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소송대리인 변호사 000

소송수행자 000

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

가. 원고 소유의 000 000 000 000-0 임야 00,000㎡(이하 위 000 소재 토지는 모두 지번, 지목, 면적만으로 특정한다)는 2002. 11. 20. 토지거래허가구역으로 편입된 후 2003. 5. 24. 000-0 임야 00,000㎡(이하 '이 사건 분할 전 토지'라 한다)와 000-0 임야 000㎡로 분할되었고, 이 사건 분할 전 토지는 2011. 12. 12. 다시 000-0 임야 00,000㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)와 000-0 임야 0,000㎡로 분할되었다.

나. 원고는 2007. 2. 12. BBB에게 이 사건 분할 전 토지 중 이 사건 토지 부분을 총 매매대금 20억 원, 계약금 2억 5천만 원, 잔금 17억 5천만 원, 잔금 지급기일 2008.12. 31.로 정하여 매도하고(이하 '이 사건 매매'라 한다), BBB으로부터 계약 당일에 위 계약금을 지급받고, 2009. 3. 16.까지 4회에 걸쳐 위 잔금도 모두 지급받았다.

다. 이 사건 토지는 위 2011. 12. 12.자 분할 이후인 2012. 1. 31. 토지거래허가구역에서 해제되었다.

라. 피고는 2014. 3. 10. 원고에 대하여 '원고가 이 사건 매매에 따라 BBB에게 이사건 토지를 양도하여 매매대금을 모두 지급받았고, 위 매매는 위 토지가 토지거래허가구역에서 제외되어 확정적으로 유효하게 되었다'는 이유에서 위 토지에 관한 양도소득세 619,097,400원을 부과하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

마. 원고는 이에 불복하여 2014. 3. 17. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 2014. 7.7. 기각결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 8, 17호증, 을 제1, 2, 3, 6호증(이상 가지번호 있는 것은 포함, 이하 같다)의 각 기재, 증인 CCC의 증언, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 매매계약은 2011. 11. 30. BBB의 채무불이행으로 해제되었으므로, 원고에게 이 사건 토지 양도에 따른 소득이 있었다고 볼 수 없다. 이와 달리 본 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매계약에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다. 따라서 부동산에 대한 매매계약을체결하면서 매수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제하였다면, 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되었다고 할 것이므로 매도인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로한 양도소득세부과처분은 위법한 것이다(대법원 2002. 9. 27. 선고 2001두5972 판결,대법원 2011. 8. 25. 선고 2010두25152 판결 참조). 그리고 위와 같은 법리는부동산매매계약이 매수인의 잔대금지급채무 이외의 다른 채무의 불이행으로 인하여 해제된 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.

2) 갑 제2 내지 5, 7 내지 17호증의 각 기재, 증인 CCC의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

㉠ BBB은 이 사건 매매 당시 원고에게 이 사건 분할 전 토지의 등기부상 소유명의를 원고 앞으로 해 둔 채 잔금 지급기일인 2008. 12. 31.까지 이 사건 토지 부분을 공장부지로 개발하여 제3자에게 매도하여 수령한 매매대금으로 원고에게 잔금 17억 5천만 원을 지급하고, 제3자에게 중간생략등기의 방법으로 원고로부터 곧바로 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주고, 그에 따라 원고에게 부과될 양도소득세는 BBB이 대신 납부하며, 위와 같이 제3자 앞으로 소유권이전등기가 이루어질 때까지 등기부상소유자인 원고에게 부과될 이 사건 토지 부분에 관한 재산세, 종합토지세 등의 제세공과금 역시 BBB이 원고를 대신하여 납부하기로 합의하였다(이하에서 BBB이 위 합의에 따라 부담하게 된 이 사건 토지를 2008. 12. 31.까지 제3자에게 매도할 의무와원고 앞으로 이 사건 토지에 관하여 부과되는 제세공과금을 대납할 의무를 각각 '매도의무', '제세공과금 대납 의무'라 한다)

㉡ 그러나 BBB은 당초 계획대로 이 사건 토지 부분을 개발하지 못하고, 잔금 지급기일인 2008. 12. 31.까지 잔금 17억 5천만 원 중 4억 원만 지급하였고, 이 사건 토지 부분을 제3자에게 매도하지 못하였으며, 이 사건 토지 부분에 관하여 원고에게 부과된 제세공과금도 납부하지 못하였다.

㉢ BBB은 2009. 2. 11. 원고에게 미지급 잔금 13억 5천만 원(17억 5천만 원 - 4억 원) 중 5억 원을 추가로 지급하였으나, 나머지 잔금 8억 5천만 원은 여전히 지급하지 못하였고, 매도 및 제세공과금 대납 의무도 여전히 이행하지 못하였다.

㉣ 그러던 중 원고는 BBB의 요청에 따라 2009. 3. 13. 분할 전 이 사건 토지에 관하여 DDDD협동조합 앞으로 BBB을 채무자로 하여 채권최고액 13억 원의 근저당권설정등기를 마쳐주었고, BBB은 위 근저당권(이하 '채무자 BBB 근저당권'이라 한다)을 담보로 하여 DDD협동조합으로부터 10억 원을 대출받아 2009.3. 16. 원고에게 나머지 잔금 8억 5천만 원을 지급하였다.

㉤ 그러나 BBB은 여전히 매도 및 제세공과금 대납의무를 이행하지 못하였고,2010. 3. 15. 원고에게 '약속이행확인서'라는 제목 아래 다음과 같은 내용이 기재된 서면을 작성하여 교부하였다.

본인은 어떠한 이유가 되던 2010년 10월 말까지는 등기이전할 것을 분명히 약속합니다. 또한 등기이전 서류가 갖추기 전까지 매매 양도세 및 주민세, 부동산 종합세, 의료보험료와 그 외 공과금 모든 것을 매입자가 약속하며… 우선 2009년도 본 토지로부터 발생되었던 의료보험추가분 부동산 종합토지분(1,110만 원)은 10월 30일까지 정리할 것을 약속합니다

㉥ 그러나 BBB은 스스로 정한 기한인 2010. 10. 31.이 지난 후에도 매도 및 제세공과금 대납 의무를 이행하지 못한 채 2010. 11. 16. 원고에게 다시 '약속이행지불각서'라는 제목 아래 다음과 같은 내용이 기재된 서면을 작성, 교부하였다.

2010년 10월 31일까지 등기이전과 모든 것을 정리하기로 약속하였으나 이를 이행하지 못하고 매도인 AAA 사장님께 현재까지 피해를 주고 있습니다. 본인 BBB은 2010년 11월30일까지 2009년도 각종 세금 전액을 정리하겠습니다. 단 2010년 각종 세금은 2011년 3월말 안에 모두 정리하겠사오니 넓으신 아량으로 이해하여 주시길 바랍니다.

"㉦ 원고는 BBB에게 2011. 10. 11.2011. 11. 30.까지 매도 및 제세공과금 대납의무를 모두 이행하고, 이 사건 분할 전 토지에 관한 채무자 BBB 근저당권을 말소하지 아니하면 이 사건 매매계약을 해제한다.'는 의사표시가 기재된 서면(이하이 사건 해제 서면'이라 한다)을 내용증명우편으로 발송하였고, 위 서면은 그 무렵 BBB에게 도달하였다.",㉧ BBB은 2011. 11. 30.까지 원고의 요구사항을 이행하지 못하였으나, 원고는 2011. 12. 1. BBB과 사이에 'BBB이 국세, 지방세를 체납하고 있어 BBB 명의로 대출을 받는 것이 어렵다는 점을 감안하여 CCC을 채무자로 하여 이 사건 토지를 담보로 금전을 대출받고, BBB에게 다시 한번 2012. 5. 30.까지 매도 및 제세공과금 납부의무를 이행할 수 있도록 기회를 부여하며, BBB이 그때까지 위 각 의무를 이행하지 못하면 원고가 이 사건 매매계약을 해제하더라도 아무런 이의를 제기하지 않는다'는 취지로 합의하였다(이하 '2011. 12. 1.자 합의'라 하고, 위 합의에서 연장한 기한인 2012. 5. 30.을 '최종기한'이라 한다).

㉨ 그 후 이 사건 분할 전 토지에 관하여 2011. 12. 8. FFF협동조합 앞으로 채무자 CCC, 채권최고액 19억 5천 만원의 근저당권(이하 '채무자 CCC 근저당권'이라 한다)설정등기가 마쳐졌고, 2011. 12. 12. 채무자 CCC 근저당권을 담보로 한 대출금으로 채무자 BBB 근저당권의 피담보채무가 상환되었으며, 채무자 BBB 근저당권의 말소도 이루어졌다.

㉩ 그러나 BBB은 최종기한인 2012. 5. 30.까지 매도 및 제세공과금 납부의무를이행하지 못하였고, 원고는 2013. 12. 24. 이 사건 토지에 관하여 000 주식회사앞으로 신탁계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었다.

㉪ BBB은 2015. 7. 8. 원고를 상대로 서울중앙지방법원 2015가합000000호로 이사건 매매는 토지거래허가구역 내 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하기 위하여 체결된 것이어서 무효이고, 설령 그렇지 않더라도 이 사건 해제 서면에 나타난 원고의 해제 의사표시에 따라 해제되었다고 주장하며, 계약 무효에 따른 부당이득 반환 또는계약 해제에 따른 원상회복으로 977,298,800원 및 그 중 일부 금원에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 소를 제기하였다.

3) 위 인정사실에 의하면, BBB은 최종기한인 2012. 5. 30.까지 이 사건 매매계약에서 정한 의무인 매도 및 제세공과금 납부의무를 이행하지 못하였다. 또한 원고가 최종기한 도과 후인 2013. 12. 24. 이 사건 토지에 관하여 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었고, BBB도 서울중앙지방법원 2015가합000000호 사건에서 이 사건 매매계약이 이 사건 해제서면에 따라 해제되었다고 주장한 점 등에 비추어 보면, 원고가 최종 기한 도과 후 BBB에게 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하고, 그 의사표시가 BBB에게 도달한 사실도 인정할 수 있으며, 이에 반하는 듯한 을 제4, 5, 8호증의 각 일부 기재만으로는 이와 달리 볼 수 없다. 따라서 위 매매계약은 2012. 5. 30.경 적법하게 해제되었다고 할 것이다.

4) 이러한 사실관계를 앞서 든 법리에 비추어 보면, 위 매매계약이 해제된 이상 원고가 토지 양도에 따른 소득을 얻었다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에서 내려진이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

심급 사건

참조조문

참조판례