가. 청구인은 2000.5.17. OOO(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 취득한 서울특별시 OOO 외 4필지(대지 면적 합계 357㎡, 건물 540.06㎡)를 2007.5.28. 임의경매로 매각하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 위 부동산 중 서울특별시 OOO 및 주택 540.06㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대해서, 양도가액은 경락가액인 OOO원으로 하고, 취득가액은 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 따라 환산한OOO원으로 하여 2014.1.6. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.7. 이의신청을 거쳐 2014.8.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 취득일에 작성된 실제 부동산매매계약서가 존재하므로 그에 따라 취득가액을 실지거래가액(쟁점부동산의 해당 가액은 청구인이 2000.5.17. 취득한 부동산 전체 가액 OOO원을 기준시가에 의하여 안분한 OOO원이다)으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 제시한 부동산매매계약서상에는 임대차보증금에 관한 기재가 없고 쌍방합의에 따라 작성되어 신빙성이 없으며, 쟁점부동산의 기준시가(OOO원)는 청구주장의 실지거래가액(OOO원)의 48.5%로 청구주장 가액은 비정상적으로 높고, 취득가액의 지급사실을 입증할 수 있는 금융거래자료 등 객관적 증빙을 제시하지 못하므로 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액을 기준시가로 환산한 가액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3.제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 부동산매매계약서(2000.5.17.)의 내용을 보면, 부동산의 소재지는서울특별시 OOO, 면적은 건물 399.96㎡, 대지 357㎡, 매매대금은OOO원은 2000.6.7. 지급한다)라고 되어 있고, 특약사항에 융자금 등이 기재되어 있으나 임대차보증금에 관한 기재는 없으며, 쌍방합의에 의해 매매계약서가 작성된 것으로 나타난다.

(2) 국세통합전산망상 조회내역 등 처분청 심리자료에 의하면, 쟁점부동산의 1·2층에는 OOO가 임대차보증금 OOO원에 임차한 것으로 나타나고, 쟁점부동산의 등기부등본상 OOO원으로 하여 가압류를 하였으며, 쟁점부동산의 전소유자는 청구인에게 양도 후 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세 신고를 하였고, 처분청이 청구인 제시 부동산매매계약서의 진위여부를 확인하기 위하여 첨단탈세방지담당관실에 문서감정을 의뢰하였으나 ‘감정 불가’로 회신받은 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 청구주장의 실지거래가액(부동산 전체대금 OOO원)을 모두 현금으로 지급하였고, 쟁점부동산 취득 당시 쟁점부동산의 OOO에게 임대되어 있었으며 그 임대차보증금이OOO원이었으므로, 청구인이 OOO에 대한 임대차보증금 지급의무를 승계하기로 하고 쟁점부동산의 중도금 OOO원만을 전소유자에게 현금으로 지급하였으며, 부동산매매계약서상 OOO의 임대차보증금에 대하여 특약사항으로 기재하지 않은 것은 임차인 존재 사실이 노출될 경우 추가 대출이 불가능하기 때문에 생략하였던 것이고, 청구인은 전소유자로부터 거래사실확인서를 받고자 수차례 방문하였으나 쟁점부동산 거래 당시의 앙금이 남아 있어 거래사실확인서를 받지 못한 것이라고 주장하면서 관련 증빙으로 영수증 10매(합계 OOO원), 임대차계약서 사본 및 청구인 작성의 확인서 사본 등을 제시하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 당시 임대 중이던 OOO의 임대차보증금에 대한 기재가 없고, 쟁점부동산 건물의 면적도 다르게 기재되어 있으며, 중개인 없이 쌍방합의로 되어 있는 등 이를 신뢰하기어려운 점, 매매대금의 지급내역에 관한 객관적 증빙이 부족한 점 등에비추어 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 제시한 실지거래가액으로 적용하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.