가. 청구인은 2005.6.14. OOO 외 8필지 소재 토지 1,792㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO로부터 취득한 후 2009년도에 동소 지상에 건물을 신축한 후 2016.10.31. OOO외 2인에게 양도OOO한 후 2016.12.31. 2016년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액에 대하여 실지조사한 결과 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여 2018.6.12. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 세무조사시 쟁점토지의 취득시점인 2005년의 주변시세를 소명하면서 쟁점토지의 취득매매계약서상의 매매금액이 과다하지 않다는 점과 매매대금 OOO원의 자금원천으로 매매대금이 출금된 금융계좌내역을 제출하였으나, 처분청은 청구인이 수표 등으로 지불한 매매대금에 대한 수표추적 조사 없이 단순히 쟁점토지의 매매대금이 매도자 OOO의 예금계좌에 입금되지 않았다고 하여 쟁점토지의 실제의 취득가액을 부인하고 환산가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였다.

(2) 매도자 OOO이 청구인으로부터 수령한 매매대금을 본인 명의 계좌에 입금하지 않은 것은 청구인의 귀책과는 무관하며, 매매대금 OOO원을 청구인이 수표로 지급(잔여액 OOO원은 현금지급)하여 수표추적을 통해 귀속자의 확인이 가능함에도 처분청이 수표추적조사를 하지 않은 것은 입증책임을 소홀히 한 것이다.

따라서 청구인이 수표 등으로 지불한 쟁점토지의 취득대금이 OOO의 예금계좌에 입금되지 않았다고 하여 부동산매매계약서상의 취득가액을 부인하고 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 취득금액 OOO원이 수표로 지급되었는바, 처분청에서 수표추적을 하면 취득금액이 매도자에게 귀속되었음을 알 수 있음에도 추적을 하지 않고 단순히 매도자 명의로 취득금액이 이체되지 않은 사실만으로 취득금액을 부인하고 환산가액을 적용한 것은 부당하다는 주장이나, 취득금액OOO 중 청구인이 OOO에서 차입한 OOO원을 제외하고는 나머지 금액 모두 청구인이 전소유자에게 직접 지급한 대금증빙이 아닌 청구인의 지인들(OOO, OOO)이 출금한 금액(현금, 수표)으로 확인된다.

(2) 청구인은 처분청에서 수표추적을 하면 취득금액이 매도자에게 귀속되었음을 알 수 있음에도 추적을 하지 않고 단순히 매도자 명의로 취득금액이 이체되지 않은 사실만으로 취득금액을 부인하고 환산가액을 적용하였다고 주장하나, 지인들의 금융출금(대체, 현금) 시점이 2005년으로 금융기관의 전표 등 보존기한(5년)의 경과로 인해 출금전표 추적 자체가 불가능할 뿐만 아니라 설사 추적이 가능하다 하더라도 처분청에서 조사대상자도 아닌 지인들(OOO외 1)이 출금하거나 발행한 수표를 추적할 권한도 없다.

(3) 청구인이 추후에 제출한 계약금 영수증OOO과 금융거래 내역 등을 보면 우선 영수증 원본 종이의 상태가 비교적 깨끗하여 작성경위가 의심스러울 뿐만 아니라 해당 계약금도 OOO과 OOO이 계약일과 각각 다른 날짜에 현금OOO과 수표OOO를 섞어서 지급하였다고 주장하는바, 이는 객관적인 증빙으로 보기 어렵고, 2005.4.14. OOO이 청구인에게 송금한 OOO원만 확인되고 그 외에는 OOO과 OOO이 계약서 상에 기재된 날짜와 다른 임의의 날짜에 현금 및 대체 출금 방식으로 임의 출금한 것으로서, 동 출금액이 실제로 청구인에게 대여되었는지 여부가 불분명할 뿐만 아니라 실제 대여되었다 하더라도 동 대여금이 청구인의 쟁점토지의 취득을 위하여 전소유자인 OOO에게 지급된 사실은 확인되지 않는다.

(4) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 계약 당시 기준시가와 전 소유자 OOO이 청구인에게 쟁점토지를 양도한 후 신고한 양도가액과 비교할 때 지나치게 큰 차이가 있을 뿐만 아니라, 매매계약서에 기재된 내용은 공인중개사도 없이 수기로 작성되어 있고, 취득가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙(금융거래내역)을 제출하지 못하고 있다.

따라서 청구인이 제출한 차입관련 증빙과 지인들이 출금한 내역 등은 신뢰할 수 없고, 쟁점토지의 취득계약서도 실지계약서로 보기 어려우므로 쟁점토지에 대한 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 제2조제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조제 7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.

(가) 청구인이 쟁점토지 등의 양도가액 및 취득가액에 대하여 실지거래가액을 적용하여 2016.12.31. 양도소득세를 아래 ＜표1＞과 같이 신고·납부하였고, 처분청은 쟁점토지의 실제 취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 취득가액을 환산취득가액으로 산정하여 과세하였다.

＜표1＞ 양도소득세 신고내역

(나) 청구인이 쟁점토지를 OOO로부터 OOO원에 취득하였다고 주장하면서 제출한 쟁점토지의 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다

(다) 쟁점토지의 매도자인 OOO이 2018.3.13. 작성한 문답서의 주요내용은 다음과 같다.

(라) 청구인은 쟁점토지의 매매대금은 청구인이 OOO원을 은행에서 차입(쟁점토지 담보대출이 아님)하였고, 나머지 금액은 청구인의 매제인 OOO으로부터 OOO원, OOO으로부터 OOO원을 차입하여 지불하였다고 주장하면서 제출한 청구인, OOO, OOO 예계좌에서 출금한 내역 및 취득가액 지급관련 증빙(수표 등)은 아래 ＜표1＞․＜표2＞와 같다.

＜표1＞ 청구인, OOO, OOO 예금계좌에서 출금한 내역

＜표2＞ 쟁점토지 취득가액 지급관련 증빙(수표 등)

(마) 청구인이 제출한 청구인과 OOO 및 OOO 간에 체결한 금전소비대차계약서의 주요내용은 다음과 같다.

(바) 2019.1.9. 우리원이 OOO에게 청구인들이 실제계약서자로 주장하며, 처분청에 제출한 부동산매매계약서의 문서감정을 의뢰를 하여 2019.2.11. OOO이 회신한 문서감정의 주요내용은 다음과 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 과세표준신고기간 내에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 그 신고내용에 부합하는 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서를 제출하였을 경우 과세관청으로서는 위 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것인바, 청구인은 세무조사시 쟁점토지의 취득시점인 2005년의 주변시세를 소명하면서 쟁점토지의 취득매매계약서상의 매매금액이 과다하지 않다는 점과, 매매대금 OOO원의 자금원천으로 매매대금이 출금된 금융계좌내역을 제출한 점, 쟁점토지의 매도자 OOO이 청구인으로부터 수령한 매매대금을 본인 명의 계좌에 입금하지 않은 것은 청구인의 귀책으로 볼 수 없는 점, 쟁점토지의 취득시 기준시가가 OOO원이나, 청구인이 매도자에게 수표로 매매대금을 지급하였다는 금액이 OOO원으로 많은 차이가 있는 점, 처분청은 청구인이 제출한 쟁점부동산 취득 관련 매매계약서, 거래상대방의 거래확인서, 취득 매매대금 지급과 관련 금융증빙 등이 사실과 다르다는 것을 명확히 입증하지 못한 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.