50억원 이상을 호가하던 쟁점부동산을 부득이하게 42억원에 양도하였다.

청구인은 당초 OOO(이 건 공사 후 사망)에게 쟁점부동산의 증․개축 공사(이하 “쟁점공사”라 한다)를 맡겼는데 OOO이 공사비 청구시마다 정산을 요구하여 공사대금으로 지급한 금액이 2,270,000천원에 이르고, 최고시설을 지향하는 안마시술소의 인테리어 공사가 평당 6,000천원이 소요됨을 감안할 때 인테리어 공사비만 1,578,000천원(6,000천원 × 263평)이 소요되며, 증축비용, 용도변경비용, 철거비용 등을 합하면 총공사비는 2,270,000천원을 초과한다.

처분청은 청구인이 당초 공사비로 신고한 818,000천원 중 3분의 1에 상당하는 금액만 필요경비로 인정하였으나, 쟁점공사와 관련된 총공사비가 2,270,000천원을 상회하고, 청구인이 부담한 금액이 818,000천원을 상회하므로 쟁점①금액을 필요경비로 인정하여야 하고, 기타비용으로 신고한 쟁점②금액도 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 취득가액은 각 자의 소유지분대로 3분의 1씩 동일하게 부담하였고, 청구인이 OOO(당초 OOO 지분)과 OOO으로부터 동인의 지분을 취득할 때 취득당시에 비해 각각 316,666천원과 416,666천원이 증가되었는 바, 동 증가액은 쟁점부동산 취득 후 가치증가분과 OOO, OOO이 부담한 공사비가 포함되었음을 알 수 있어 청구인 등 3인이 각각 부담한 공사대금은 약 300,000천원 내외인 것으로 판단되므로, 청구인이 쟁점공사와 관련하여 필요경비로 계상한 818,000천원을 총공사비로 봄이 타당하고, 청구인이 부담한 공사비는 총공사비(818,000천원)의 3분의 1로 보는 것이 타당하다.

따라서, 청구인이 쟁점공사와 관련된 총공사비(818,000천원)를 전액 부담하였다는 객관적이고 명백한 증거자료의 제시가 없는 한, 818,000천원의 3분의 1에 상당하는 금액(272,666,667원)을 필요경비로 인정하는 것이 타당하므로 나머지 쟁점①금액은 필요경비에서 제외한 당초 처분은 정당하다. 또한, 간판제작 등 기타비용으로 신고한 121,438,590원은 자본적 지출액으로 볼 수 없어 필요경비에 해당하지 아니하므로 필요경비에서 제외한 당초 처분도 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산에 대한 양도차익 계산에 있어서 처분청이 필요경비에서 제외한 쟁점①금액 및 쟁점②금액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구인, OOO, OOO 3인은 공동으로 2001.8.21. OOO으로부터 쟁점부동산을 1,550,000천원에 취득(각자 부담액 516,666천원, 각 3분의 1지분)하고, 여관으로 사용되던 건물을 OOO로 운영하기 위하여 쟁점공사를 한 후 OOO로 운영하였다.

(나) 그 후 OOO은 2002.1.18. 본인 지분을 OOO에게 양도하였고, 청구인은 2002.8.13. OOO으로부터 동 지분을 다시 취득하였으며, 2002.11.19. OOO 지분을 청구인이 취득함으로써 청구인이 쟁점부동산의 소유권 전부를 보유하다가 2007.1.30. 쟁점부동산을 양도하고, 양도가액을 4,200,000,000원, 취득가액을 아래 ＜표1＞과 같이 2,218,333,334원, 필요경비는 아래 ＜표2＞와 같이 1,055,830,910원으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 예정신고하고 255,950,720원을 납부하였다.

OOO

＜표2 : 청구인이 신고한 필요경비 내역＞

(단위 : 천원)