청구인은 서울특별시 성북구 OOO동 OOOOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로, 88.10.28 서울시 강동구 OO동 OOOOOOOO 소재 주택(대지 139평방미터, 건물 90.61평방미터 이하 “이 건 주택”이라 한다)을 취득하여 단기간인 89.3.14 양도하고 89.4.28 처분청에 자산양도차익 예정신고를 함에 있어 취득 및 양도가액 모두 55,000,000원 동일한 실지거래가액으로 신고한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 이 건 주택의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산출하고 90.1.16자 청구인에게 90수시분 양도소득세 1,821,490원 및 동방위세 182,140원을 결정 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.3.5 심사청구를 거쳐 90.6.8 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구인 주장

이 건 주택을 88.10.28 청구외 OOO으로부터 55,000,000원에 취득하여 주택을 헐고 신축할 계획으로 건축허가 신청하였으나 상업지역으로 면적 부족이라는 이유로 반려되어 부득이 89.2.12 청구외 OOO에게 취득가액과 동일한 55,000,000원에 양도한 것이 사실이므로 처분청이 청구인의 예정신고를 불인정하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 이 건 양도소득세를 결정 고지한 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 이 건 주택의 취득가액 및 양도가액을 각각 동일한 55,000,000원으로 주장하면서 매매계약서 사본과 매수인, 매도인의 거래사실확인서를 입증서류로 제출하고 있으나 객관적인 금융자료등의 제시가 없으므로 사후에 사실과 다르게 작성될 수 있는 계약서와 확인서만으로 이 건 주택의 양도가액 및 취득가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 인정하기는 곤란하다고 보이므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도가액 및 취득가액을 결정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은 이 건 주택의 취득가액 및 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련 법규정을 보면 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하면서 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하였으며 이 건 주택 양도당시 시행된 소득세법 시행령 제170조 제4항에서는 대통령령이 정하는 경우로서, “1. 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우, 2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우, 3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있다.

다음 이 건 과세경위 및 청구주장을 보면 청구인은 이 건 주택을 88.10.28 청구외 OOO으로부터 55,000,000원에 취득하여 헐고 신주택을 신축하려고 건축허가를 신청하였으나, 이 건 주택 소재지가 상업지역이므로 건축면적이 부족하다는 이유로 반려되어 부득이 89.3.14 청구외 OOO에게 취득가액과 동일한 가액인 55,000,000원에 양도하고 89.4.29 자산양도차익예정신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없다고 보아 기준시가에 의하여 취득 및 양도가액을 결정하고 이 건 양도소득세를 과세하였음을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 실지거래가액을 입증하는 서류로 매도자 OOO의 거래사실확인서, 건축허가신청서 사본, 매수자 OOO의 거래사실 확인서, 매매계약서등을 제시하고 있다.

살펴보건대, 이 건 주택 소재지는 OO동의 상업지역(주차장 정비지구)에 소재하고 있으며 이 건 주택 양도시기인 89.3～4월경에는 부동산 가격이 폭등한 시기로 인근 부동산 중개업소 탐문결과 양도당시 인근 주택의 대지 가격은 평당 2,500,000～3,000,000원 정도 호가한 것으로 조사되는데도 청구인이 주장하는 이 건 주택의 대지 가격은 평당 1,300,000원 정도(건물은 구옥이므로 없는 것으로 하였음)인 점등을 감안하여 볼 때, 건축허가신청서가 반려되었다는 이유만으로 오히려 손해를 보고 매도하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이지 아니하므로 이 건 주택을 취득 및 양도가액이 동일한 55,000,000원에 취득 및 양도하였음을 객관적으로 입증할만한 금융자료의 제시가 없는 한 청구주장은 받아들이기 곤란하다고 할 것이므로 처분청이 이 건 주택의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.