청구인은 1989.12.28. 전라북도 완주군 봉동읍 OO리 OOOOO 소재 답 4,040㎡, 같은 리 OOOOO 답3,000㎡(이하 『쟁점토지』라 한다)를 취득하여 보유하다가 1997.2.11. OOOO공사에 협의양도(수용)하고 취득가액은 153,000,000원, 양도가액은 수용가액인 151,000,000원으로 하여 1998.2.9. 실지거래가액으로 양도소득세 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 제출한 증빙서류가 신빙성이 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.7.10. 청구인에게 97년 귀속 양도소득세 9,874,070원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2001.10.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 매매계약서, 거래사실확인서, 인감증명 및 부동산 중개인의 확인서 등에 의하여 청구인의 실지 취득가액 153,000,000원이 확인됨에도 이를 부인하고 처분청이 일방적으로 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하며, 개발예정지였던 쟁점토지는 청구인이 취득할 당시는 개발기대에 따른 수익예상 등으로 이미 지가가 많이 상승되어 있었으나 정부가 개별공시지가를 시가에 맞게 적시에 고시하지 못함으로써 청구인의 실지 취득가액과 기준시가가 상당한 차이를 보일 수밖에 없었음에도 처분청이 취득당시 기준시가 대비 청구인이 신고한 실지거래가액이 저렴하다는 이유로 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 1989.11.6. 청구외 소OO으로부터 취득하여 OOOO공사에 1997.2.17. 협의양도하였으며, 취득일로부터 상당기간이 경과하여 취득당시의 거래시세나 쟁점토지 인근의 주변시세 등을 통하여 취득가액의 진위 여부를 확인할 수 없고, 청구인이 신고한 매매계약서와 1998.2.4.자로 작성된 양도자의 거래사실확인서 및 청구외 김OO, 김OO의 확인서는 사인간에 언제든지 임의작성 가능한 문서로서 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 한 청구인이 신고한 취득당시 실지거래가액은 인정할 수 없다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 취득당시 실지거래가액 153,000,000원을 신빙성없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조[양도가액]

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정)

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

(2) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정)

나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. (1995.12.29 단서개정)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994. 12. 22 개정)

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994. 12. 22 개정)

4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994. 12. 22 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

(3) 소득세법시행령 제166조 [양도차익의 산정]

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995. 12. 30 개정)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 (1995. 12. 30 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득 및 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 신고한 사실에 대하여 처분청은 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 사실이 양도소득세 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 자산양도차익 예정신고시 제출한 매매계약서, 거래사실확인서, 부동산 중개인의 확인서 등에 의하여 실지 취득가액 153,000,000원이 확인됨에도 이를 부인하고 처분청이 일방적으로 취득당시 기준시가 대비 청구인이 신고한 실지거래가액이 저렴하다는 이유로 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대해 본다.

(가) 쟁점토지소재지인 전북 완주군은 건설부 고시 제121호에 의하여 1988.9.7. 토지거래허가규제구역으로 고시되었으며, 건설교통부는 쟁점토지소재지 인근지역에 대하여 1989.12.3. OO 제3공단 기본계획을 승인하였고, 청구인은 그 이후인 1989.12.28. 전 소유자인 청구외 소OO으로부터 쟁점토지를 취득한 사실이 도시계획확인원 및 등기부등본 등에 의하여 확인이 된다.

(나) 청구인은 쟁점토지를 청구외 소OO으로부터 153,200,000원에 취득하였음을 주장하며 그 증빙으로 취득당시 매매계약서 및 영수증 3매, 양도자인 소OO의 거래사실확인서와 그 거래사실을 입증하는 인감증명 등을 제출하였는 바, 쥐득당시 매매계약서에는 매매대금 총액이 153,200,000원으로 기재되어 있으며, 양도인 소OO을 대리하여 청구외 김OO이 날인하였고, 청구인이 제출한 영수증에는 1989.11.6.자 계약금 20,000,000원, 1989.11.21.자 중도금 55,000,000원, 1989.12.31.자 잔금 78,200,000원, 합계 153,200,000원이 기재되어 있다.

(다) 쟁점토지는 1997.2.11. 사업시행자인 OOOO공사 OO첨단사업단에 보상가액 151,568,000원(㎡당 21,448원)에 수용된 사실이 OOOO공사 OO첨단사업단장이 1998.1.30. 발급한 수용확인원에 의하여 확인이 되며, 양도가액 151,568,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(라) OOOO공사 OO첨단사업단은 위 기본계획 승인 후, 쟁점토지 소재지 인근토지에 대한 부지매입 등 사업추진에 착수하였는 바, 인근지역인 같은 읍 OO리 OOOOO 소재 답 504㎡는 1990.8월 ㎡당 27,000원에, 같은 리 OOOOOO 소재 답 154㎡는 1990.9.8. ㎡당 26,500원에 각각 수용된 사실이 OO지방국토관리청장이 1991.8.30. 발급한 수용확인원 등에 의하여 확인이 되며, 쟁점토지 취득당시 인근토지의 수용가액과 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지 취득가액을 비교해 보면 아래 표와 같다.

<인근토지 수용가액과 쟁점토지 취득가액 비교>

금액 : 천원

(3) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점토지 취득가액에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있으나 쟁점토지와 인근지역 토지의 1990.1.1. 기준 개별공시지가가 모두 ㎡당 10,000원인 점으로 볼 때, 쟁점토지와 인근토지는 그 이용현황 및 시가가 비슷한 토지로 보이고,

① 청구인이 신고한 취득가액(㎡당 21,732원)이 위 수용가액(㎡당 27,000원 및 26,500원)에 비하여 각각 81.4% 및 83.0%로서 오히려 인근토지보다 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 낮은 점,

② 청구인의 쟁점토지 취득시기(1989.12.28.)가 건설교통부에서 토지거래허가구역으로 지정(1988.9.7) 및 OOO공단 개발계획이 승인(1989.12.3.)된 이후로서 개발이익에 대한 기대심리 등으로 이미 지가가 많이 상승한 이후인 점,

③ 청구인이 제출한 취득당시 매매계약서의 지질상태 등으로 보아 상당기간 보유하였던 증빙으로서 취득당시 작성한 실지계약서로 보이는 점 등으로 볼 때, 청구인이 신고한 취득당시 실지거래가액 153,200,000원(㎡당 22,000원)은 신빙성이 있는 것으로 보인다.

따라서 청구인이 신고한 취득당시 실지거래가액이 신빙성 없다고 보아 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 잘못이라 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.