청구인은 90.12.26 청구외 OOO외 2인과 공동으로 경기도 의정부시 OO동 O OOOOO 임야 1,037㎡등 4필지 2,353㎡를 취득하여 91.4.25 같은 동 OOOOO 2,353㎡로 합병후 경기도 의정부시 OO동 OOOOO 대지 420㎡, 같은동 OOOOO 대지 424㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)등 8필지로 분할하여 청구인 소유의 쟁점토지를 91.6.23, 91.8.29 양도한 바 있다.

처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 이를 부동산매매업으로 보아 97.4.16 청구인에게 91년 귀속 종합소득세 27,426,240원을 부과 처분한 바 있다.

청구인은 이에 불복하여 97.6.14 이의신청, 97.9.29 심사청구를 거쳐 97.12.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지 양도가 사업성이 전혀 없음에도 불구하고 부동산 매매업에 해당하는 것으로 본 것은 부당하고, 특정한 장부는 없다고 하더라도 과세표준과 세액의 계산이 OO함에도 불구하고 쟁점토지 등의 소유권이전 등기신청서의 검인계약서상의 매매금액을 총수입금액으로 하고 동 수입금액에 표준소득율을 적용한 추계소득 결정방법에 의하여 결정한 처분은 부당하므로 과세표준과 세액의 재경정이 이루어져야 한다.

나. 국세청장 의견

부동산의 양도가 부동산매매업에 해당할 것인가의 여부는 양도인의 부동산취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는 지와 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이고(대법 90누 1045, 90.9.25 및 국심 90서 2429, 91.3.21 외 다수 같은 뜻), 부동산을 취득하여 대지로 지목 변경하면서 합병·분할하여 필지별로 양도하는 것은 사업목적성이 있는 것으로 부동산매매업에 해당한다 할 것인 바(같은뜻 : 국심 89서 2100, 90.1.31)

처분청에서 청구인의 부동산 거래에 대하여 조사한 내용에서 청구인은 90년부터 93년 사이에 쟁점부동산 이외에 경기도 의정부시 OO동 OOOOO, 동소 OOOOOO의 토지를 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 92.10.12 합병한 후 93.3.9 10개의 대지로 분필하여 93.1월부터 8월 사이에 8회에 걸쳐 양도하였음이 양도소득세 과세자료전에 의하여 확인되고 있어 청구인은 부동산을 취득하여 대지로 지목변경하면서 합병·분할하여 필지별로 양도한 사업목적성이 있는 것으로 부동산매매업자에 해당한다 할 것인 바, 쟁점부동산의 양도행위도 사업성이 있는 부동산매매업에 해당한다고 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 종합소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 양도에 대하여 이를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 추계로 결정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제20조 제1항에서 “사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다”고 규정하고, 그 제8호에서 “금융, 보험업, 부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득”으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제36조에서 “법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각 호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다”고 규정하고 그 제3호에서 “부동산매매업”으로 규정하고 있다.

소득세법 제120조 및 같은법시행령 제169조 제1항 제1호에 의하면 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때에는 업종별 표준소득율에 의하여 과세표준과 세액을 추계조사결정한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 90.12.26 청구외 OOO외 2인과 공동으로 의정부시 OO동 OOOOOO 임야 1,037㎡ 등 4필지 2,353㎡를 취득하여 91.4.25 같은동 OOOOO 2,353㎡로 합병한 후 쟁점토지 등 8개의 필지로 분할하여 청구인 소유의 쟁점토지를 91.6.23, 91.8.29 매각한 바 있고, 청구인은 이 건 이외에도 91.12.20 경기도 의정부시 OO동 OOOOO, OOOOOO의 토지를 청구외 OOO과 공동으로 취득하여 92.10.12 합병후 분할하여 93.1～8월 사이에 4회에 걸쳐 매각한 바 있다.

부동산매매업의 판정은 부동산의 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 결정하여야 할 것인 바, 이 건의 경우 청구인이 90.12.26 당초 임야, 전이던 쟁점토지를 취득하여 대지로 지목변경하면서 합병후 분할하여 필지별로 각각 양도한 것은 사업목적성이 있는 부동산매매업에 해당한다고 판단된다.(국심 89서 2100, 90.1.31 같은뜻임)

한편 청구인은 이 건 관련 쟁점토지 양도가액이 209,300천원이고, 취득가액이 204,200천원임이 매매계약서와 부동산 거래확인서에 나타나므로 동 금액을 근거로 과세하여야 한다고 주장하고 있으나 이에 관한 금융자료 및 장부등 증빙서류의 제시가 없어 인정하기 어렵다 할 것인 바, 부동산매매업에 의한 소득은 사업소득에 해당되고, 소득세법상 사업소득금액의 산출에 필요한 장부 또는 증빙서류를 비치, 기장하지 아니한 경우에는 그 소득은 결국 추계방법에 의하여 결정할 수밖에 없는 것이므로 청구인이 장부등을 비치 기장하지 아니하여 부동산매매차익을 장부등에 의하여 계산할 수 없는 이 건의 경우에 대하여 처분청이 부동산매매업의 과세표준과 세액을 추계방법에 의해 결정하고 종합소득세를 부과한 처분은 적법하다고 판단된다(국심 95중 2395, 95.9.2 같은뜻임).

라. 결론

이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.