[2] 법인은 주택임대차보호법상의 보호대상에서 제외되는지 여부(소극)

법상의 주민등록의 요건을 충족한다.

[2] 주택임대차보호법의 제정 목적을 밝히고 있는 제1조의 규정이 법인을 그 법의 보호대상에서 제외하는 취지라고 단정할 수 없고, 나아가 위 법의 어디에도 법인이 임차인인 경우에는 자연인이 임차인인 경우와 달리 그 보호대상에서 제외한다고 해석할 합리적인 근거를 찾아볼 수 없으며, 또 회사가 그 소속 직원들을 위한 복지후생의 차원에서 주택을 임차하여 그 직원들에게 제공하는 사례가 많은 현실정에서 단순히 법인이라는 이유로 회사를 임차인으로서의 보호대상에서 제외한다면, 이는 회사의 복지후생 정책에 부정적 영향을 미쳐 결국은 그 피해가 경제적 약자인 서민에게로 돌아갈 것이고, 이는 서민의 주거생활의 안정을 보장하고자 하는 그 법의 제정 목적과도 어긋나는 것이어서 위 법의 보호대상에 법인을 포함시킬 현실적인 필요도 있다.

피고는 원고에게 금 63,000,000원 및 이에 대한 1994. 10. 14.부터 1996. 1. 9.까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송비용은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다.

4. 위 제1항은 가집행할 수 있다.

아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증(건물등기부등본), 갑 제2호증(아파트전세계약인증서), 갑 제3호증의 1(외국인등록표), 갑 제4호증의 1(재직증명서), 3(주민등록표등본), 갑 제5호증의 1(민사집행사건기록표지), 4(부동산현황조사보고서), 15(권리신고서), 16(배당요구신청), 17(가압류결정문), 18(채권계산서), 19(배당기일조서), 20(배당표), 갑 제6, 7호증(각 법인등기부등본), 을 제1호증(품의서), 을 제2호증 1(거래약정서), 같은 호증의 2, 을 제8호증(각 추가약정서), 을 제2호증의 3, 4, 을 제5호증의 6, 을 제9호증의 1, 2(각 근보증서), 을 제4호증(담보물교체품의), 을 제5호증의 1(담보교체요청), 2(이사회결의서), 같은 호증의 5, 을 제9호증의 3(담보제공승낙서), 을 제7호증(대출기간연장품의서), 을 제10호증의 1, 2(각 결정), 을 제12호증의 3(부기문)의 각 기재와 증인 안병권의 증언에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 원고는 1991. 10. 27. 소외 김정현과 동인 소유의 서울 강남구 도곡동 464 개포한신아파트 4동 313호(이하 이 사건 아파트라 한다)에 관하여 보증금 63,000,000원, 임대기간 1993. 10. 27.까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 위 보증금을 지급하였다.

나. 이 사건 아파트에는 1992. 5. 8.부터 원고 회사의 기술자문으로 일하던 일본인 소외 무라까이 나오지가 입주하여 외국인등록표상의 거류지변경란에 1992. 5. 8.자로 이 사건 아파트에 거류하는 것으로 등록되었고, 위 무라까이 나오지가 1993. 5.경 일본으로 돌아가자 원고 회사의 직원인 소외 최철현이 입주하여 1993. 12. 15.자로 주민등록상 전입신고를 마쳤다.

다. 위 김정현은 1992. 8. 2. 이 사건 아파트를 소외 허정화에게 매도하였고, 원고는 같은 해 9. 1. 위 허정화와 종전 임대차계약과 같은 내용의 임대차계약을 체결하고 같은 달 3. 공증인가 강남합동법률사무소에서 위 계약서에 사서증서인증을 받았다.

라. 피고(1993. 1. 4. 현재의 상호로 변경등기하였음, 변경 전 상호：부산생명보험 주식회사)는 1992. 4. 20. 소외 진세산업 주식회사에게 금 125,000,000원을 대여하면서 위 대여금 채권의 담보를 위하여 소외 신순철 소유의 부동산에 근저당권설정등기를 경료하였는바, 그 후 위 진세산업 주식회사의 담보물 교체 요청에 의하여 위 신순철 소유의 부동산을 소외 허정화 소유의 이 사건 아파트과 위 진세산업 주식회사 소유의 강원도 고성군 간성읍 상리 501 동해아파트 406호로 교체하기로 하여, 이 사건 아파트에 관하여 서울민사지방법원 1992. 9. 15. 접수 제95413호로 채무자 진세산업 주식회사, 근저당권자 부산생명보험 주식회사, 채권최고액 금 126,000,000원으로 된 근저당권설정등기를 경료하였다.

마. 피고와 소외 진세산업 주식회사는 1993. 4. 19. 위 대여금 중 원금 90,000,000원에 관하여 이자를 연 12%로 하여 변제기일을 1년 연장하기로 하였으나, 그 연장된 변제기일에 원리금에 대한 변제가 이루어지지 아니하므로, 피고는 1994. 4. 21. 서올민사지방법원 94타경12976호로서 이 사건 아파트에 관하여 임의경매를 신청하여 같은 달 22. 경매개시 결정이 내려지고 위 법원 1994. 4. 25. 접수 제29202호로 위 경매신청의 기입등기가 경료되었다.

바. 위 경매절차의 진행 중 원고는 1994. 7. 20. 위 법원에 위 임대차보증금 채권을 신고하여 배당을 요구하였고, 소외 최선희는 1994. 8. 22. 이 사건 아파트를 금 100,120,00원에 경락받았으며, 배당기일인 같은 해 10. 14.에는 이 사건 아파트의 경락대금 중 집행비용 금 2,908,190원을 공제한 나머지 금 97,211,810원에 대한 배당이 실시되어 이 사건 아파트에 대한 근저당권자인 피고에게 위 금원이 배당되었다.

2. 원·피고의 주장에 대한 판단

위 인정 사실에 의하면, 원고는 이 사건 아파트의 임차인으로서 임대차계약서상에 사서증서인증을 받아 1992. 9. 3.자로 확정일자를 구비하고 이 사건 아파트를 인도받아 그 직원들로 하여금 외국인등록 내지 주민등록을 마치고 입주하도록 함으로써 적어도 1992. 9. 3.에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 모두 갖추어 동법 제3조의2에 의한 우선변제권을 갖게 되었다 할 것이므로, 그 이후 1992. 9. 15.자로 설정된 피고의 근저당권설정등기는 원고에 대한 관계에 있어서 후순위이고, 따라서 선순위자인 원고에 앞서서 후순위자인 피고가 배당받은 금원은 법률상 원인 없는 부당이득이라 할 것이므로, 피고는 원고에게 임대보증금 63,000,000원 및 이에 대한 이자를 반환할 의무가 있다 할 것이다.

이에 대하여 피고는, 원고는 법인으로서 주민등록을 할 수가 없고 그 직원들의 주민등록만으로는 주택임대차보호법 제3조 제1항 이 요구하는 대항요건을 갖추었다고 볼 수 없으므로 원고의 주장은 부당하다고 다툰다.

살피건대, 주택임대차보호법이 주민등록을 제3자에 대한 대항요건의 하나로 규정한 이유는 첫째 주민등록을 함으로써 누가 그 주택에 거주하고 있는가를 제3자가 확실히 알 수 있도록 하고, 둘째 주택의 양수인 등 제3자와 임차인 사이에 임차인이 당해 주택에 거주하기 시작한 시기에 대하여 다툼이 있는 경우 주민등록일을 기준시기로 삼아 이를 명확히 하고자 함에 있다 할 것이다. 그러나 실제에 있어서 제3자로서는 당해 주택에 특정의 어느 사람이 임차하여 거주하고 있고 또 그가 누구인가의 점은 그다지 중요한 문제가 아니고 그로 인하여 특별히 이해관계가 달라지는 것도 아니며 다만 자신이 임대인의 지위를 승계하게 되는 임대차가 있다는 사실만이 중요한 문제일 뿐이며, 이러한 임대차 존재 여부의 확인은 굳이 임차인 본인의 주민등록을 통해서만 확인할 수 있는 것은 아니라 할 것이다. 따라서 주택임대차보호법상의 보호를 받기 위한 주민등록의 요건은 다소 폭 넓게 인정함이 타당하며, 이러한 관점에서 임차인 본인의 주민등록이 없더라도 당해 임차인의 배우자나 자녀 등 점유보조자의 주민등록이 경료된 경우에는 그 대항력을 인정하고 있고, 나아가 임차인 본인의 주민등록이 없더라도 그로부터 임차주택을 전대받아 직접점유하고 있는 전차인의 주민등록이 경료된 경우에는 그 대항력을 인정하고 있는 것이다.( 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조) 마찬가지 이유로 법인인 회사가 소속 직원들의 복지후생을 위하여 주택을 임차하고 그 직원으로 하여금 주민등록을 마친 후 거주하도록 한 경우 그 직원의 점유는 임차인 본인인 회사의 점유보조자 내지는 회사로부터 점유·사용을 허락받은 직접점유자로서의 점유라 할 것이므로 위 점유보조자 내지는 직접점유자의 주민등록이 적법한 것이라면 임차인인 회사는 주택임대차보호법상의 주민등록의 요건을 충족한다고 보아야 할 것이므로 이와 다른 견해를 전제로 한 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.

피고는 또, 주택임대차보호법은 그 제정 목적을 서민들의 주거생활의 안정보호에 두고 있으므로 법인은 그 보호대상에 포함되지 아니하고 따라서 법인이 임차인인 경우에는 비록 그 사원의 주민등록이 경료되어 있다 하더라도 주택임대차보호법 소정의 대항력 내지 우선변제권을 부여할 수는 없으므로 원고의 주장은 부당하다고 다툰다.

그러나 주택임대차보호법은 제1조 에서 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다."라고 규정하여 그 제정 목적을 밝히고 있으나, 위 규정이 법인을 위 법의 보호대상에서 제외하는 취지라고 단정할 수 없고, 나아가 위 법의 어디에도 법인이 임차인인 경우에는 자연인이 임차인인 경우와 달리 그 보호대상에서 제외한다고 해석할 합리적인 근거를 찾아볼 수 없으며, 또 회사가 그 소속 직원들을 위한 복지후생의 차원에서 주택을 임차하여 그 직원들에게 제공하는 사례가 많은 현실정에서 단순히 법인이라는 이유로 회사를 임차인으로서의 보호대상에서 제외한다면 이는 회사의 복지후생 정책에 부정적 영향을 미쳐 결국은 그 피해가 경제적 약자인 서민에게로 돌아갈 것이고 이는 서민의 주거생활의 안정을 보장하고자 하는 위 법의 제정 목적과도 상치되는 것이라 할 것이어서 위 법의 보호대상에 법인을 포함시킬 현실적인 필요도 있다 할 것이다.

따라서 법인도 주택임대차보호법의 보호대상에 포함된다고 봄이 타당하고 이와 다른 견해를 전제로 한 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.

3. 결 론

그렇다면 피고는 원고에게 금 63,000,000원 및 이에 대한 1994. 10. 14.부터 당심 판결 선고일인 1996. 1. 9.까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이를 기각할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 피고에게 위 인정의 금원의 지급을 명하고 원고의 나머지 항소를 기각하며, 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하고, 가집행선고를 붙여 주문과 같이 판결한다.