가. 청구인은 2004.2.2. 서울시 OOO OO OOOOOO OO OOOOOO O OOOOOOO OOO(69.62㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 정OO로부터 취득한 후 2006.3.29. 강OO 외 1인에게 389백만원에 양도하고 양도소득세 신고시 취득가액을 환산취득가액인 344백만원으로 산정하여 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 주소지 관할 지방자치단체장(서울시 OOOOO)으로부터 쟁점토지의 취득신고가액을 212,500,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 회신 받고, 이를 쟁점토지의 취득가액으로 산정하여 2010.8.10. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 58,705,820원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점금액은 법무사가 작성한 매매계약서상의 금액으로서 개별공시지가에 면적을 곱하여 산정한 금액이므로 실지거래가액으로 볼 수 없으며, 청구인은 양도소득세 신고당시 쟁점토지 취득관련 매매계약서를 찾지 못하여 부득이 환산취득가액으로 신고하였다가 매도인 정OO로부터 실제 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 찾게 되었는바, 쟁점계약서상의 매매가액인 283백만원을 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점금액은 청구인이 취득세 등 신고를 위해 지방자치단체에 제출한 계약서상의 금액으로서 적법하지 않은 서류로 볼 근거가 없으며, 청구인이 제출한 쟁점계약서는 공인중개사 없이 쌍방 합의로 되어 있고 계약내용도 매매물건지에 대한 구체적인 기재가 없으며 매도인 정OO의 주소지 중 아파트 호수가 일부 다르게 기재되는 등 거래당시의 실계약서로 볼 근거가 미약하고, 쟁점계약서상의 계약금 30백만원과 잔금 250백만원 지급에 따른 금융거래 증빙자료를 전혀 제시하지 않고 있으므로 처분청의 양도소득세 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약서가 없다는 이유로취득가액을 환산가액으로 신고한 후 매매계약서를 제출하여 당해 매매계약서상의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 청구 주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점토지 양도소득세 신고와 처분청의 경정결정 및 청구인의 쟁점계약서상 취득가액 주장내역을 보면, 아래 표와 같다.

<청구인 신고내역과 처분청 경정 및 청구주장 내역>

(단위 : 백만원)

주) 청구인 주장 취득가액(283)은 쟁점계약서상 취득가액임

(2) 청구인의 쟁점토지에 대한 취득세 등 신고에 따른 과세자료 내역 통보(서울시 OOOOO)자료를 보면, 취득일 2004.2.2., 취득가액 은 212백만원으로 나타난다.

(3) 쟁점토지의 전 소유자 정OO의 쟁점토지 양도소득세 신고내역에 대하여 OO세무서장(재산세과)에게 확인한 바에 의하면, 양도일 2004.2.2., 양도금액은 212백만원으로 확인되어 처분청이 산정한 취득가액과 동일한 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 제출한 정OO와 청구인간 쟁점토지 취득관련 쟁점계약서 내용을 보면, 계약서 작성일 2004.1.10.(쌍방합의), 매매대금 283백만원(계약금 30백만원), 잔금 253백만원(2004.1.31.), 매도인 정OO의 주소는 경기도 OOO OOO OOO OOOOO OO OOOOOOOO로 되어 있어 실제 주소인 OOO OOO OOOOO OO OOOOOOOO와 다르게 기재된 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 쟁점토지의 전 소유자 정OO의 양도소득세 신고자료에서 쟁점토지의 양도가액을 212백만원으로 신고한 것이 확인되고, 당해 금액이 처분청이 산정한 취득가액과 동일한 점, 청구인의 양도소득세 신고당시 쟁점계약서를 제출하지 아니하였다가 처분청의 이 건 양도소득세 과세 후에 쟁점계약서를 제출하여 실지계약서라고 주장하면서도 매매대금 지급관련 금융증빙자료를 전혀 제출하지 않은 점, 쟁점계약서상 부동산의 표시부분에 쟁점토지가 공유토지(416.9㎡의 790.4분의 132)임에도 69.62㎡로만 간단히 기재되고 공인중개사 없이 쌍방 합의로 되어 있으며, 전 소유자 정OO의 주소지 중 아파트 호수가 일부 다르게 기재된 점 등을 미루어 보면, 쟁점계약서를 실지계약서로 보기 어렵다고 하겠으므로, 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.