청구인은 서울시 OO구 OO동 O OOOOO 소재 OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서 청구인이 88.7.30자로 서울시 강동구 OO동 OOOOO 대지 583평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매입하여 동 지상에 건물을 신축하다가 신축중인 상태에서 89.12.16자로 쟁점토지와 건물을 청구외 (주)OO외1인에게 양도한후 실지거래가액에 의하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고한 사실이 있는바,

처분청이 청구인에 대한 부동산 투기조사를 하면서 청구인을 부동산 매매업자로 보고 신축중인 건물을 양도한 것으로 간주하여 건물 기성고 상당액 371,580,000원을 포함하여 쟁점건물 양도가액을 521,580,000원으로 확정하고 90.9.16자로 부가가치세(89년 제2기분) 62,589,600원을 부과하고 90.10.16자로 종합소득세(89년도 귀속분) 224,763,520원 및 동 방위세 44,952,700원을 부과한데 대하여 청구인은 이에 불복하여 90.10.25자 심사청구를 거쳐 91.2.12자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장

청구인은 쟁점토지를 88.7.30자로 OOOO개발공사로부터 478,024,250원(할부이자34,724,250원 포함)에 취득하여 쟁점토지위에 건물을 신축코자 서울시 종로구 OO동 OOOO 소재 청구외 OO건설(주)와 공사도급 계약을 체결(도급금액 605,000,000원)하고 건축을 하던중

청구인의 자금 사정 악화등으로 인하여 쟁점토지를 경기도 양주군 광적면 OO리 OO 소재 청구외 (주)OO와 (주)OO의 대표이사 OOO 개인 (각각 1/2지분)에게 520,000,000원에 양도(잔금일 89.12.16)한후 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세를 1990.1.24에 처분청에 자진신고 납부(양도소득세8,827,560원, 방위세1,765,510원) 하였으며, 처분청에서는 청구인의 신고대로 양도소득세를 실지조사결정하였다가 쟁점 토지위에 건축중인 건물에 대하여,

소득세법 제51조 제9항 및 법인세법 제17조 제8항의 규정에의한 작업진행율에 의하여 건물 기성고 상당액을 371,580,000원으로 계산하여 건설도급업자인 OO건설(주)로부터 확인서를 징취하여 동 확인금액 371,580,000원과 청구인의 신축 중 건물 매각 누락금액 150,000,000원(조사시 금융조사로 적출된 금액)의합계액 521,580,000원을 공급가액으로 하여 청구인에게 부가가치세를 부과하였으며, 상기금액 521,580,000원과 토지 매각대금 520,000,000원의 합계액 1,041,580,000원에 부동산매매업자의 소득표준율 34.4%를 곱하여 계산된 소득금액에 대하여 종합소득세 등을 부과하였는 바,

가. 부가가치세 부과처분에 대하여

청구인은 위 OO건설(주)와 쟁점건물에 대한 신축공사 도급계약시 공사금액을 추후 분양수입금액으로 지급하기로 약정하여 쟁점건물 양도시에는 공사금액을 전혀 지급하지 아니한 상태이었으므로 양수인으로부터 기성고 상당금액을 받을 이유가 없었고, 따라서, 설계비나 철거비 등으로 지출된 비용 등을 감안하여 건물 양도대금으로 1억5,000만원만을 수령하였고, 이러한 사실은 처분청의 금융조사에 의하여 명백히 밝혀졌는데도 처분청이 OO건설(주)로부터 확인한 기성고 상당액(371,580,000원)에 대하여 부가가치세를 과세한 것은 대가가 없는데 대하여 과세하는 결과가 되어 불합리하고, 현금으로 받는 대가에 대하여 부가가치세를 과세한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제13조 제1항의 규정에 비추어 볼 때에도 명백한 법 적용의 오류로 판단되며,

또한, 국세청장은 심사결정시 쟁점건물이 폐업시 재고재화에 해당되어 과세할 수 있다고 판단하였으나, 청구인은 신축 중인 상태에서 쟁점건물을 양도하였으므로 이를 폐업시 재고자산으로 볼 수도 없으며 청구인과 양수인은 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 및 동 시행령 제52조에서 규정하는 특수관계자에도 해당되지 아니하므로 청구인이 쟁점건물을 시가보다 저가로 양도한 것으로 보더라도 쟁점건물의 기성고 상당액에 대하여 부가가치세를 과세할 수는 없다는 주장이다.

나. 종합소득세 부과처분에 대하여:

청구인의 쟁점부동산 양도금액은 670,000,000원(당초 신고한 토지양도금액 520,000,000원과 처분청 조사시 밝혀진 건물 양도금액 150,000,000원의 합계액)에서 OOOO개발공사로부터 확인된 토지 취득가액 476,943,820원과 설계비, 보상금 등 자본적지출액 79,043,106원을 차감하면 청구인의 쟁점부동산 양도소득(부동산매매업의 사업소득)은 114,013,074원임이 쉽게 계산될 수 있으며, 쟁점토지의 취득 및 양도가액은 당초 처분청이 양도소득세 실지 조사시 진실한 금액임을 확인하였음에도 불구하고 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보아 소득금액을 결정하면서 당해 소득금액을 추계결정한 것은 부당하며,

특히, 위에 본 건물 기성고 상당액(371,580,000원)은 청구인의 수입금액이 될 수 없는 것인데도 이를 수입금액에 산입하여 소득금액을 추계한 것은 부당하므로 청구인의 당해 소득금액은 청구인이 제시하는 증빙에 의하여 실지조사 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

가. 부가가치세 부과처분에 대하여

청구인은 쟁점토지상에 지상건물을 신축하던 중 89.12.16자로 (주)OO외 1인에게 쟁점부동산 전체를 양도하였으며 청구인은 건축 도급업자인 OO건설(주)와 550,000,000원(부가가치세 별도)에 건축공사 계약을 체결하였고 양도일인 89.12.16 현재 공사가 67.5% 진척된 상태에서 양도되었음이 OO건설(주)의 사실확인서 등으로 확인되므로 기성고 금액은 371,580,000원(550,000,000원×67.5%)이고, 청구인은 동 기성고 금액 외에 150,000,000원을 건물과 관련하여 추가로 영수한 것으로 나타나고 있어, 처분청이 이를 합산한 521,580,000원을 쟁점건물의 시가로 보아 부가가치세 과세표준을 결정한 것임을 알 수 있는 바,

청구인은 신축 중인 건물을 양도하였으므로 쟁점건물은 부가가치세 과세표준을 계산함에 있어 폐업시 재고재화에 해당된다고 보이는데 부가가치세법 제13조 제4호의 규정에 따라 폐업시 재고재화의 과세표준은 시가임을 알 수 있고,

시가란 불특정 다수인간에 통상적으로 거래되는 가격을 의미하는 것이나 이 건의 경우와 같이 신축중인 건물에 있어서의 시가는 도급상대방이 기성고로 계상한 금액을 신축 중인 건물의 시가로 봄이 타당하다 할 것이므로 처분청이 거래 상대방으로부터 확인된 기성고 상당액(371,580,000원)을 건물 과세표준에 포함시켜 쟁점건물의 양도가액 521,580,000원에 대하여 부가가치세를 과세한 것은 적법하다는 의견이며,

나. 종합소득세 부과처분에 대하여

당초 처분청은 청구인이 신축 중인 쟁점건물 및 토지등을 양도한 것은 소득세법 등의 규정에 의하여 사업소득인 부동산매매업에 해당된다고 보고 소득세법 28조 제1항의 규정에 의하여 총수입 금액을 건물분 수입금액 521,580,000원과 토지 매각대금 520,000,000원을 합산한 1,041,580,000원으로 하고 여기에 부동산 매매업의 소득표준율을 적용하여 청구인의 당해 소득 금액을 추계 조사결정한 것으로 밝혀지고 있는바, 청구인은 소득세법 제100조의 규정에 의하여 소득세를 확정 신고한 사실도 없고 부동산 매매업에 대한 장부등 객관적인 증빙을 비치하고 있지 아니하여 처분청이 청구인의 당해 소득 금액을 추계조사 결정한 당초처분은 적법하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 청구는

가. 부동산매매업자가 신축중인 건물을 양도한 경우 건물 기성고 상당액에 대하여 대가의 수령 여부에 불구하고 부가가치세를 과세할 수 있는 것인지 여부와,

나. 쟁점부동산 양도에 대한 부동산매매업의 소득금액을 실지조사결정할 수 있는 것인지 여부에 각각 그 다툼이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

가. 이 건 부가가치세 부과처분이 적법한지 여부를 살펴본다.

청구인은 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 이를 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 과세한 사실에는 다툼이 없이(심사청구시에는 청구인이 부동산매매업자가 아니라고 주장하였으나 심판청구시 이 부분을 다투지 아니함) 당초 쟁점건물 도급계약시 공사대금을 쟁점건물의 분양 수입금액으로 지급하기로 약정하였으므로 신축 중인 쟁점건물 양도시에는 공사대금을 전혀 지급하지 아니한 상태였고, 따라서 기성고 상당금액을 양수인으로부터 받을 이유가 없었으므로 처분청 조사시에도 밝혀진 바와 같이 실지로 청구인이 수령하지 아니한 기성고 상당액에 부가가치세를 과세한 것은 부당하다는 요지의 주장인 바, 청구인이 쟁점건물을 양도하면서 건물 양도대금으로 1억 5,000만원을 수령한 사실에는 다툼이 없으나 청구인이 동 대금 외에 별도로 기성고상당액을 수령하였다는 사실은 당초 처분청 조사시 확인되지 아니하였고, 실지로 건물 양도 당시의 기성고 상당 금액을 포함한 건물 공사대금은 양수인이 OO건설(주)에 지급한 것으로 밝혀지고 있어(OO건설주식회사의 심판청구 심리자료 제출 91.4.16자, 양수인의 확인서 91.1.31자), 위와 같이 신축 중인 건물을 양도하면서 대가로 받은 150,000,000원 이외에 대가를 받지 아니한 기성고 상당액(371,580,000원)을 부가가치세 과세표준에 산입할 수 있는 것인지가 이 건 다툼이 된다 할 것이다.

살피건대, 부가가치세법 제6조 제1항에서는 “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다”라고 규정하고 있고, 같은법 제13조 제1항에서는 “재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 합계액(이하 “공급가액”이라한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다”라고 규정하여 그 제1호에서 “금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가”라고 규정하고 있는바,

이 건의 경우, 청구인이 부가가치세법상의 사업자(부동산매매업자)에 해당함에는 다툼이 없으며, 청구인이 청구인 소유의 쟁점토지상에 건축주로서 공사 도급계약을 체결하여 건물 신축공사를 하다가 신축 중인 건물을 양도한 경우이므로 신축중인 상태의 쟁점건물 양도는 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 해당된다고 보는 것이 명백하다 할 것이고, 청구인이 쟁점건물 양도당시 건물 기성고 상당 금액을 건설회사에 지급하지 아니한 상태에서 쟁점건물을 양도하였다는 점에서 볼 때, 쟁점건물 양도당시 청구인의 건설회사에 대한 공사비 미지급 채무(건물 기성고상당액)가 양수인에게 승계되었다고 간주할 수 있고, 실지로 당해 기성고 상당액의 공사비를 양수인이 건물 준공후 건설회사에 지급한 것으로 밝혀지고 있으며, 또한, 청구인은 당초 처분청 조사시 기성고분 외에 150,000,000원을 건물과 관련하여 추가로 영수하였다고 사실 확인(확인서 90.8)을 한 바 있어,

위 부가가치세법의 규정과 이 건 사실 내용등에 비추어 볼 때, 쟁점건물의 양도에 따른 부가가치세 과세표준은 청구인이 쟁점건물을 양도하면서 양수인으로 부터 실지로 수령한 150,000,000원과 양수인으로부터 받아야 할 건물 기성고 상당금액 371,580,000원의 합계액 521,580,000원을 기준으로 산정되어야 할 것으로 판단되므로, 처분청의 이 건 부가가치세 부과처분은 적법한 것으로 판단된다.

나. 쟁점부동산 양도에 다른 종합소득세 부과처분에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 예정신고 납부하였고 처분청은 당초 청구인의 신고 내용대로 양도소득세를 실지조사 결정하였다가 부동산 투기조사시 쟁점건물 양도 사실이 밝혀짐에 따라 청구인을 부동산매매업자로 보아 당초 결정한 양도소득세를 취소하고 쟁점부동산 양도에 따른 부동산매매 사업소득을 결정하면서 토지양도대금 520,000,000원(청구인 신고 금액)과 건물양도대금 521,580,000원(기성고 상당액 371,580,000원 포함)을 합산한 1,041,580,000원을 총 수입금액으로 확정하고 여기에다 부동산 매매업의 소득표준율(34.4%)를 곱하여 소득금액을 추계결정한 것으로 밝혀지고 있는 바,

청구인은 쟁점부동산을 양도한후 당초 처분청에서 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하면서 쟁점토지 취득가액등을 확인한바 있고 처분청 조사시 청구인이 수령한 건물 양도대금이 밝혀진바 있으므로 처분청에서 확인한 쟁점부동산의 양도가액(670,000,000원)에서 토지취득가액(476,943,820원) 및 취득세, 등록세등 자본적 지출액(79,043,106원)을 차감하면 청구인의 소득금액이 쉽게 결정될수 있는데도 처분청이 당해 소득금액을 추계결정한 것은 부당하다고 주장하면서 특히 쟁점건물의 기성고 상당액(371,580,000원)은 실지로 청구인이 수령한바 없는데도 이를 수입금액에 산입하는 것은 부당하다는 주장이다.

살피건대, 소득세의 과세표준이 되는 소득금액 결정에 있어서는 납세자가 비치한 장부및 증빙등에 의하여 실지조사 결정하는 것이 원칙이라 하겠으나 소득세법에서 규정하는 일정한 사유가 있어 과세표준과 세액을 실지조사에 의하여 결정할 수 없는 경우에는 소득세법에서 규정하는 추계조사 방법에 의하여 결정할 수 있는 것이고, 소득세법시행령 제169조 제1항 제1호에서는 추계결정의 사유로서 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때”를 열거하고 있는바,

청구인의 경우에는 부동산매매업에 대한 장부 등을 비치하지 아니한 것으로 확인되고 있고, 처분청 조사시 쟁점건물을 양도하고 받은 금액(1억5,000만원)이 새로이 밝혀진 점, 설계비·철거비 등의 지출에 대하여 객관적인 증빙을 제시하고 있지 못하는 점 등으로 보아, 처분청이 청구인의 쟁점부동산 매매소득 금액을 추계결정한 것은 적법한 것으로 판단되고,

또한, 소득세법 제28조 제1항에서 “거주자의 각 소득에 대한 총 수입금액의 계산은 당해년도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다”라고 규정하고 있는 점에서 볼 때, 청구인이 비록 쟁점부동산 양도당시(89.12.16) 쟁점건물의 기성고 상당액(371,580,000원)을 양수자로부터 수령하지는 아니하였다 하더라도 위에서 본 바와 같이 당해 기성고 상당금액은 청구인의 건물 양도가액을 구성하는 것이므로 처분청이 당해 기성고 상당 금액을 당해년도에 수입할 금액으로 보아 총 수입금액에 산입한데에도 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.