청구인은 인천직할시 남구 OO동 OOOOOO 대지 265.1㎡ 및 그 지상 건물 190.42㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 90.8.16 취득하여 91.8.20 양도하고, 92.5.27 에 취득 및 양도가액을 220,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도당시 거래상대방으로부터 실지양도가액이 272,000,000원임을 조사확인하고 이 건 거래가 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 규정에 해당(허위계약서의 작성)하는 것으로 보아 취득가액을 220,000,000원, 양도가액을 272,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하고 92.9.18 청구인에게 양도소득세 35,049,430원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 92.11.14 심사청구를 거쳐 93.3.9 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 90.8.16 취득당시 주택이던 쟁점부동산을 여관으로 개축하면서 32,992,500원을 공사비로 투입하였고, 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 양도하고자 하였으나 분쟁이 발생하여 거래가 이루어지지 못하게 됨에 따라 이미 지급받은 계약금 외에 위약금 31,800,000원을 지출하였으므로 위 금액 64,792,500원(32,992,500원 + 31,800,000원)을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다.

국세청장은 쟁점부동산을 여관으로 개축하면서 지출하였다는 공사비 32,992,500원은 개인영수증 뿐이므로 신빙성을 인정하기 어렵고, 부동산 양도계약의 해약과 관련하여 지급된 위약금은 필요경비로 인정된다는 규정이 없어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 개량비(여관개축비용) 32,992,500원과 양도계약의 해약에 따른 위약금 31,800,000원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부에 다툼이 있다.

나. 관련규정

소득세법 제23조 제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다”라고 규정되어 있고, 같은 법 제45조 제1항 제1호에 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액”을 필요경비로 공제하도록 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정”할 수 있는 것으로 규정되어 있다.

위 법령 규정을 종합해 보면, 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이지만 과세표준확정신고 기한까지 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지취득 및 양도가액이 확인되면 그 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

다. 청구주장의 개량비 및 위약금을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

첫째, 청구인이 91.8.20 쟁점부동산을 양도한 후 92.5.27 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다 하더라도 청구주장의 양도가액이 사실이 아님이 거래상대방의 확인서 및 매매계약서에 의하여 확인되고 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다거나, 실제로 지출하였다는 개량비와 위약금을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구인 주장은 이를 받아들일 수 없다 하겠고,

둘째, 쟁점부동산의 여관 개축공사에 지출하였다는 개량비 32,992,500원에 대한 거증도 청구외 OOO 등이 작성한 개인영수증 뿐이고, 이 영수증들의 작성시기도 쟁점부동산의 양도시기(91.8.20) 이후인 91.10월에 작성된 점, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 93.5월 현재까지도 그 용도가 여관이 아니고 주택으로 기재되어 있는 점등으로 미루어 개량비를 지출하였다는 주장에 신빙성이 없으며,

셋째, 청구인이 쟁점부동산 양도계약의 해약으로 인하여 지급하였다는 위약금 31,800,000원이 사실이라 하더라도 해약보상금은 양도차익계산시 필요경비로 공제될 대상이 아니라고 판단된다. (소득세법기본통칙 3-8-6...(45) 참조)

다만, 이 건 결정결의서 및 당심의 심리자료 요구에 의하여 처분청으로부터 제출(수원세무서 재산 46830-380, 93.5.8)받은 내용에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도가액을 220,000,000원으로 한 매매계약서를 작성하여 확정신고 하였으나 거래상대방으로부터 징취한 매매계약서에는 양도가액이 272,000,000원으로 기재되어 있으므로 “ 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목(허위계약서 작성)”에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하였다고 회신하고 있으나,

위 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하기 위하여는 위 규정( 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목) 및 재산제세조사사무처리규정(90.10.15 개정후) 제72조 제3항 제1호 (가)목에 의거 주거지역의 경우에는 토지의 면적이 330㎡이상일 것을 전제로 하는데 쟁점부동산중 토지의 면적은 265.1㎡에 불과한 사실이 확인된다.

처분청이 조사한 청구인의 부동산 취득 및 양도에 관한 전산자료에 의하면 91년중 쟁점부동산 외에 다른 부동산을 양도한 사실이 발견되지 아니하고 있고, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 각목의 규정에 의하여 1년내 단기양도등 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 다른 사유가 없는 한 이 건과 같이 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제시한 실지양도가액이 거래상대방의 확인 등으로 인하여 사실과 다른 것으로 밝혀진 경우에는 소득세법상 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다.

그러나, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 경우, 처분청의 이 건 과세처분보다 세부담면에서 청구인에게 더 불리할 것이 예상되므로 국세기본법 제79조(불고불리, 불이익변경금지) 제2항의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.