청구인은 경기도 남양주시 진건면 OO리 OOOOOO 답 214㎡, 같은곳 OOOOOO 답 111㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1990.8.10 청구외 OOO·OOO로부터 87,500,000원에 취득하여 1995.8.3 청구외 OOO에게 70,000,000원에 양도하고 1996.5.16 처분청에 실지거래가액으로 자산양도차익 확정신고를 하였으나, 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 1995년도 양도소득세 14,057,460원을 1999.4.10 청구인에게 결정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.6.14 심사청구를 거쳐 1999.10.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지의 인근 일대가 주거지역으로 개발이 진행 중에 있어 분할 전 모지번인 OO리 OOOOOOO를 여러 필지로 분할하여 상가로 분양한다는 중개업자를 믿고, 1990.3.20 대지 46평을 매매대금 50,600,000원에 계약하고 계약금 7,500,000원을 지급하였고, 1990.4월초 분양면적을 늘려 75.86평으로 하고 82,500,000원으로 수정계약서를 1990.3.20로 소급 작성하였다가, 그후 쟁점토지 98평(325㎡)중 도로가 37.5평이고 대지가 60.5평이라며 청구외 OOO 등이 매매대금을 60,000,000원으로 정산하자고 하여 1990.7.19 잔금으로 24,005,000원을 지급하였으나, 이후 매도자가 다시 실제측량 결과 도로가 33평이고 대지가 65평이라면서 5,000,000원을 올려 65,000,000원으로 하여야 한다하여 무통장으로 5,000,000원을 송금한 사실이 있으므로 쟁점토지의 실제 취득가액은 65,000,000원이고, 또한 당시 거주하고 있는 주택을 매수 계약한 상태여서 쟁점토지의 매도를 지연시킬 수가 없어 쟁점토지 인근에 사는 청구외 OOO에게 5년전 취득할 때와 거의 차이가 없는 70,000,000원에 양도하였는바, 취득 및 양도의 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 제시한 취득당시의 계약서를 보면 계약서마다 당초소유자를 대리한 자가 상이하며 최종적으로 제시한 검인계약서가 당초 계약서 등과 계약금 등 지급일자와 금액이 일치하지 아니하고 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙 등을 제시하지 못하고 있고, 양도가액에 대하여도 청구인은 매매계약서와 거래사실확인서를 제시할 뿐 계약서가 진실하다는 것을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고 통상적으로 개별공시지가는 시가의 70-80%정도에서 결정되고 있음에 비추어 보아 양도가액이 양도당시의 개별공시지가의 75.8% 수준에 양도하였다고 보여지지 않으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 옳고 그름을 가리는데 있다.

나. 관계법령

소득세법 제96조(양도가액)에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2호. (생략)”라고 규정하고 있고,

같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있으며,

같은법 제100조(양도차익의 산정) 제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만을 실지거래가액을 알 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.”고 규정하고 있다.

대통령령 제14860호(95.12.30) 부칙 제8조 제2항의 규정에 의하여 1996.1.1이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하는 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”로 규정하면서, 제5항 본문과 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 결정할 수 있다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 쟁점토지를 65,000,000원에 취득하여 70,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 사실에 관하여 알아본다.

(1) 쟁점토지의 취득가액에 관하여 알아본다.

<청구인 주장 내역>

(단위 : 천원)

청구인은 쟁점토지를 65,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 상기 표와 같이 계약변경내용을 주장하면서 계약서 및 관련증빙을 제시하였으며, 그 내용을 검토해 보면, 수정계약금액(1차분)이 82,500,000원으로 되어 있으나 계약서의 계약금, 중도금, 잔금을 합하면 72,500,000원으로 금액이 상호 일치하지를 아니하고 쟁점토지의 총 평수는 98.31평(325㎡)임에도 75.86평으로 계약을 하였다고 주장하고 있고,

2차 수정계약시 도로부분 37.5평을 공제하고 대지부분 60.5평을 60,000,000원에 계약하였다고 주장하나 당초계약서를 보면 평당 1,100,000원에 계약이 체결되었으며 변경된 계약서에는 평당 가격의 변동내용은 기재되어 있지 않은바, 대지부분 60.5평을 평당 1,100,000원으로 환산하면 66,550,000원이며 또한 잔금을 24,005,000원을 지급하였다면 지급액이 66,505,000원으로 서로 일치하지를 않으며, 또한, 검인계약서상의 계약금 등의 지급일자가 당초 계약서 등의 계약금 등의 지급일자와 일치하지를 않고 있을 뿐만 아니라 기타 객관적인 증빙이 될만한 금융자료 등을 제시하지 못하므로 청구인이 주장하는 취득가액 65,000,000원은 신빙성이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 알아본다.

청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 관련증빙으로 매매계약서와 거래사실 확인서를 제시할 뿐 계약서 이외 객관적인 증빙이 될만한 금융자료 등을 제시하지 못하고 있으며, 통상적으로 개별공시지가는 시가의 70-80% 정도에서 결정되고 있음에 비추어 보아 양도당시의 개별공시지가 대비 75.8% 수준에 양도하였다는 것은 설득력이 없어 보인다.

그렇다면 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 신고는 하였으나 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 전시한 법령의 규정에 의하여 기준시가로 결정할 수 있는 바, 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.