가. 청구인은 2016.8.13. 모친인 고OOO으로부터 상속으로 취득한 OOO 대지(1,360㎡ 중 20분의 1 지분) 및 주택(집합건물, 이하 대지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2017.5.31. 양도한 후, 2017.6.20. 감정가액 OOO(평가일이 2017.6.16.인 것, 이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 하여 상속세 기한후신고를 한 다음,OOO 쟁점감정가액을 취득가액으로 하여 동 부동산에 대한 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2017.10.31.～2017.11.19. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점감정가액이 평가기준일(상속일인 2016.8.13.)로부터 6개월 이후에 감정평가 받은 소급감정가액에 해당하므로 이를 시가로 볼 수 없다는 이유로 기신고한 취득가액을 부인하고 공동주택 기준시가인 OOO을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 쟁점감정가액과의 차액인OOO만원을 과세표준에 가산하여 2017.12.14. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

과세관청이 상속재산가액을 보충적 평가방법으로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도 소급감정가액에 의하여 상속재산의 시가를 입증한 경우에는 양도한 자산의 취득가액을 시가에 의하여 산정할 수 있는바, 청구인은 2016.8.13. 쟁점부동산을 상속받은 후 상속세 신고기한인 2017.2.28.부터 불과 3개월이 지난 2017.6.16. 당시 평가기준일인 위 상속일로 소급하여 2개 감정기관으로부터 받은 감정가액의 평균액(쟁점감정가액)을 동 부동산에 대한 시가로 입증하였으므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득 당시 시가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점감정가액(OOO만원)은 상속개시일부터 10개월 정도 경과한 시점에 평가된 것으로서 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 공동주택 기준시가(OOO만원)의 2배를 초과하므로 상속개시 당시 쟁점부동산에 대한 시가로서 적정하게 평가된 것으로 인정하기 어렵고, 그 평가목적이 상속재산가액의 평가가 아니라 쟁점부동산에 대한 양도소득세의 신고시 취득가액을 산정하려는데 있으므로 객관성 및 신뢰성이 떨어지는 점 등을 감안할 때 쟁점부동산의 취득 당시 시가로 인정하기는 어렵다. 따라서 적법한 감정가액 등이 확인되지 아니하는 것으로 보아 공동주택 기준시가를 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속개시일(취득일)부터 6월 이상 경과하여 소급감정받은 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15229호로 일부개정되기 전의 것)

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 일부개정되기 전의 것)

제163조[양도차익의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여 세법」제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법

제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나.고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조[평가의 원칙 등] ①법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2.해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가.일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나.평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 결의서 등의 심리자료를 보면 청구인이 2016.8.13. 모친인 고 OOO으로부터 상속으로 취득한 쟁점부동산을 2017.5.31. 양도한 후, 2017.6.20. 쟁점감정가액(OOO만원)을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 하여 상속세 기한후신고를 하고, 2017.6.30. 쟁점감정가액을 취득가액으로 하여 동 부동산에 대한 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점감정가액이 평가기준일인 위 상속일로부터 6개월 이후에 감정평가 받은 소급감정가액에 해당하므로 이를 시가로 볼 수 없다는 이유로 기신고한 취득가액을 부인하고 공동주택 기준시가인 OOO을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 쟁점감정가액과의 차액인 OOO을 과세표준에 가산하여 이 건 과세처분을 한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 쟁점부동산이 포함된 주택은 대지가 1,360㎡, 건물(집합건물)이 지상 2층(각 층별 면적이 189.75㎡), 지하 1층(89.26㎡)으로 구성되어 있고, 청구인의 모친인 고OOO이 1994.7.22. 쟁점부동산을 취득한 후, 청구인이 2016.8.13. 협의분할에 의한 상속으로 동 부동산을 취득한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 쟁점감정가액과 관련하여 제출한 감정평가서 2부를 보면, 주식회사 OOO이 2016.8.13.을 기준시점, 기준가치를 시장가치로 하여 2017.6.16. 쟁점부동산을 각각 OOO으로 감정평가하였고, 감정평가명세표를 보면 쟁점부동산이 대지권의 면적 1,360㎡ 중 20분의 1 지분 및 건물의 면적 2층 3호분 63.24㎡와 지층 14.88㎡(합계 78.12㎡)로 구성되며, 이외에 서울특별시OOO도로(쟁점부동산과 인접한 것) 147㎡ 중 20분의 1 지분이 평가대상에 포함된 것으로 나타나나, 시장가치의 구체적인 평가방법이 기재되어 있지는 아니하다.

(4) 국세청 전산자료에 의하면 2016.4.29. 고시된 쟁점부동산의 기준시가는 OOO만원인 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점감정가액의 평가일이 2017.6.16.으로서 쟁점부동산의 상속세 신고기한인 2017.2.28.부터 불과 3개월이 지났고, 쟁점감정가액에 의하여 쟁점부동산의 시가를 입증하였으므로 그 감정가액을 동 부동산의 취득 당시 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항, 상증법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에 의하면 상속 등으로 취득한 자산의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이고, 시가로 인정되는 ‘감정가액’이란 상속재산의 경우 평가기준일인 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 규정하고 있는바,

쟁점감정가액은 평가기준일인 2016.8.13. 이후 6개월이 경과한 2017.6.16. 평가된 것이므로 상증법상 시가에 해당되지 아니하는 점, 쟁점감정가액과 관련하여 제출된 감정평가서를 보면 쟁점부동산을 시장가치에 의하여 산정한 것으로 기재되어 있으나 구체적인 평가방법이 기재되어 있지 아니하고 달리 동 부동산의 취득 당시 동 감정가액이 시가 상당액임을 입증할 만한 증빙자료(매매사례가액 등)가 제출되지 아니한 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점감정가액을 상증법상 시가가 아니라는 이유로 취득 당시의 시가가 불분명한 것으로 보고 상증법상 보충적 평가방법인 공동주택 기준시가를 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 두 가액의 차액 상당액만큼 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.