청구인은 1989.12.20 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOO외 5필지(OOOO, OOOO, OOOO, OOOO) 대지 293.13㎡, 건물 420.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 보유하다가 1994.5.14 청구외 OOO(이하 “청구외인”이라 함)에게 양도한 후 1994.6.15 실지거래가액(양도가액 291,000,000원, 취득가액 236,020,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다.

이에 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.4.2 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 96,305,290원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998.5.25 심사청구를 거쳐 1998.9.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점부동산은 청구인이 당초에 교환으로 취득하고 청구외인 소유의 경기도 남양주군 별내면 OOO리 OOOOO 임야 257㎡, 건물 491.52㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)과 교환하는 과정에서 실지거래가액이 오고 가지는 아니하였으나, 청구인의 수술로 인하여 목욕탕업을 운영하지 못하여 보증금 120,000,000원 월세 2,500,000원을 295,000,000원으로 평가하되 은행융자금 4,000,000원을 공제한 291,000,000원으로 하고 쟁점외부동산을 245,000,000원으로 평가한 뒤, 평가차액 50,000,000원(융자금 포함)을 현금으로 수령하였으므로 청구인이 신고한 실지거래가액이 정당함에도 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 제시한 교환계약서에 의하면 쟁점부동산을 291,000,000원으로 평가하여 쟁점외부동산과 교환하기로 계약체결하였으나 추가로 지급받기로 한 50,000,000원이 실제 정산되었는지 여부에 대한 구체적인 증빙의 제시가 없어 실지양도가액이 불분명한 한편, 청구인이 쟁점부동산을 236,020,000원에 취득하였다고 주장하나 위 금액이 실지지급되었음을 입증할 수 있는 증빙의 제시가 없으므로 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 바, 그렇다면 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 결정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고납부한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】제1항에 “양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.”라고 규정하면서, 같은항 제1호에 “토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”라고 하면서, 같은항 제1호에 “제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정되어 있다.

한편 같은법 제45조【양도소득의 필요경비계산】제1항에 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.”라고 규정하면서, 같은항 제1호 “취득가액” 가목에 “제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있다.

(2) 구 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전면개정되기 전의 것) 제170조【양도소득금액의 조사결정】제4항 “법 제23조 제4항 제1호 본문 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 본문에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”라고 규정하고 있으며, 같은항 제3호에 “양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우”라고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 교환계약서(1994.4.15 계약)를 보면, 쟁점부동산을 291,000,000원으로 평가하고 쟁점외부동산과 교환하여 보증금 96,000,000원, 월세 1,510,000원 및 농협융자금 18,000,000원을 청구인이 각 승계하되, 교환차액 50,000,000원중 계약금 10,000,000원 및 잔금 40,000,000원을 청구외인이 지급하는 내용임이 확인되는 한편 청구외인의 사실확인서에 의하면 청구외 OOO으로부터 대물변제로 취득한 쟁점외부동산을 평가하여 쟁점부동산과 위의 교환계약서와 같이 상호교환하였음을 확인하는 내용임을 알 수 있으나, 쟁점부동산 및 쟁점외부동산의 평가관련증빙 및 평가차액을 정산하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료(금융거래자료등)의 제시는 없다.

(2) 한편, 쟁점부동산의 취득당시 매매계약서(1989.12.19 계약)를 보면 매매대금은 236,020,000원이고 대금은 계약금 36,000,000원, 중도금(1989.12.28) 200,020,000원을 지급하는 조건임이 확인되나, 매매계약서외에 거래가액을 증명할 수 있는 구체적인 증빙의 제시는 달리 없으며 또한 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액(291,000,000원)은 기준시가(369,757,950원) 대비 78.7%이고 실지취득가액(236,020,000원)은 기준시가(169,919,933원) 대비 138.9%이다.

(3) 그렇다면, 쟁점부동산 및 쟁점외부동산의 평가관련증빙이 없으며 교환차액의 지급여부가 금융거래자료등에 의하여 객관적으로 확인되지 아니하는 점 또한 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액이 각 기준시가 대비 78.7%, 138.9%로 차이가 나는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 실지거래가액은 인정하기 어려운바, 따라서 처분청이 전시법령의 규정에 따라 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.