가. 청구인은 2010.1.3. 배우자 OOO(이하 “배우자”이라 한다)의 사망으로 OOO외 4필지(OOO)의 토지와 4필지 중 OOO및 OOO지상건물(이하 “상속부동산”이라 한다)을 상속받고, 2010.3.25. 청구외 OOO(이하 “매수자”라 한다)에게 OOO만원에 양도하는 것으로 부동산매매계약을 체결하고 2010.3.26. 소유권이전등기를 완료한 후, 2010.10.1. 취득가액을 OOO(취득세 OOO등록세 OOO포함)으로 하여 양도소득세 기한후 신고를 하였다.

나. 처분청은 2011.6.21. 상속세 조사 결과, 청구인과 매수자와의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 상속부동산의 재산가액을 OOO으로 하여 과세미달로 결정(신고시인)하였다.

다. 청구인은 2012.12.4. 매수인의 잔금 미지급을 이유로 매수인과 상속부동산의 매매계약을 합의해제하고 2010.3.26.자 소유권이전등기를 말소한 후, 2013.5.30. OOO상속부동산 중 OOO대지 및 지상 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 협의매각하고, 합의해제된 당초 매매계약시 거래가액 OOO매매사례가액으로 보고 이를 기준시가로 안분하여 취득가액을 OOO산출세액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

라. 처분청은 국세청 법규과에 과세자문신청을 한 결과, 청구인과 같이 ‘중도에 매매계약이 해제된 경우의 당해 거래가액은 시가의 범위에 포함되지 아니하는 것’이라는 회신을 받고, 2014.7.25. 청구인에게 쟁점부동산의 취득가액을「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 및 제61조, 같은 법 시행령 제49조에 따라 상속개시일 현재 개별공시지가 및 기준시가(건물)에 의한 평가액 OOO으로 하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 배우자의 사망(2010.1.3.)으로 영업(여관 및 식당)을 지속할 수 없게 되자 2010.3.25. 매수자에게 상속부동산을 매각하는 것으로 계약을 체결하고 2010.3.26. 소유권이전등기를 완료하였으나, 매수자의 귀책사유로 2012.12.4. 잔금이행불가를 상호 인정하여 매매계약을 합의해제하고 소유권이전등기를 말소하면서, 상속부동산 중 OOO(대 336㎡)에서 말소 등기 이전에 분할되어 당초 매매계약대로 매수자에게 양도된 OOO(대 101㎡)을 제외한 나머지 쟁점부동산을 2013.5.30. 협의매각하게 된 것이고, 청구인이 잔금청산일 이전인 등기접수일을 양도시기로 보아 적법하게 양도소득세 신고를 하였으며, 처분청도 청구인의 상속부동산 양도소득세 신고 및 2010.1.3. 상속분 상속세 신고에 대하여 상속부동산의 양도가액을 상속재산가액으로 인정한 사실과상증법상 시가의 판정은 거래 당시의 가액형성이 적정한지 여부가 기준이 된다는 점을 감안하면, 청구인과 매수자가 매매계약 이전에 서로 알지 못하였고, OOO양도한 쟁점부동산의 협의매매가액도 상속개시일부터 기간이 경과함에 따라 기준시가가 상승하여 당초 상속부동산 매매가액보다 조금 많은 정도인 점에 비추어 청구인이 당초 소유권이전되었다가 매수자의 사정으로 환원 등기된 상속부동산의 매매가액을 시가로 보아 쟁점부동산 취득가액을 안분계산하여 이 건 양도소득세를 신고·납부한 것은 잘못이 없다.

나. 처분청 의견

2012.12.4. 매수자의 잔금 미지급으로 당초 상속부동산 매매계약이 합의해제된 경우는 당초 매매계약이 소급적으로 무효가 되어 당해 물건의 양도가액을 매매사례가액으로 볼 수 없다고 판단되고, 처분청에서 상속세 과세미달로 결정한 때는 동 매매계약이 유효한 상태이었으므로 처분청의 상속세 결정을 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였다는 주장은 타당하지 못한바, 상증법제60조 및 제61조, 같은 법 시행령 제49조에 따라 상속개시일 현재 개별공시지가 및 기준시가(건물)에 의한 평가액 OOO취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정·고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

소유권이전등기가 완료된 후 잔금지급 문제로 계약이 합의해제되어 말소(환원) 등기된 토지의 거래가액을상증법상 시가로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2013.8.29. 법률 제11845호로 개정되기 전의것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

②제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2013.6.11. 대통령령 제24441호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

(3) 소득세법(2013.6.23. 법률 제11652호로 개정되기 전의 것)

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1.취득가액

가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(4) 소득세법 시행령(2013.6.11. 대통령령 제24574호로 개정되기 전의것)

제163조(양도자산의 필요경비 등) ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의 한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 기초 사실관계는 다음과 같다.

(가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인이2010.1.20.협의분할에 의한 상속을 원인으로 쟁점부동산의 소유권을 취득하였고,

2010.3.26. 매수자에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 완료하였다가 2012.12.4. 매매계약의 합의해제를 원인으로 2010.3.26.자 소유권이전등기를 말소하였으며, 이후 2013.5.30. OOO매매를 원인으로 소유권이전등기를 완료한 것으로 나타난다.

(나) 상속부동산 소재 같은 리 OOO(대 101㎡)의 등기사항전부등명서에 의하면, 동 토지는 상속부동산에 대한 당초 매매계약의 합의해제(2012.12.4) 이전인 2012.8.16. 상속부동산 중 OOO(대 336㎡)에서 분할되어 2012.12.4. 상속부동산에 대한 2010.3.26.자 소유권이전등기말소시 제외되어 당초 매수자에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 OOO매각할 때까지의 각 년도별 개별공시지가(대지) 및 건물가액 변동 추이는 다음 <표>와 같다.

(라) 쟁점부동산의 양도소득과세표준신고서, 처분청의 양도소득세 결정결의서 및 청구인과 OOO체결한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 합의해제된 상속부동산의 당초 매매계약시 거래가액을 매매사례가액으로 보고 기준시가로 안분한 OOO(필요경비 불포함)을 취득가액으로, 양도가액은 OOO(토지가액 OOO건물가액 : OOO원)으로 각 신고한 것으로 나타난다.

(2) 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의하면, 상속개시일 전후 6개월 이내에 상속부동산인 토지의 매매와 관련하여 거래가액이 확인된 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있는 것이고,「 소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 의하면, 대금을 청산하기 전이라도 소유권이전등기가 완료되면 그 등기접수일을 양도시기로 보고, 이 때 납세의무가 성립하는 것이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 이 건은 처분청이 상속개시 후 6개월 이내에 체결된 매매계약서상의 거래가액을 부인하고 상속세 및 증여세법령에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 하여 과세한 경우로서, 이 건과 같이 매매계약이 중도에 합의해제를 이유로 무효(소유권이전등기말소)가 된 경우에 당초 거래가액을 시가로 보지 아니할 만한 특별한 사정이 있는지 여부가 쟁점이라 할 것인바,

청구인이 상속부동산을 취득하고 잔금 지급 전에 소유권이전등기를 완료한 것에 대하여 적법하게 양도소득세를 신고하여 이미 양도소득세 납세의무가 성립한 점, 비록 당초 매매계약이 합의해제되기 전이기는 하나 처분청도 상속세 결정시 청구인과 매수자 간의 매매가액을 상속재산가액으로 결정(신고시인)하였던 점, 청구인과 매수자가 특수관계에 있지 아니하여 일반적인 거래에 따라 매매계약을 체결한 것으로 보이는 점, 당초 매매계약에 따라 소유권이전등기가 완료되었고 매수자의 사정이 아니었다면 합의해제되지 아니하였을 것으로 추정할 수 있는 점, 합의해제 후 소유권이전등기가 말소(환원등기)되었음에도 불구하고 상속부동산 중 합의해제 전 분할된 토지의 경우에는 당초 매매계약대로 매수자에게 소유권이전등기된 점, 쟁점부동산 취득시부터 양도시까지 의 기간 동안 개별공시지가가 완만하게 상승한 점, 청구인이 상속부동산의 당초 매매계약(OOO만원)을 시가로 보고 안분 계산한 쟁점부동산의 취득가액(2010년, OOO원)과 쟁점부동산의 양도가액(2013년 OOO)의 차이가 크지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 상속부동산을 매매하기 위하여 특수관계에 있지 아니한 매수자와 체결하고 이를 바탕으로 소유권이전등기를 완료한 매매계약서상의 양도가액을 상속부동산의 취득가액(시가)으로 보지 아니할특별한 사정이 있다고 보기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 당초 상속부동산의 매매가액을 시가로 볼 수 없다는 이유로 쟁점부동산의 상속세및증여세법제60조&public_ilja=&public_no=&dem_no=2014광4783&dem_ilja=20150501&chk2=1" target="_blank">취상속세및증여세법제60조 및 제61조, 같은 법 시행령 제49조에 따라 평가한 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.