가. 청구인은 2004.10.14. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를, 2004.9.13. 같은 리 23 답 1,203㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 각 매매를 원인으로 취득하였다가 2017.6.9. 쟁점토지·쟁점외토지를 각 OOO에 양도하였고, 2017.6.21. 쟁점토지·쟁점외토지의 취득가액을 「소득세법」제114조 및 같은법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따른 환산가액 OOO(이하 “환산취득가액”이라 한다)을 적용하여 산출한 양도소득세에 대하여 「조세특례제한법」제69조에 따른 ‘자경농지에 대한 양도소득세 감면’(이하 “자경농지감면”이라 한다)을 적용하여 예정신고하였다가, 2017.10.26. 쟁점토지는 자경농지감면대상이 아니고 쟁점토지 취득가액을 환산취득가액이 아닌 실지취득가액 OOO으로 하여 양도소득세를 수정신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여, 쟁점외토지에 대하여 자경농지감면 적용하지 아니하고 쟁점토지에 대하여는 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 2020.1.29. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.28. 이의신청을 거쳐, 2020.8.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지·쟁점외토지를 비롯한 5필지의 토지를 취득한 바, 쟁점외토지의 경우 그 실지취득가액이 불분명하나 쟁점토지를 비롯한 3필지의 토지는 아래 ＜표1＞과 같이 그 실지취득가액이 확인되고 당시 청구인 계좌에서도 합계 OOO이 아래 ＜표2＞와 같이 출금된 사실도 확인된다.

＜표1＞ 청구인의 토지 취득내역

＜표2＞ 청구인 계좌의 출금내역

(2) 국세청 훈령인 조사사무처리규정 제3조는 세무조사의 정의와 관련하여 ‘납세자와 거래가 있다고 인정되는 자 등을 상대로 질문하고, 장부·서류·물건 등을 검사·조사하거나 그 제출을 명하는 행위’로 정하고 있으나, 처분청은 쟁점토지의 양도인인 OOO에 대하여 매매대금 수취 여부나 금융거래내역을 조사한 바 없고 쟁점토지 매매를 중개한 부동산중개인 OOO에 대하여도 사실관계를 확인한 바 없어 이 건 세무조사는 형평성을 잃은 부당한 것이라 할 것이고, 「국세기본법」제16조에서 정하고 있는 근거과세원칙에 따라, 납세의무자가 제시한 근거자료가 있다면 그 근거에 의하여 과세되어야 할 것임에도 처분청은 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서를 인정하지 아니하고 거래진위에 대한 과도한 책임을 지우고 일방적으로 입증책임을 지우고 있다고 할 것이다.

(3) 청구인이 쟁점토지와 관련하여 제출한 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)는 그 빛바램이나 글씨의 옅어짐 등에 비추어 그 취득시기인 2004년에 작성한 것이 확실함에도, 처분청은 쟁점계약서에 대한 확인이나 반증 없이 그 취득가액이 불분명하다는 의견인바,

(가) ‘납세의무자가 실거래 관련증빙을 제출하고 있음에도 과세관청이 실거래 없는 가공거래로 보아 이를 부인한다면 가공거래라는 입증책임은 과세관청에 있다’는 대법원 판결(1984.7.24. 선고 84누124 판결 등)에 비추어 쟁점계약서가 그 당시 작성한 것이 아니라는 점에 대한 대한 입증책임은 처분청에 있다고 할 것이고, 쟁점계약서가 작성될 2004년에는 지금과 같이 공인중개사가 부동산거래내역을 지방자치단체에 신고하도록 강제되지 않았고 계약서 작성시 그 실거래가액을 신고하거나 공인중개사의 이름을 넣지 않았던 때로 이러한 이유로 쟁점계약서에도 공인중개사가 기재되어 있지 않았을 뿐임에도 이를 들어 그 허위계약서로 볼 수는 없다 할 것이며,

(나) 청구인이 최초 양도소득세 신고시 쟁점토지에 대하여 자경농지감면을 적용하면서 환산취득가액을 적용하였다가 수정신고시 자경농지감면을 적용하지 아니하고 쟁점계약서를 제출하였으나, 이는 별개의 사실일 뿐 이에 터잡아 청구인이 신의성실원칙을 위반하였다거나 쟁점계약서의 신뢰성을 의심하는 것은 위법하다고 할 것이고, 청구인이 쟁점외토지에 대한 계약서도 보관하고 있었다면 당연히 제출하였을 것이나 이를 찾아내지 못한 것이며, 쟁점토지의 경우 최초 자경농지감면 적용으로 굳이 찾지 않았으나 위 감면을 적용하지 않는 수정신고를 하게 되어 이를 다시 찾아낸 것이다.

(4) 청구인은 쟁점토지의 매수대금에 대한 금융자료를 확인하고자 한바, 이미 15년 전의 거래로 금융기관의 보관기관 경과에 따른 자료의 전부 또는 일부 파기로 이를 입증하는 것이 불가능하고, 더욱이 청구인의 15년 전 기억이 희미하고 출력된 일부 거래내역에도 이체된 거래상대방이 기재되어 있지 않고 이미 작고한 청구인의 모친 계좌에서 대금 일부가 지급되었는지를 확인하여야 하는 어려움이 있으나,

(가) 청구인의 OOO를 살펴보면 OOO의 등기완료일부터 쟁점토지의 잔금청산일까지 인출된 예금 합계는 OOO으로, 청구인이 그 취득가액이 불분명한 것으로 신고한 쟁점외토지를 제외하고 쟁점토지와 나머지 3필지의 실지취득가액은 OOO으로 위 인출된 예금 합계가 이보다 OOO이 더 많고,

(나) 청구인은 쟁점토지, OOO을 공동담보로 하여 OOO을 대출 받으면서 그 채권최고액은 OOO으로 하여 근저당권을 설정하였는데, 통상 금융기관에서의 채권최고액은 실제 채권액의 120∼130%인 점에 비추어 실제 채권액은 약 OOO 내지 약 OOO이라 할 것이고 이는 OOO의 대출연동금액과도 부합하며,

(다) 처분청은 쟁점토지의 개별공시지가와 취득가액을 OOO의 것과 비교하고 있으나, 위 OOO은 50%가 임야이자 도로에 접하지 않고 산으로 둘러싸여 있으며 그 형태가 자연발생적이고, 위 OOO은 쟁점토지와 같이 경지정리가 잘된 농지이나 개별공시지가가 쟁점토지보다 1.6배 높은 반면, 쟁점토지는 경지정리가 잘된 농지이자 앞에 냇가가 있고 뒤에는 산이 있는 등 비교적 좋은 입지조건으로 이를 서로 비교할 수 없다 할 것이고,

(라) 청구인은 2004.8.13.∼2004.10.14. 중 쟁점토지·쟁점외토지를 비롯한 5개 필지를 제외하고는 다른 동산이나 부동산 등을 취득한 사실이 없고, 오히려 매수자금 부족으로 금융기관으로부터 대출을 받아 그 매수대금을 지급하는 등 다른 용도로 자금을 사용한 사실이 없는 점 등에 비추어 위 예금출금액 OOO은 모두 쟁점토지·쟁점외토지를 비롯한 5개 필지의 취득에 사용되었다고 할 것임에도 그 대금지급 여부가 불분명하여 실지취득가액을 인정할 수 없다는 처분청의 의견은 추측에 불과하다고 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 당초 쟁점토지에 대하여 그 취득가액을 환산취득가액으로 하고 자경농지감면으로 신고하였다가, 수정신고시 자경농지감면을 적용하지 아니하면서 쟁점계약서와 함께 실지취득가액을 제시하고있는바, 통상 양도소득세 신고시 감면대상이든 그러하지 아니하든 계약서 등을 제출하고 있고, 쟁점계약서는 쟁점토지가 농지인 점을 감안하면 그 매매가액이 비교적 고액임에도 검인이 되어 있지 않으며 이해관계인이나 공인중개사 등의 확인 없이 당사자 쌍방에 의하여 작성한 것인 점에 비추어 그 신뢰성이 의심되며, 쟁점토지 취득일과 근접한 날에 취득하였다가 쟁점토지와 같은 날 양도한 쟁점외토지의 계약서에 대하여 분실 등의 사유로 제출하지 아니한 것은 당초 신고와 수정신고시 쟁점외토지에 대하여 자경농지감면대상으로 신고하였기 때문인 것으로 판단된다.

(2) 청구인은 처분청이 쟁점토지·쟁점외토지와 OOO의 전 소유자인 OOO과 쟁점토지에 대한 부동산중개인 OOO에 대하여 사실관계를 확인하지 않았다고 주장하나,

(가) 위 토지의 등기부등본상 쟁점토지의 전 소유자는 OOO이나, 쟁점외토지의 전 소유자는 OOO이고, OOO의 전 소유자는 OOO로 확인되고,

(나) 쟁점토지 전 소유자 OOO은 2015.5.25. 사망하여 이 건 세무조사 당시 탐문이 불가능하였으며, 청구인이 부동산중개인이라 주장하는 OOO 역시 세무조사 당시 청구인 및 세무대리인으로부터 언급되지 아니하였을 뿐만 아니라 쟁점계약서에서도 찾을 수 없는 내용이다.

(3) 청구인은 처분청이 쟁점계약서를 인정하지 아니하고 청구인에게 그 거래진위에 대한 과도한 책임을 지우고 일방적 입증책임을 부과하고 있다고 주장하나, 법원 판례OOO에서 취득가액의 입증책임은 납세의무자에게 있다고 판시하고 있음에도 이를 처분청의 귀책사유라고 주장하고 있다.

(4) 청구인이 제시한 쟁점계약서는 검인이 되어 있지 않고 부동산 중개인의 확인 없이 당사자 쌍방에 의하여 작성된 것이고, 그 취득대금의 지급과 자금조달에 대한 객관적인 자료를 제출하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점계약서상 가액을 실지취득가액이라고 단정할 수 없고, 청구인이 제출한 위 ＜표1＞의 부동산취득내역과 ＜표2＞의 금융거래내역을 살펴보면,

(가) 청구인은 쟁점토지 실지취득가액에 대하여 영수증 기타 증빙서류 없이 1장의 쟁점계약서만을 제시하였는데, 쟁점계약서에는 2004.9.14. 계약금 OOO, 2004.10.14. 잔금 OOO을 지급하기로 기재되어 있음에도 실제 그 매매대금을 지급한 사실을 전혀 입증하지 못하고 있고,

(나) 특히 청구인은 쟁점토지의 취득일자와 같은 날인 2014.10.14. OOO과 같은 면 OOO을 취득하여 2004.10.14. 지급한 OOO을 쟁점토지에 대한 취득대금으로 보기 어려우며, 같은 날 취득한 쟁점토지와 위 두 개 필지를 공동담보로 하여 대출받은 채권최고액 OOO 역시 쟁점토지만의 취득대금으로 보기 어렵고, 청구인이 환산취득가액을 적용한 쟁점외토지에 대한 실지 계약서가 제출되었다면 ＜표2＞와 같이 제출된 출금내역 보다 더 많은 금융증빙이 필요하다 할 것이므로 쟁점토지를 환산취득가액으로 계산해야 할 당위성만 부여될 뿐이라 할 것이며,

(다) 청구인은 위 ＜표1＞과 ＜표2＞를 비교하고 OOO의 거래가액을 제외하여야 한다고 주장하면서 위 토지의 등기이전일 2004.7.29.이 ＜표2＞에 제시한 출금내역의 최초기재일 2004.8.13. 이전으로 그 전에 대금이 청산되었을 것이라고 제시하고 있으나 이는 위 토지의 대금청산에 대한 증빙서류를 제출하여 확인할 내용이지 추정만으로 제외할 것이 아니고,

(라) 청구인은 작고한 모친의 계좌에서 쟁점토지 등의 대금 일부가 지급되었는지 확인해야 한다고 주장하나, 청구인은 이에 대한 증여세를 신고한 사실이 없음에도 지금에 이르러 모친으로부터 쟁점토지 등의 취득자금을 증여받았다고 주장하는 것은 증여세를 회피하였다가 이를 자금출처로 인정해 달라고 하는 것으로 받아들이기 어려우며,

(마) 쟁점토지와 위 두 개 필지의 개별공시지가 및 청구인이 주장하는 실지취득가액을 비교해 보면 아래 ＜표3＞과 같은바, 쟁점토지의 쟁점계약서상 매매가액 OOO은 다른 두 개 필지의 토지의 개별공시지가에 비추어 지나치게 높은 금액이라 할 것이다.

＜표3＞ 쟁점토지와 인근토지의 개별공시지가 비교

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 청구인이 제시한 쟁점계약서에 불구하고 환산취득가액을 적용한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지의 실지 매매계약서로 제시한 쟁점계약서는 청구인이 OOO으로부터 쟁점토지를 OOO에 취득하는 내용으로 2004.9.14. 작성된 것으로, 계약금 OOO은 계약시에 지급하고 잔금 OOO은 2004.10.14. 지급하는 것으로 기재되어 있고, 중개업자란과 검인란은 공란으로 되어 있다.

(2) 청구인은 당초 쟁점토지·쟁점외토지의 양도소득세 신고시 쟁점토지·쟁점외토지 모두 환산취득가액을 적용하고 자경농지감면을 적용하였다가, 수정신고시에는 쟁점토지에 대하여 자경농지감면을 적용하지 아니하면서 쟁점계약서상 가액을 실지취득가액으로 하였고, 이에 처분청은 쟁점외토지에 대하여는 자경농지감면을 적용하지 아니하고 쟁점토지에 대하여 환산취득가액을 적용하였다.

(3) 청구인은 위 ＜표2＞와 같이 쟁점토지의 실지 취득대금이라고 주장하면서 금융기관 출금내역 등 관련증빙서류를 제출하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 양도소득세 과세처분 취소소송에 있어서의 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 양도가액으로부터 취득가액 등 필요경비를 공제한 것이므로 양도가액 및 취득가액 등 필요경비의 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 취득가액 등 필요경비에 대해서는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 할 것이다(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결, 같은 뜻).

이에 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 OOO이라 주장하면서 쟁점계약서를 제시하고 있는바, 비록 그 취득일이 2004.10.14.과 2004.9.13.로 차이는 있으나 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 모두 동일한 양도자인 OOO으로부터 취득하였음에도 쟁점토지에 대하여는 수정신고에 이르러 쟁점계약서를 제출한 반면, 쟁점외토지에 대하여는 그 매매계약서를 찾을 수 없다고 하여 환산가액을 적용하여 신고한 점,

청구인이 제시한 ＜표2＞ 금융거래내역에서 확인되는 총 출금액 OOO에는 쟁점토지와 더불어 쟁점외토지를 비롯한 다른 2개 필지의 취득대금 지급이 혼재되어 있다고 하나, 이에는 청구인이 양도소득세 신고시 실지취득가액으로 신고한 OOO에 대한 취득대금OOO과 그 취득가액을 환산가액으로 신고한 쟁점외토지에 대한 취득대금 지급이 포함되어 있다는 점을 고려하면 위 OOO의 출금액만으로는 쟁점토지의 실지취득가액이 OOO이라고 인정하기 어려운 점,

더욱이 쟁점계약서에 따르면 계약금 OOO은 계약일인 2004.9.14.에, 잔금 OOO은 2004.10.14. 지급한다고 기재되어 있으나 청구인이 제시한 ＜표2＞ 금융거래내용 중 어느 출금내역이 위 계약금과 잔금 지급에 해당하는 것인지도 구체적으로 확인되지 아니하는 점,

이외에도 청구인은 모친 계좌에서 일부가 지급되었을 것이라 주장할 뿐 이에 대한 구체적인 지급내역을 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 전 소유자는 이미 사망하였으며, 청구인이 부동산중개인이었다고 제시한 사람 역시 그 인적사항이 확인되지 않을 뿐만 아니라 쟁점계약서도 기재되지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 제시한 쟁점계약서와 금융거래내역 등으로는 쟁점토지의 실지취득가액으로 OOO을 인정하기 어렵다고 보이므로 환산취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련법령

(1) 국세기본법

제16조(근거과세) ① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이와 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다.

④ 행정기관의 장은 해당 납세의무자 또는 그 대리인이 요구하면 제3항의 결정서를 열람 또는 복사하게 하거나 그 등본 또는 초본이 원본과 일치함을 확인하여야 한다.

⑤ 제4항의 요구는 구술(口述)로 한다. 다만, 해당 행정기관의 장이 필요하다고 인정할 때에는 열람하거나 복사한 사람의 서명을 요구할 수 있다.

(2) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호및제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.

(3) 소득세법 시행령

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.