가. 청구인은 2012.11.14. OOO의 총 6개호(1호∼6호, 판매시설, 이하 OOO라 한다)를 총 OOO에 취득하고, 2013.9.1. 특수관계법인인 OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)와 OOO에 대한 운용 및 매매업무 수행을 목적으로 자산운용수탁계약을 체결하였으며, 이후 2017.5.2., 2017.8.4. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외법인에게 합계 OOO에 각각 양도한 것으로 하여 2017년 귀속 양도소득세 신고를 하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2019.3.2.∼2019.6.19. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구외법인이 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 당일 제3자에게 매도한 가액 합계 OOO을 쟁점부동산의 시가로 보고, 청구인이 특수관계가 있는 청구외법인에게 쟁점부동산을 저가 양도한 것으로 보아 「소득세법」제101조의 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2019.9.6. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO(쟁점부동산 중 6호) 및 OOO(쟁점부동산 중 1호) 합계 OOO을 각 경정․고지하였다(이후 양도소득세 OOO을 감액경정하였다).

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인과 청구외법인 간의 쟁점부동산 거래는 부당행위계산 부인대상이 아니다.

(가) 청구인과 제3자 사이에 청구외법인이 존재하는 것은 청구외법인이 분양대행업을 영위하는 방식이었다.

청구외법인이 부동산 원소유자로부터 부동산을 매입하여 제3자에게 직접 분양하는 형식이었는데, 이는 청구외법인이 OOO(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)에서 사업을 진행하던 방식을 보면 알 수 있다. 2013.1.11. 청구외법인과 쟁점외부동산의 원소유주인 OOO 간에 자산운용수탁계약서가 작성되었으나, 그 실질은 쟁점외부동산을 청구외법인에게 양도하는 것으로, 이는 같은 날 작성된 상가매매계약서에서 확인할 수 있는데, 자산운용수탁계약서 및 상가매매계약서 등 계약서가 2장이 작성된 것은 청구외법인이 부동산을 OOO으로부터 매입하여 부동산 원소유자와 자산운용수탁계약서를 작성하고 청구외법인이 쟁점외부동산을 제3자에게 분양하였을 때 수분양자에게 분양대금을 받아 부동산 원소유자에게 그 양도가액을 지급하기 위하여 위와 같은 형식을 취한 것이다. 청구외법인의 이러한 사업형태로 인해 부동산의 원소유자와 수분양자 사이에 청구외법인이 끼어든 것처럼 보이게 된 것이다.

위와 같은 청구외법인의 분양대행방식은 청구인과의 쟁점부동산 거래에서도 마찬가지로 적용되었는바, 청구인과 제3자(수분양자) 사이에 청구외법인이 존재하는 것은 청구외법인의 분양대행업을 하는 방식인 것이지 청구인이 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 수분양자와의 사이에 인위적으로 청구외법인을 끼워 넣은 것이 아니다.

(나) 자산운용수탁계약서가 작성될 때 쟁점부동산은 이미 청구인이 청구외법인에게 양도한 자산이다.

청구외법인의 분양대행업 방식을 종합해 보면, 부동산 원소유자와 청구외법인 사이에 자산운용수탁계약서가 작성되었을 때 해당 부동산은 실질적으로 원소유자에서 청구외법인으로 양도된 것이다. 즉, 부동산 원소유자와 청구외법인 사이에 작성된 자산운용수탁계약서는 형식적인 것이고 그 실질은 해당 부동산의 양도이다.

이 건의 경우, 청구인과 청구외법인 사이에 자산운용수탁계약서가 작성되면서 쟁점부동산은 청구외법인에 실질적으로 양도된 것으로, 쟁점부동산을 양도하면서 청구인과 청구외법인은 쟁점부동산의 양도가액을 평당 OOO으로 합의하였고 이를 자산운용수탁계약서상 특약사항으로 반영하였다. 따라서 실질적으로 2013년경 평당 OOO에 청구인이 청구외법인에게 양도한 쟁점부동산에 대하여, 2017년 청구외법인이 제3자에게 분양한 분양가액을 기준으로 하여 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

(다) 위와 같이 청구외법인은 분양대행업이라는 경제활동에 있어서 분양이라는 경제적 목적을 달성하기 위해 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택하여 청구인과 거래를 한 것으로, 이러한 선택에 대해 과세관청은 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 함에도, 조사청은 청구인과 청구외법인이 특수관계가 있고, 청구인과 수분양자 사이에 청구외법인이 존재한다는 이유만으로 부당행위계산부인 규정을 적용한 것은 부당하다. 또한, 조사청이 청구인과 청구외법인의 거래를 그 형식에도 불구하고 조세회피행위라고 하여 그 행위의 효력을 부인하려면 조세법률주의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 있어야 함에도, 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정 없이 청구인과 청구외법인의 거래를 조세회피행위로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용한 것은 조세법률주의를 위반한 것이다.

(2) 청구인과 청구외법인 간의 자산운용수탁계약서상 분양가의 60%에 상당하는 수수료(이하 “쟁점분양수수료”라 한다)는 쟁점부동산 양도에 따른 필요경비로 인정하여야 한다.

(가) 국세청의 해석에 따르면 “양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제되는 ‘양도비’에는 같은 법 시행령 제163조 제5항의 규정에 따르는 것으로서, 부동산 매매업자에 대한 종합소득세액을 계산함에 있어서 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우에는 분양대행업체에 지급한 분양수수료도 그 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이므로 양도비에 해당하는 것”(OOO1995.7.5.)이라고 명시하고 있고, 대법원도 “토지 분양대행계약서가 작성되어 있고 분양회사가 분양대금 중 계약서상 기재된 가액으로 계산된 금액만을 원고에게 지급한 점 등에 비추어 토지분양계약이 체결된 사실이나 분양대행수수료를 지출한 사실을 부정하기 어려우므로 분양대행수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 위법하다”(대법원 2013.2.15. 선고 2012두942 판결)고 판시하고 있는바, 실제 분양대행계약서가 존재하고 그에 따라 지출된 금원이 있다면 이를 양도소득 계산시 필요경비로 인정하여야 한다.

(나) 청구인과 청구외법인 간에 자산운용수탁계약서가 작성된 사실이 있다. 청구외법인은 청구인으로부터 쟁점부동산을 매입한 후 분양컨설팅업체로부터 분양을 위해서는 자산운용수탁계약서를 작성하여 양도자와 분양대행자들의 수익률을 약정해 두어야 한다는 자문을 받고 2013.9.1. 분양수수료는 분양가의 60%로 명시하여 자산운용수탁계약서를 작성하였으며, 특약사항을 두어 청구인에게 평당 OOO을 정산하여 지급하기로 약정하였다.

(다) 자산운용수탁계약서에 따라 쟁점분양수수료가 청구외법인에게 실제로 귀속되었다.

청구외법인은 세월호 사건으로 안산경제가 침체되어 있는 상황에도 불구하고 쟁점부동산을 분양하기 위해 많은 노력을 하였고, 그 결과 2017.3.30. 쟁점부동산 중 6호를, 2017.6.21. 쟁점부동산 중 1호를 제3자에게 분양하였다. 청구외법인은 수분양자로부터 분양가액을 수령한 후 자산운용수탁계약서에 따라 분양가액의 15%는 OOO에 지급하고, 25%는 분양대행사에 정산하여 지급하였다. 따라서 분양가액의 60% 상당액이 청구외법인에게 실제로 귀속되었고, 분양가액의 40% 상당액은 청구인에게 귀속되었다는 것을 알 수 있다.

이와 같이 실질적으로 분양가액의 60% 상당액이 청구외법인에게 귀속된 점을 고려할 때, 청구인의 쟁점부동산 양도가액을 OOO으로 본다면 실질과세원칙상 청구외법인에게 실질적으로 귀속되는 쟁점분양수수료는 청구인의 양도소득 계산시 필요경비로 보아야 한다. 즉, 위 거래의 실질이 청구인이 수분양자에게 직접 양도한 것으로 본다면, 청구인이 아닌 청구외법인에게 귀속되는 금액에 대해서는 청구인이 청구외법인에게 실질적으로 지급한 것으로 볼 수 있으므로 이를 청구인의 양도소득세 계산시 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 청구인과 수분양자 사이에 특수관계법인이 존재하는 것은 특수관계법인이 분양대행업을 하는 방식인 것이지 청구인이 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위한 것이 아니며, 결국 이러한 분양대행사업 과정에서 작성된 2013.9.1.자 쟁점부동산에 대한 ‘자산운용수탁계약서’에 따라 정상적인 거래로 부당행위계산 부인대상이 아니라고 주장하나,

(가) 청구인은 특수관계법인인 청구외법인과 거래하면서, 일반적인 시가에 비해 현저히 낮은 가격으로 양도함으로써 양도소득이 감소한 사실이 있고, 청구외법인이 계속해서 결손법인인 이유로 청구인의 감소한 양도소득이 청구외법인에게도 과세소득을 구성하지 않았다.

(나) 조사청은 쟁점부동산과 관련하여 청구인의 진술, 2012.10.18.자 매매계약서, 2013.9.1.자 자산운용수탁계약서와 상가매매계약서, 쟁점부동산에 대한 청구인과 수분양자 간의 부동산 매매계약서, 청구인과 청구외법인 간 2017.8.27.자로 자산운용수탁계약을 해지한다는 통지내용과 답변서 등 내용증명 서류의 존재를 확인하였다.

(다) 청구인은 근저당 채무로 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하면서도, 쟁점부동산에 대한 취득 및 양도를 위한 매매계약은 청구외법인의 실제 의사결정자이자 청구인의 부친인 OOO에게 위임하여 계약의 구체적인 내용에 대하여 전혀 알지 못하며, 부당행위계산 부인대상이 아니라고 주장하는 근거인 ‘자산운용수탁계약서’의 존재 및 계약내용에 대해서도 청구인은 전혀 알지 못하는 것으로 진술하였다. 또한, 청구인과 청구외법인 간에 쟁점부동산에 대한 2017.8.27.자 자산운용수탁계약 해지와 관련한 상호간 내용증명을 주고받았는지 확인하였으나, 청구인 명의로 작성한 해지통보 ‘답변서’는 청구인이 작성하거나 우편물로 보낸 사실이 없다고 진술하였다.

(라) 쟁점부동산 중 1호와 관련하여 부동산 매매대금 OOO, 계약일자 2017.6.2.자로 청구인과 수분양자OOO를 계약당사자로 한 부동산 매매계약서가 존재하였던 사실을 확인하였다(최종 거래는 계약일자 2017.7.21., 매도자는 청구외법인, 매매대금 OOO으로 조정).

(마) 청구외법인이 제3자OOO와도 이와 같은 거래행위로 분양대행을 하였다고 주장하나, 위 거래당사자 OOO은 2013∼2014년 기간 동안 청구외법인의 주주로 확인되고, OOO은 OOO의 아들로 확인되므로, 세법상 특수관계 여부를 떠나 제3자들과 청구외법인은 실질적으로 특수관계로 볼 수 있고, 청구인은 심판청구시 2013.9.1.자 ‘자산운용수탁계약서’만을 제출하였으나, 조사과정에서 2013.9.1.자 청구인과 청구외법인 간에 작성된 또 다른 ‘자산운용수탁계약서’와 함께 ‘상가매매계약서’를 확인하였다. 동 추가 확인된 2장의 계약서상 청구인의 주소가 2014.12.31.자로 전입한 주소임을 감안하면, 쟁점부동산 양도신고 목적으로 추후 작성된 것으로 보인다.

또한, 심판청구시 제출된 2013.9.1.자 ‘자산운용수탁계약서’에서 수탁자 ‘을’에 OOO으로 기재되어 있으나, 법인등기부 기재내용을 보면 2012.9.28.부터 2016.12.30.까지 대표이사는 OOO의 딸 OOO, 사위 OOO가 재임한 것으로 확인하였다.

(바) 위와 같이 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득, 운용관리, 양도내용에 대하여 알지 못하고 있는 점, 청구외법인이 분양대행업의 정상적인 거래형태라고 주장하는 근거인 ‘자산운용수탁계약서’는 청구인 의사와 무관하게 청구외법인의 실제 의사결정자인 OOO이 임의적으로 작성하거나 청구외법인이 쟁점부동산의 관리 편의를 위해 임의적으로 자산운용수탁계약서를 작성한 것으로 판단되는 점 등을 종합해 보면, 청구인과 청구외법인 간의 쟁점부동산 거래는 사회통념이나 거래관행에 비추어 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되므로, 「소득세법」제101조의 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 자산운용수탁계약 내용과 같이 분양가의 40%는 청구인에게 실질적으로 귀속되었고, 분양수수료 60%는 청구외법인에게 실질적으로 귀속되었으므로 이를 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나,

당해 거래와 관련하여 분양수수료를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 청구인이 조사시 문답서에서 당해 수수료의 지급원인이 된 자산운용수탁계약서를 알지 못한다고 진술하였을 뿐만 아니라 양도대금이 어떻게 분배되었는지도 모른다고 진술하고 있고, 쟁점분양수수료의 실제 지급 여부 및 지급내역 또한 확인되지 않는 점, 실제 청구인의 주장대로 수수료가 지급되었다고 할지라도 그 지급상대방이 특수관계법인(청구외법인)이고, 여기에 청구외법인은 결손상태에 있으며, 청구인의 주장대로라면 그 지급액이 양도가액 OOO의 60%인 OOO에 달하여 사회통념 및 경험칙에 비추어 현저하게 과도한 금액인 점, 청구인과 청구외법인 간 쟁점부동산에 대한 ‘자산운용수탁계약서’에 따르면 분양가액의 60%를 분양수수료로 규정하고 있는데, 제4조(수수료 산정)에서 분양가 60% 중 ‘청구외법인 20%, OOO 15%, 분양대행회사 25%의 수수료를 정산한다’고 규정하고 있으나, 쟁점부동산에 대한 분양수수료로 볼 만한 수익․비용계정이나 법정증빙이 확인되지 않아 분양가액의 60%인 쟁점분양수수료가 청구외법인에게 실질적으로 귀속되었다고 볼 만한 사정이 없는 점, 이러한 상황에서 수수료 지급의 기초가 되는 사실관계의 대부분은 이를 주장하는 납세자의 지배영역 안에 있어 납세자가 이를 필요경비로 볼 수 있는 특별한 사정 등을 구체적으로 입증하지 않는 한 청구인이 주장하는 수수료를 필요경비로 볼 수 없는바, 이 건은 고액의 분양수수료를 지급받을 만큼의 청구외법인의 노력 등에 대한 입증 또한 없는 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 쟁점분양수수료는 쟁점부동산의 양도거래와 관련한 필요경비로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 쟁점부동산을 특수관계인에게 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② (예비적 청구) 쟁점분양수수료를 쟁점부동산 양도에 따른 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.27. 법률 제14474호로 개정된 것)

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2017.3.29. 대통령령 제27972호로 개정된 것)

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특례제한법」제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 「조세특례제한법」제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

⑥ 개인과 법인 간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법 시행령」제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 「법인세법」제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 법인세법(2016.12.20. 법률 제14386호로 개정된 것)

제52조(부당행위계산의 부인) ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

(4) 법인세법 시행령(2017.3.29. 대통령령 제27972호로 개정된 것)

제88조(부당행위계산의 유형 등) ① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. (단서 생략)

③ 제1항 제1호·제3호·제6호·제7호 및 제9호(제1항 제1호·제3호·제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.

제89조(시가의 범위 등) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인은 2012.11.14. OOO를 취득하여 2017.5.2. 및 2017.8.4. 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점부동산OOO을 합계 OOO에 양도한 것으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(나) 조사청은 청구인이 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점부동산을 시가보다 현저히 낮은 가격으로 양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 과세하도록 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO(쟁점부동산 중 1호) 및 OOO(쟁점부동산 중 6호) 합계 OOO을 경정․고지하였는바, 쟁점부동산 양도 당시 청구인과 청구외법인은 특수관계에 있다는 사실에 대하여는 다툼이 없으며[청구외법인의 대표이사는 청구인의 부친 OOO, 최대주주는 OOO(지분율 49%, 청구인의 언니), 업종은 부동산 매매업, 개업일/폐업일은 2009.11.9./2018.10.4.], 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 청구외법인에게 양도한 날(2017.5.2., 2017.8.4.) 청구외법인이 제3자에게 양도한 가액OOO을 쟁점부동산의 ‘시가’로 판단하였다.

OOO

(다) 등기부등본, 매매계약서 등에 따르면, 청구인은 2012.11.14. OOO로부터 쟁점부동산을 포함한 OOO를 총 OOO에 취득한 것으로 나타나는바,

OOO 쟁점부동산 중 OOO의 경우, 청구인이 2017.6.21. 청구외법인과 매매대금 OOO에 매매계약을 체결한 후 2017.8.4. 소유권이전등기를 하였고, 청구외법인은 다시 2017.7.21. 제3자OOO와 매매대금 OOO에 매매계약을 체결한 후 같은 날(2017.8.4.) 소유권이전등기 하였으며, 쟁점부동산 중 OOO 6호의 경우 청구인이 2017.3.30. 청구외법인과 매매대금 OOO에 2017.5.2. 소유권이전등기를 하였고, 청구외법인은 다시 2017.4.15. 제3자OOO와 매매대금 OOO에 매매계약을 체결한 후 같은 날(2017.5.2.) 소유권이전등기를 하였다.

OOO

(라) 조사청이 제출한 쟁점부동산과 관련한 또 다른 부동산 매매계약서에 의하면, 청구인과 OOO 사이에 2017.6.2.을 계약일로, 매매대금을 OOO으로 하여 쟁점부동산 1호를 거래하는 내용의 매매계약을 체결한 것으로 나타나고[청구인과 매수자의 도장 날인, 2017.8.4.자 영수증(OOO청구인 도장 날인) 첨부], 청구인과 OOO 사이에 2017.3.31.을 계약일로, 매매대금을 OOO으로 하여 쟁점부동산 6호를 거래하는 내용의 매매계약을 체결한 것으로 나타난다[청구인 및 매수자의 도장 날인].

(마) 자산운용수탁계약서(2013.9.1.)를 보면, 청구인(위탁자)이 청구외법인(수탁자)에게 매매 및 임대, 관리․운영업무를 위․수탁하고, OOO 각 호수 분양가의 60%를 수수료를 지급하고 이 중 ‘청구외법인 20%, OOO 15%, 분양대행회사 25%의 수수료를 정산’하도록 하는 내용이 기재되어 있다.

OOO

(바) 조사청이 제출한 또 다른 2013.9.1.자 자산운용수탁계약서에 의하면, 다음과 같은 내용이 위 계약서와 상이하게 기재되어 있다.

OOO

(사) 조사 당시 청구인과의 문답서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 포함한 OOO의 취득, 관리 및 매매 관련 제반업무(자금조달, 매매계약 체결 및 대금수령, 자산운용수탁 계약 및 해지 등)를 모두 부친인OOO(청구외법인의 대표이사)에게 위임하여 진행하였으므로 자신은 관련내용을 전혀 모른다고 진술한 것으로 나타난다.

(아) 청구외법인의 재무제표에 따르면, 2016∼2018사업연도 기간 동안 계속 결손이 발생한 것으로 나타난다(2016년 –OOO, 2017년 –OOO, 2018년 –OOO).

(자) 청구인은 OOO 취득 당시 해당 부동산을 담보로 한 차입금으로 취득자금을 조달하였고, 분양업무 등을 수탁한 청구외법인은 당초 문화 및 집회시설(예식장)을 상가로의 용도전환 및 시설개량을 하기 위한 제반공사를 시행하였다고 주장하면서, 그 증빙으로 대출거래내역 및 이자상환내역, 관련 공사계약 및 내역서, 세금계산서, 매입전표 등을 제출하였다.

1) OOO 약정조회, 청구인의 거래내역자료 등에 의하면, 청구인은 2012.11.14. OOO으로부터 OOO(만기일 2015.11.14., 해지일 2015.2.24.)을 대출한 것으로 나타난다.

2) 용도변경 및 시설개량을 위한 공사내역은 다음과 같다.

OOO

(2) 한편, 청구인의 불복대리인은 2020.7.23. 조세심판관회의에 출석하여 쟁점분양수수료 지급과 관련하여 ＜별첨＞과 같이 쟁점부동산의 매매대금 정산내역을 추가로 제출하였는바, 청구외법인이 쟁점부동산을 제3자에게 매각한 대금 중 분양수수료 명목으로 60% 상당액을 지급받아 청구외법인의 차입금 상환 등에 사용하였고, 나머지 40% 상당액은 청구인의 대출금 및 이자 상환 등에 사용하였다고 진술하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인과 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점부동산을 양도한 가액이 같은 날 청구외법인이 제3자에게 양도한 가격에 비해 현저히 낮아 합리적인 경제인의 입장에서 정상적인 거래라고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점부동산의 취득, 관리 및 양도내역 전반에 대하여 전혀 알지 못하고 청구외법인의 실사주인 부친에게 모두 위임한 것으로 나타나므로 사실상 청구인의 부친이 모든 거래 및 관리를 주도한 것으로 보이는 점, 청구인과 청구외법인 간의 쟁점부동산 매매계약서 외에 청구인과 제3자와의 또 다른 매매계약서가 있고, 청구외법인과의 자산운용 수탁계약서가 이중으로 존재하는 등 청구인이 정상적인 거래증빙으로 제출한 청구인과 청구외법인 간의 매매계약서나 자산운용수탁계약서 등이 신빙성이 없어서 해당 거래가액도 정상가격이라고 보기도 어려운 점, 당초 청구인은 청구외법인과의 저가 양도로 양도소득세 부담을 회피하였을 뿐만 아니라 매수자인 청구외법인은 계속 결손법인으로 쟁점부동산 매매에 따른 양도소득에 대하여 법인세 부담도 없는 등 「소득세법」제101조 제1항에 따른 ‘특수관계인과의 거래로 양도소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우’에 해당하는 점 등에 비추어 처분청은 청구인이 특수관계법인에게 쟁점부동산을 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비와 관련하여 「소득세법」제97조 제1항 제3호의 위임을 받은 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 모법에서 정하는 ‘양도비’의 범위에 ‘소개비’를 포함하고 있는바, 동 조항이 ‘중개수수료’ 대신 ‘소개비’라는 용어를 사용하고 있는 점에서 공인중개사에게 지급하는 금원 외에도 양도자산의 수익에 대응하는 비용으로서 개별 물건의 거래 성사에 따라 지급되는 제반 비용도 양도자산의 필요경비로서 실질적으로 부동산의 양도를 위해 지출되는 비용으로 볼 수 있다 할 것인바(OOO지방법원 2016.1.14. 선고 2015구합500 판결 참조), 청구인은 쟁점부동산을 포함한 스타맥스타워의 매매, 임대 및 관리 운영을 청구외법인에게 위탁하면서 소정의 분양수수료를 지급하도록 약정하였고, 그에 따라 분양업무 등을 포괄적으로 대행한 청구외법인은 쟁점부동산의 가치증대와 관련한 시설철거 및 용도변경 공사내역과 쟁점부동산 매매대금 정산내역을 추가로 제시하고 있는바, 청구인이 제시한 시설철거 및 용도변경 공사내역 중 쟁점부동산(OOO 6층 1호 및 6호)의 시설공사에 소요된 금액이 구체적으로 얼마인지와 그 금액을 쟁점부동산 양도에 따른 필요경비로 볼 수 있는지 여부를 추가로 확인․검토할 필요가 있으므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.