가. 청구인은 1999.8.12. OOO호(84.75㎡, 이하 “양도아파트”라 한다)를 취득하여 2016.8.10. 양도하였고, 2017.5.31. 양도아파트가 1세대 1주택 비과세 주택에 해당한다고 보아 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 기한 후 신고하였다.

나. 처분청은 2017.9.6.부터 2017.9.25.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 양도아파트 양도일 현재 청구인이 OOO가 주거용으로 사용되고 있어 청구인이 2주택을 보유한 상태에서 양도아파트를 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정 적용을 배제하여 2017.12.8. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.8. 이의신청을 거쳐 2018.8.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 양도아파트를 1999.8.12. 취득한 후 1999.8.14.부터 2016.8.9.까지 17년간 거주하고 2016.8.10. OOO원에 양도하였다.

청구인은 쟁점오피스텔을 2006.1.6. 취득등기한 후 쟁점아파트 양도일 현재까지는 10년 7개월간 보유한 것으로 등기부상 나타나고, 쟁점오피스텔 등기부의 OOO에 임차인들의 전세권은 설정되어 있으나 쟁점오피스텔의 소재지에 주민등록 전입자는 없었다.

쟁점오피스텔은 OOO이었던 청구인의 동생 OOO이 이민을 가게 되어 부득이하게 청구인의 명의를 빌려 취득한 것이고, 청구인은 명의수탁자로서 관리만 해주었을 뿐, 실소유자가가 아니므로 양도아파트의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당한다.

(1) OOO 영주권자인 청구인의 동생 OOO은 2003년 2월경 평소 알고 지내던 지인 OOO이 오피스텔 시행사인 ‘OOO’의 영업사원으로 취직하였다고 하면서 쟁점오피스텔은 분양가액이 높지가 않고 중도금 등은 무이자 대출조건OOO이므로 목돈이 없더라도 구입할 수 있다고 권유하였다. 이에 OOO은 2003.3.21. 계약금 OOO원을 OOO에게 송금하였고, 다음 날인 2003.3.22. OOO은 쟁점오피스텔 신축분양 주관사인 OOO의 계좌OOO에 같은 금액을 송금하여 분양계약을 체결한 사실은 금융자료 및 분양계약서에 의하여 확인된다.

(2) OOO은 OOO으로부터 쟁점오피스텔 취득을 권유받아 계약금 OOO원을 OOO에게 이체했고, 같은 금액이 OOO에 입금되어 분양계약이 체결되었기에 OOO이 OOO의 정식 사원인지까지를 확인해야 할 필요성이나 계기가 없었다. 쟁점오피스텔의 취득 자금 내역은 아래 ＜표1＞과 같고, 쟁점오피스텔의 취득에 청구인의 자금이 사용된 사실이 없다.

＜표1＞ 쟁점오피스텔의 취득 자금 내역

(가) 당초에 중도금은 무이자대출금으로 지급하기로 한 분양계약(공급계약서 제17조에 명시됨)을 체결하였으나, OOO에서 3회 중도금까지 대출한 후 시행사․시공사 측과 OOO 간의 분쟁으로 대출이 중단됨에 따라 나머지 중도금 및 잔금은 납입하지 못하다가, OOO와의 임대차계약이 성사되어 받은 전세보증금OOO으로 시공사인 OOO OOO 계좌에 OOO원을 일괄 납부하였다.

(나) OOO 대출금은 청구인 명의로 쟁점오피스텔 분양계약을 체결함에 따라 중도금 대출시 채무자를 청구인으로 하여 대출받고 상환할 수밖에 없었고, 대출금 OOO원은 2005.12.21. OOO와 쟁점오피스텔 전세계약을 체결하고 수취한 전세보증금 OOO원을 자기앞수표로 받아 잔여 분양대금(4회중도금～6회중도금, 잔금) OOO원을 시공사인 OOO OOO 계좌OOO로 송금하고 남은 잔액 OOO원과 2006.1.6. 청구인이 쟁점오피스텔에 근저당권을 설정하고 OOO에서 대출받은 OOO원, 청구인의 부친 OOO로부터 조달한 OOO원 등으로 변제하였다.

(3) OOO은 쟁점오피스텔 분양계약을 체결할 당시 OOO 영주권자였고, OOO으로 이민을 가기로 되어 있었는데, OOO 시민권자가 되어 대한민국 국적을 상실하게 되면 주민등록이 자동으로 말소 되고, OOO에 거주하게 되면 장차 쟁점오피스텔의 취득과 관리에 어려움이 있을 것을 대비하여 당시 자기 회사OOO에 재직 중이었던 청구인에게 쟁점오피스텔의 취득계약과 관리를 부탁함에 따라 청구인이 본인 명의로 OOO을 대신하여 2003.3.27. 쟁점오피스텔의 분양계약을 하고 2006.1.6. 취득등기를 하였다. 그 후 OOO은 2016.7.8. 11년간의 해외생활을 정리하고 귀국하여 재외국민 등록을 하고 명의신탁한 쟁점오피스텔의 소유권명의를 환원하고자 “명의신탁사유서”를 작성한 사실이 있다. 귀국 즉시 명의신탁을 환원하지 못한 것은 월세로 임대한 것이 아니어서 명의환원을 해야 할 긴박한 요인이 덜 하였고, 명의신탁 후 오랜 시간이 경과되어 그동안 명의신탁 입증서류를 찾아내는 것이 매우 어려웠으며, 과세관청에서 지금도 명의신탁임을 인정하지 않고 있는데 잘못하면 다른 과세문제를 불러올지 몰라서 섣불리 환원하지 못하였던 것이다.

OOO은 OOO도 청구인에게 명의신탁을 한 사실이 있는데, OOO이 2005.6.19. OOO에 이민을 간 후, 관리에 어려움이 있어 청구인은 OOO으로부터 OOO을 명의신탁 받아 관리해주었고, 관리에 사용한 통장 명의는 청구인이지만 인감도장은 OOO의 인장이 날인된 OOO통장으로 임대수입 및 관련 세금 납부 업무를 관리해 주었으며, 계좌의 입출금에 대하여는 그 명세를 청구인이 수기로 상세히 기록하여 사용내역을 기록으로 남겼다. OOO은 OOO 생활에 회의를 느끼고 귀국을 계획하던 즈음인 2013년에 OOO의 명의환원을 한 사실이 있다.

(4) 쟁점오피스텔의 임대관련 수수료 및 재산세 등을 실소유자인 OOO의 계산으로 납부하였다.

(가) OOO은 쟁점오피스텔에 대한 임대계약 및 시설물관리 등을 청구인에게 위임하였고, 청구인은 쟁점오피스텔 1층 소재 OOO을 통하여 임대계약 및 시설물관리에 따른 비용을 지급하고 추후 정산하였으며, 쟁점오피스텔의 재산세는 OOO이 청구인에게 맡긴 OOO(OOO의 처) 명의 OOO 통장의 거래인장은 OOO의 도장이 날인됨)에서 납부하거나 청구인이 대납한 경우에는 추후 국내입국 시에 정산하였고, OOO 명의 통장을 맡기기 전에는 금액이 별로 많지 않아서 청구인이 대납하고 추후 정산하는 식으로 처리하였다.

(나) 위 OOO통장에 의하면 2015.7.6. OOO원을 OOO 대표 OOO에게 권리증 수수료로 송금하였고, 2015.7.27. 2015년 확정분 부가가치세 OOO원을 납부하기 위해 OOO원을 현금인출 하였으며, 2015.7.31.에 쟁점오피스텔 재산세(건물분) OOO원과 대신 관리하는 타 부동산 재산세 납부에 사용할 OOO원을 현금으로 인출하여 납부하였다. 2015.8.8. OOO에게 쟁점오피스텔을 임대하면서 임대차 계약과 시설관리 비용을 OOO 대표 OOO에게 OOO원을 송금하였고, 2015.10.5.에는 쟁점오피스텔 재산세(토지분) OOO원과 대신 관리하는 타 부동산 재산세 납부에 사용할 금액 OOO원을 현금 인출하여 납부하였다. OOO의 처 OOO 명의 OOO통장(OOO 도장 날인)에 사용내역을 청구인이 수기한 이유는 OOO이 맡긴 임대사업용 통장으로 대신 관리하였기 때문에 지출한 금액의 상세내역을 추후 OOO에게 해명하고 근거로 남기고자 기록한 것이다.

(다) OOO이 국내에 일시 귀국하여 쟁점오피스텔의 2016년 및 2017년 귀속 재산세는 OOO의 처 OOO이 OOO은행 계좌에서 청구인 관리 통장에 이체한 금액으로 납부하였음이 확인된다.

(5) 쟁점오피스텔은 분양계약후 15년이 지났지만 시세가 전혀 오르지 않아 2018.6.29. 분양가액보다 낮은 OOO원에 매각하였고, 양도대금으로 임차인에게 전세보증금 OOO원을 상환하였으며, 관리비 정산 및 중개보수 등으로 OOO원을 차감한 나머지 OOO원을 2018.7.2. 중개인으로부터 청구인의 OOO계좌로 이체 받아 실소유자인 OOO의 OOO은행계좌로 이체하여 정리하였다. 청구인은 쟁점오피스텔의 실소유자가 동생이고, 대신 관리만 하였기 때문에 양도아파트 양도시 쟁점오피스텔 때문에 1세대 1주택 적용에 문제가 있을 것으로 생각하지 못했는데, 만약 쟁점오피스텔이 청구인 소유였다면, 양도아파트 양도 당시까지 시세변동이 없이 OOO원에 불과한 쟁점오피스텔을 먼저 처분했을 것이다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점오피스텔의 실소유자인 동생 OOO이 OOO영주권자라는 부득이한 사유로 인하여 쟁점오피스텔을 청구인에게 명의신탁하였다고 주장하나 아래와 같이 검토한 결과 청구인의 주장은 이유 없다.

(1) 청구인은 OOO의 계좌에서 2003.3.21. OOO 직원 OOO에게 계약금 OOO원을 송금하였다고 주장하나 주장을 뒷받침할 송금내역에 대한 증빙이 제시되지 않았고, 쟁점오피스텔 공급계약서상 계약일은 2003년 3월 27일인데 계약서 작성일보다 앞선 2003년 3월 21일에 OOO에게 입금한 금액이 오피스텔 계약과 관련하여 계약금으로 지급된 것인지 불분명하며OOO 아래 계약서에 나와 있는 내용으로는 지정계좌로 입금을 하게 되어 있으나 계약서와 다르게OOO의 직원인지도 확인되지 않는 OOO에게 입금하였다.

(2) 청구인은 OOO의 배우자인 OOO 계좌에서 현금으로 출금하여 재산세를 납부(2016.8.1. 및 2017.7.26.)하였다고 주장하나, 현금인출액 및 통장에 수기 표시된 내역을 객관적인 세금 납부 증빙으로 보기 어렵고, 재산세를 납부 하였다고 하여도, OOO이 소유하고 있는 부동산 2건 중 어떤 재산세를 납부하였는지 불분명하다.

(3) OOO이 OOO에 소재한 오피스텔을 2000.5.26. 취득한 후 2007.03.23. 매매를 원인으로 청구인에게 소유권 이전등기를 마친 후, 2013.12.9. 매매 원인으로 OOO의 배우자 OOO에게 다시 소유권을 이전한 이력이 확인되나, 2016년 다시 국내에 거소를 둔 이후 충분한 시간이 있었음에도 쟁점오피스텔에 대해서는 명의환원 내지 명의 이전은 하지 않았고, 청구인이 양도소득세 고지처분을 받은 이후 2018년 2월에서야 명의신탁사유서를 작성하는 등 명의신탁 주장을 신뢰하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔은 명의신탁 부동산으로서 실소유자는 청구인이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법 제89조【비과세양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(3) 소득세법 시행령 154조【1세대1주택의범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것(단서생략)

(4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

제3조【실권리자명의 등기의무 등】① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기 하여서는 아니 된다.

제4조【명의신탁약정의 효력】① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 국세청 전산자료에 의하면, 양도아파트 양도당시(2016.8.10.) 청구인의 세대별 주택보유현황은 아래 ＜표2＞와 같고, 쟁점오피스텔이 주거용 오피스텔이라는 점에 대하여는 다툼이 없는 것으로 나타난다.

(나) 청구인, OOO, OOO의 부동산 소유 내역은 아래 ＜표3＞과 같은 것으로 나타난다.

(다) 쟁점오피스텔의 분양계약서(2003.3.27.)에 의하면 청구인은 OOO와 쟁점오피스텔 분양계약을 체결한 것으로 나타나고, 분양대금은 OOO원(부가가치세 및 계약금 OOO원 포함)이며, 예금주가 OOO인 OOO 계좌로 분양대금을 입금하지 아니한 경우 정당한 납부로 인정하지 아니한다는 문구가 기재되어 있다.

(라) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2003.3.27. 매매를 원인으로 2006.1.6. 소유권을 취득한 것으로 나타나고, OOO에는 아래 ＜표4＞와 같은 내용이 기재되어 있는데 2006.1.6. 채무자 청구인, 근저당권자 OOO으로 한 채권최고액 OOO원의 근저당권 설정은 2007.7.5. 말소된 것으로 나타나며, 그 후 전세권 등기사항 외의 다른 내용은 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) OOO이 작성한 명의신탁사유서(2018.2.13.)에 의하면 OOO은 2003년 2월 쟁점오피스텔 분양대행사의 영업사원인 OOO의 권유로 그에게 계약금 OOO원을 송금하였는데 사업부진과 주민등록 말소 가능성으로 인해 쟁점오피스텔 취득이 어려울 것으로 보아 청구인의 명의를 빌리게 되었다고 기재되어 있다. 청구인은 2005년 3월 OOO에게 쟁점오피스텔 취득을 위한 명의를 빌려준 사실이 있고, 실소유자는 OOO이라는 취지의 확인서(2018.2.15.)를 작성하여 제출하였다.

(나) OOO의 금융기관 거래내역서OOO에 의하면 OOO은 2003.3.21. OOO원을 송금OOO한 사실이 있는 것으로 나타나고, OOO 계좌 거래내역에 의하면 2003.3.22. OOO‧OOO으로부터 합계 OOO원을 수취한 것으로 나타난다.

(다) 쟁점오피스텔의 재산세를 OOO이 부담하였으므로 쟁점오피스텔의 실소유자는 OOO이라고 주장하면서 제출한 2016‧2017년 재산세 납세고지서와 지방세 납부내역서에 의하면 납부자 명의는 청구인이지만 출금계좌번호는 OOO 계좌번호로 나타나고, OOO이 관리비 등을 지급한 사실을 증명하기 위해 제출한 OOO 사본에 의하면 다수의 출금내역이 있으나 관리비 지급내역으로 특정하기 어려운 것으로 보인다.

(라) 청구인이 제출한 “부동산 매매계약 정산 내역서”는 OOO에서 작성한 것으로, 매매대금 OOO원 중 전세금 OOO원과 중개보수 OOO원 등을 공제한 OOO원이 매도인 수령액으로 기재되어 있고, 청구인이 제출한 통장사본에 의하면 2018.7.2. 청구인이 OOO에게 같은 금액을 송금한 사실이 나타난다.

(마) OOO이 발급한 국내거소신고사실증명서(2007.3.2.)에 의하면 OOO은 한국국적자로 2004.8.12. 국내거소를 OOO로 신고한 것으로 나타나고, OOO이 발급한 국내거소신고사실증명서(2018.1.30.)에 의하면 OOO은 OOO국적자로 2016.7.11. 국내거소를 OOO로 신고한 것으로 나타나며, 2004.8.12. 외국인등록번호가 발급된 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인 명의의 쟁점오피스텔이 명의신탁되었다는 주장을 입증할 증거가 불충분하므로 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용할 수 없다는 의견이나, 청구인의 동생인 OOO이 직접 쟁점오피스텔 분양계약서에 지정된 계좌에 계약금을 입금하지 아니하였다 하더라도 OOO‧OOO을 통해 계약금을 지급한 것으로 보이고, 쟁점오피스텔 취득 자금은 계약금과 금융기관 대출금 그리고 임대보증금 등으로 구성되어 있어 쟁점오피스텔 소유권 취득을 위해 필요한 자금인 계약금을 OOO이 부담한 것으로 보이는 점, OOO의 확인서에 의하면 쟁점오피스텔의 명의신탁 사실에 대한 당사자간 다툼이 없고, OOO이 거주지를 해외로 이전함에 따라 쟁점오피스텔의 관리를 위해 청구인에게 명의신탁하였다는 주장과 OOO 오피스텔과 달리 쟁점오피스텔의 소유자 명의를 OOO으로 변경이 이루어지지 아니한 이유에 대한 설명에 신빙성이 있어 보이는 점, 쟁점오피스텔의 재산세를 납부한 자금출처는 OOO의 배우자로 나타나고, 쟁점오피스텔을 처분한 대금을 OOO에게 납부한 것으로 나타나는 등 쟁점오피스텔에 대한 관리‧처분의 실지 귀속자는 OOO으로 보이는 점 등에 비추어 양도주택 양도일 현재 청구인은 쟁점오피스텔을 보유하지 아니한 것으로 보이므로 처분청이 1세대 1주택 비과세 규정 적용을 배제하고 이 건 2016년 귀속 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.