가. 청구인은 2011.9.2. 상속을 원인으로 OOO 공장용지 3,845㎡ 및 건물 1,203.12㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구인의 어머니 OOO와 각 2분의 1지분(이하 청구인의 지분을 “쟁점지분”이라 한다)으로 공동취득한 후, 2017.7.27. 매매를 원인으로 OOO에게 양도하고, 2017.10.10. 쟁점지분의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원, 취득세 등 OOO원)으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. 처분청은 쟁점지분의 취득가액 OOO원 중 건물분 OOO원이 이중계상되었다 하여 이를 차감한 OOO원(쟁점부동산의 담보채권금액 OOO원 중 청구인의 지분 상당액 OOO원 및 취득세 등 OOO원의 합계액)을 취득가액으로 하여 2018.2.22. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 포함)을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.5.8. 이의신청을 거쳐 2018.8.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 청구인의 2017년 귀속 양도소득세를 경정하면서 쟁점부동산의 취득가액으로 본 담보채권금액 OOO원은 쟁점부동산 인근의 매매사례가액(OOO원), 쟁점부동산의 채권최고액(OOO원) 및 감정평가기관의 감정가액(OOO원 또는 OOO원)의 42.3%～50.9%에 불과하다.

또한, 피상속인이 쟁점부동산을 취득한 2004년 10월과 비교하여도 기준시가가 80% 이상 상승한 것을 볼 때 쟁점부동산의 담보채권금액 OOO원을 취득가액으로 인정할 수 없다.

조세심판원도 담보채권금액이 과다한 경우에는 시가를 재조사 하여야 한다고 결정(조심 2013서3557, 2014.2.10.)한 바 있으므로 이 건과 같이 담보채권금액이 현저히 저가일 경우도 동일하게 시가를 재조사 하여야 할 것이다.

따라서, 청구인이 상속세 신고시 쟁점부동산의 시가로 본 매매사례가액(OOO원)과 감정평가기관의 감정가액(OOO원 또는 OOO원)을 참고하여 쟁점부동산에 대한 정당한 취득가액을 산출해야 한다.

한편, 쟁점부동산의 상속세 이의신청결정서(2013.5.23.) 처분내용 중 “처분관서는 동 신고에 대하여 조사결과 OOO소재 공장용지 3,845㎡와 건물 990㎡의 부동산에 대한 신고금액OOO원을 부인”이라고 기재하고 있는바, 이는 청구인이 신고한 토지가액(OOO원)과 건물가액(OOO원) 중 처분청이 토지가액은 부인하고 건물가액을 인정한 결과가 되므로 건물가액 중 청구인 지분 상당액(OOO원/2)을 건물의 취득가액으로 인정하여야 함에도 이를 부인한 것은 신의성실의 원칙을 위반한 것이다.

나. 처분청 의견

「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 의하면, ‘상속·증여로 취득한 자산을 양도한 경우에 상속일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 상속받은 자산의 취득 당시 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있고, 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 시가로 인정되는 감정가격은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 규정하고 있는바, 청구인이 제출한 감정가액은 평가기준일인 상속개시일로부터 6개월이 경과하여 평가한 가액이므로 시가로 인정하기 어렵다.

따라서, 상증법 제66조에 따라 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례 규정을 적용하여 쟁점부동산의 담보채권금액 OOO원 중 청구인의 지분 상당액 OOO원 및 취득세 등 OOO원의 합계액인 OOO원을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상속을 원인으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 상증법 제66조의 ‘저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례’를 적용․평가하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 중복계상한 건물의 취득가액 OOO원을 쟁점지분의 취득가액에서 차감하고, 상속개시 당시 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점지분에 대하여 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 규정을 적용하여 결정한 토지 및 건물가액 OOO원에 취·등록세를 합한 OOO원을 취득가액으로 보아, 아래 ＜표＞와 청구인에게 양도소득세를 같이 경정․고지하였다.

OOO

(2) 국세청 통합전산망에 의하면, 아래 ＜표＞와 같이 청구인은 아버지 OOO의 사망(상속개시일: 2011.9.2.)으로 어머니 OOO와 공동으로 쟁점부동산을 상속받았으며(각 2분의 1 지분), 2012.3.31. 상속세 신고시 쟁점부동산에 대하여 장부가액인 OOO원으로 신고하였으나, 처분청은 상속세 조사결정시 장부가액이 상증법 제60조에 규정하는 시가에 해당하지 않는다고 보아 상증법 제66조(기준시가 및 근저당 설정 채무액 중 큰 금액) 규정에 의거 쟁점부동산에 대한 상속재산가액을 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로 하여, OOO원을 감액 결정후 기 납부세액 OOO원을 환급하였다.

OOO

(3) 청구인은 아래 ＜표＞와 같이 OOO에서 기준시점을 2011.9.2(상속개시일)과 2013.5.6.(감정평가일)로 하는 소급감정평가를 받았으며, 아래 ＜표＞의 소급감정가액을 쟁점부동산 상속재산가액으로 인정하여 줄 것을 요청하는 이의신청을 하였으나, 처분청은 과세관청의 상속세 조사시 상속재산가액의 감액결정(환급결정)에 관한 것으로 권리 또는 이익의 침해를 당한 사실이 없어 불복청구 대상이 아닌 것으로 보아 ‘각하’ 결정하였다.

OOO

(4) 청구인은 2013.10.25. OOO으로부터 감정평가(제출처 : 주식회사 OOO)를 받았으며, 동 감정평가서상 쟁점부동산의 감정평가액은 OOO원(토지 : OOO원, 건물 : OOO원)으로 나타난다.

(5) 청구인이 제시한 쟁점부동산 인근 부동산의 매매사례가액 등 내역은 아래와 같다.

(가) 쟁점부동산 중 토지(OOO) 인근 매매사례가액 등

OOO

(나) 쟁점부동산 인근 지역의 기준시가 변동내역

OOO

(다) 쟁점부동산의 등기부등본에는 2005.1.26. 채권최고액 OOO원으로 하여 근저당권설정등기가 되어 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 인근의 매매사례가액, 쟁점부동산에 대한 소급감정평가가액 등으로 보아 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여야 하고, 처분청의 상속세에 대한 이의신청 결정내용을 신뢰하여 산입한 건물취득가액 OOO원을 건물분의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 상증법 제66조에 ‘저당권 등이 설정된 재산 평가는 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다’라고 규정되어 있는바, 이 건의 경우 청구인이 스스로 양도소득세 예정신고시 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 매매사례가액이 아닌 처분청이 결정한 상속재산가액으로 신고한 점, 청구인이 제시한 자료만으로는 OOO 외 3필지의 매매사례가액이 쟁점부동산과 특성 등이 유사한 것으로 쟁점부동산의 취득가액 산정에 참고할 만한 자료인지 알기 어려운 점, 청구인이 제출한 감정평가서의 작성일이 2013.5.7.로서 평가기준일인 상속개시일(2011.9.2.)로부터 1년 8개월이 경과하여 평가한 가액인 점, 신의성실의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의의 관념에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 적용되는 것(대법원 2002.10.25. 선고, 2001두1253 판결 참조)으로 청구인이 상속세 이의신청결정서의 단순착오(금액 오기: 처분청은 상속세 조사결정시 쟁점부동산의 상속재산가액을 담보채권금액으로 산정하였음) 기재내용을 신뢰하였다는 사유만으로 처분청이 신의성실의 원칙을 위반하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 상증법 제66조에 따라 담보채권금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분이 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제15조(신의·성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

(2) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(3) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다.(후단 생략)

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

(5) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

제63조(저당권등이 설정된 재산의 평가) ① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각 호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.