청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOOO 잡종지 182㎡외 3필지(178-3 : 2,889㎡, 178-7 : 302㎡, 210 : 251㎡)와 178-2 및 178-3 번지 지상건물 합계 1,621.72㎡(위 토지와 지상건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.4.26. 양도(양도가액 토지 1,350백만원, 건물 600백만원)하고 2007.6.28. 양도소득세 예정신고시 실가로 신고(취득가액은 환산가액)하면서 건물양도차손 96,407천원을 통산하지 아니하고 양도소득세를 205,926천원으로 신고·납부하였다가 2007.7.13. 위 건물양도차손 96,407천원을 통산하여 양도소득세를 경정하여 청구인에게 31,236,140원을 환급하여 줄 것을 내용으로 하는 경정청구를 처분청에 제기하였다.

처분청은 2007.9.4. 취득가액을 환산가액에 의하는 경우 당해 취득가액은 양도가액을 초과할 수 없다 하여 청구인의 경정청구를 거부하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.9.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

소득세법시행령 제167조의 2 제1항 제2호의 규정에 의하면 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액은 순차적으로 공제한다고 규정하여 양도차손이 발생한 경우 양도가액을 초과하는 금액에 대하여 달리 제한을 하지 않고 당해 금액 전부를 양도차손으로 하여 다른 자산의 양도소득금액에서 공제하도록 규정되어 있고, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 근거인 국세청 예규에서도 취득가액이 양도가액을 초과할 수 없다고 규정하고 있을 뿐 처리내용을 명백하게 규정하고 있지 아니함에도 처분청이 법의 해석과 적용을 법령에 의하지 아니하여 경정청구를 거부한 처분은 부당하므로 청구인이 과다하게 납부한 31,236천원은 환급하여야 한다.

나. 처분청 의견

OOOOO(OOOOOOOOO, 2006.9.27.)에 따라 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여 산정하는 경우 당해금액( 동법 제97조 제3항 제2호에 따라 필요경비 포함)은 양도가액을 초과할 수 없으므로 당초 양도소득세 예정신고에 대한 과세표준 및 세액의 결정은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

토지와 건물을 양도시 환산취득가액으로 산정하여 계산된 건물분 양도차손을 토지분 양도차익과 통산할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

소득세법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

소득세법 제102조【양도소득금액의 구분계산 등】① 양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득

2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득

② 제1항의 규정에 의하여 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

소득세법시행령 제167조의 2【양도차손의 통산 등】① 법 제102조 제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다.

1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액

2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다.

소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호생략)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×{취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)}

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도 후 실지거래가액으로 환산한 1,074,160천원(토지분 385,676천원, 건물분 688,483천원)을 취득가액으로 하고 실지거래가액 1,950,000천원(토지분 1,350,000천원, 건물분 600,000천원)을 양도가액으로 하여 양도차익 958,919천원(토지분 958,819천원, 건물분 0)을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였다가, 2007.7.13. 토지와 건물의 양도차익을 통산하여 해당세액을 환급하여 줄 것을 내용으로 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 취득가액을 환산가액에 의하는 경우 당해 금액은 양도가액을 초과할 수 없는 것으로 보아 위 경정청구를 거부한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 쟁점부동산 건물의 실지양도가액이 600,000천원이고, 환산취득가액이 688,483천원이며, 동 건물의 양도차손이 96,407천원인 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 처분청은OOOOO(OOOOOOOOO, 2006.9.27.)에 따라 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여 산정하는 경우 당해금액( 동법 제97조 제3항 제2호에 따라 필요경비 포함)은 양도가액을 초과할 수 없다는 의견이나, 양도한 건물의 취득가액을 환산가액으로 산정하는 경우 환산취득가액이 높아서 발생된 양도차손(결손금)에 대하여 이를 다른 자산(토지)의 양도차익에서 차감하지 않는다는 규정은 발견되지 아니한다.

(4) 양도소득금액의 구분계산 등에 대하여 규정하고 있는 소득세법 제102조 제1항에 의하면, 양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산하고 각호에서 발생한 결손금은 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다고 규정하면서, 제1호에 토지 및 건물의 양도소득, 부동산에 관한 권리의 양도소득, 기타자산의 양도소득을, 제2호에 주식 등의 양도소득을 규정하고 있고, 또한 같은 조 제2항에 의하면, 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다고 규정하고 있는 바, 이는 제1호(또는 2호)의 자산양도와 관련하여 양도차익과 양도차손이 발생한 경우에는 서로 통산하는 것이고, 제1호의 자산에서 발생한 양도차손과 제2호의 자산에서 발생한 양도차익을 통산할수 없다(또는 제1호의 자산에서 발생한 양도차익과 제2호의 자산에서 발생한 양도차손을 통산하지 않는다는 규정)는 규정이라고 보아야 할 것이다.

(5) 따라서, 동일한 과세기간 중에 소득세법 제102조 제1항 각호의 자산을 양도하여 양도차익과 양도차손이 발생하는 경우 그 양도차손의 발생원인에 관계없이 각각 서로 통산하여 양도소득금액을 산정하는 것이 타당하다고 할 것이다(OOOOOOOOOOO, 2007.10.8., OOO OOOOOOOOOO, 2007.9.28. 같은 뜻).

그렇다면, 처분청이 쟁점부동산의 건물에서 발생한 양도차손(결손금)을 토지의 양도차익에서 차감할 수 없는 것으로 하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.