가. 청구인은 2011.2.22. OOO 301호 및 302호(이하 “쟁점상가”라 한다)를 취득한 후 매매계약서상 매매대금OOO이 시가표준액OOO에 미달하므로 2011.2.23. 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 지방교육세 OOO을 신고납부하였다.

나. 그 후 청구인은 2011.12.23. 쟁점상가의 실제 취득가액인 매매계약서상 매매대금을 과세표준으로 한 세액으로 취득세 등을 감액하여야 한다는 내용의 경정청구를 하였고, 처분청은 2011.12.26. 사실상의 취득가액 적용대상에 해당되지 아니한다는 사유로 이를 거부하는 통보를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「지방세법」제10조 제2항에서 신고가액이 시가표준액에 미달할 때에는 시가표준액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있으나 이러한 규정은 부동산실명제와 부동산실지거래가격신고제도가 시행되기 전 검인계약서가 관행으로 제출되었던 시절의 납세자를 신뢰하지 못하는 시절의 법규정으로서, 쟁점상가의 경우 지하1층 지상3층 상가건축물의 3층에 위치한 상가임에도 공유지분 토지를 평가함에 있어서 동일한 개별공시지가를 적용하여 토지를 높게 평가하였기 때문에 실제 시세와는 엄청난 차이를 보이고 있으며, 쟁점상가가 속한 상가동을 평가할 때에 1층의 로얄층은 시세의 절반에도 못 미치는 시가표준액이 산정되는 반면, 지하층이나 2층 및 3층과 1층은 시세 차이가 크게 발생함에도 불구하고 처분청에서는 실제 매매계약서를 무시하고 단순한 방법에 의하여 시가표준액을 산정하여 취득세를 납부토록 한 것은 실질과세의 원칙이나 근거과세의 원칙에 위배되고 신의성실의 원칙에도 위배되므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세법」제4조 제1항 및 제2항에서 토지에 대한 시가표준액은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 하고, 건축물에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 제2항에서 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득에 대하여는 제2항 단서에 불구하고 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있는 바,

청구인이 주장하는 바와 같은 사정만으로는 쟁점상가의 거래에 관하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조에 따른 검증이 이루어졌다고 할 수 없고, 검증이 이루어졌다고 볼 만한 자료도 없으므로 쟁점상가에 대하여 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하는 것이 타당하므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다 하겠다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

아파트단지내 상가인 쟁점상가에 대하여 시가표준액 산정이 불합리하므로 실제 지급사실이 입증되는 계약서상 매매가액을 과세표준으로 하여 취득세를 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 지방세법

제4조【부동산 등의 시가표준액】① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

제10조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1.～4. (생략)

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령

제2조【토지 및 주택의 시가표준액】「지방세법」(이하 "법"이라 한다) 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.

제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】① 법 제4조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다

⑨ 제1항·제2항 및 제6항에 따른 신고의 절차 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

제27조의2【신고내역 조사】시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 따른 신고사항이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단되는 경우 신고인에게 신고내용을 보완하게 하거나 신고한 사항의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 중개업자에게 계약서, 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

③ 시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 검증결과를 당해 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

(4) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령

제23조【부동산거래의 신고】① 법 제27조제1항·제2항 및 제6항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 매수인 및 매도인의 인적사항

2. 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지·지번 및 지목

4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적

5. 실제 거래가격

6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

7. 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항(중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 경우에만 해당한다)

8. 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획( 「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고지역에서의 주택거래로서 제5호의 실제 거래가격이 6억원을 초과하는 경우에만 해당한다)

9. 거래대상 주택에의 입주계획( 「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고지역에서의 주택거래로서 제5호의 실제 거래가격이 6억원을 초과하는 경우에만 해당한다)

② 제1항제8호의 자금조달계획과 같은 항 제9호의 입주계획은 주택거래계약을 체결하는 매수인이 작성하여 해당 주택거래를 중개한 중개업자에게 제공하여야 한다. 이 경우 매수인은 제1항제8호의 자금조달계획이 중개업자에게 공개되는 것을 원하지 아니하는 경우에는 봉인 등 필요한 조치를 할 수 있다.

제23조의2【거래대금지급을 증명할 수 있는 서면】시장·군수 또는 구청장은 법 제27조의2에 따라 거래대금지급을 증명할 수 있는 다음 각 호의 서류를 제출하도록 요구할 수 있다.

1. 거래대금의 지급을 확인할 수 있는 입금표 또는 통장 사본

2. 매수인이 거래대금의 지급을 위한 대출, 정기예금 등의 만기수령 또는 해약, 주식·채권 등의 처분을 증명할 수 있는 서류

3. 매도인이 매수인으로부터 받은 거래대금을 예금 외의 다른 용도로 지출한 경우 이를 증명할 수 있는 서류

4. 그 밖에 거래당사자 간에 거래대금을 주고받은 것을 증명할 수 있는 서류

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이2011.2.15. 쟁점상가에 대하여 매매대금을 OOO으로 잔금지급일을 2011.2.22.로 하여 한춘자와 매매계약을 체결하였으며, 당해 매매계약서상 거래중개인은 기재되어 있지 아니하고, 잔금지급일 이후인 2011.2.23. 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 것으로 상가매매계약서 및 부동산등기부등본에 나타난다.

(2)청구인은 2011.2.22. 쟁점상가를 취득하고 취득신고를 하면서 당초 OOO을 취득가액으로 신고하였으나, 처분청은 실제 납부할 세액을 시가표준액 OOO을 기준으로 산정하여 납부서를 교부하였고, 이에 따라 청구인은 당해 납부서상 세액을 신고납부한 사실이 취득세신고서, 납부세액계산서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 쟁점상가를 취득하면서 2011.2.21. 부동산거래계약신고를 한 내용을 보면, 쟁점상가중 301호(토지 22.84㎡ 건물 33.77㎡)에 대하여 물건거래금액은 OOO이고, 302호(토지 51.57㎡, 건물 76.25㎡)는 OOO이며, 301호의 임대보증금 OOO을 잔금에서 공제하는 것으로 하여 계약을 체결하였다고 신고한 내용이 신고필증에서 확인된다.

(4) 청구인이 쟁점상가에 대한 매매대금을 지급한 증빙으로 제시한 이체확인증, 임대차계약서, 대출내역서, 수표 등에서 나타나는 지급내역은 아래 〈표〉와 같다.

〈표〉 쟁점상가 취득대금 지급내역

(단위 : 천원)

OOO

(5) 이에 대하여 청구인은 쟁점상가는 3층에 위치한 상가로서 1층과 거래시가가 상당한 차이가 있음에도 시가표준액 산정시 이를 반영하지 못하고 있고, 실제 취득가액이 입증됨에도 이를 무시하고 시가표준액으로 취득세를 산정하는 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(가) 「지방세법」제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문 및 제5호에서 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다.

(나)「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조 제1항 및 제2항에서 OOO은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있으나,구 OOO의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령에 의하면, 가격검증 대상은 부동산거래계약신고와 주택거래계약신고를 통해 신고처리된 거래건 중 토지와 단독 및 공동주택을 대상으로 가격검증을 하도록 하고 있고 쟁점상가와 같은 상가에 대하여는 별도의 검증체계를 갖추고 있지 아니한 것으로 나타난다.

(다) 그렇다면, 「지방세법」제10조 제5항 제5호에서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있으며, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건을 막론하고 엄격하게 해석하여야 할 것으로서, 쟁점상가의 경우에는 가격검증체계가 구축되어 가격검증이 이루어진 경우에 해당되지 아니하므로 실제 취득가액을 금융증빙 등에 의하여 알 수 있다 하더라도 이를 취득세의 과세표준으로 할 수는 없다고 보여진다.

(라) 또한, 「지방세법」제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 토지의 경우에는 개별공시가격으로, 주택 이외의 건축물에 대하여는 건물신축가액을 기준으로 구조·용도·위치·경과연수와 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등을 감안한 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인의 경우에 있어서 실제 거래시가보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없다고 할 것이다.

(마) 따라서, 처분청이 쟁점상가에 대하여 사실상의 취득가격 적용대상이 아니고, 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 부과한 것은 적법하다 할 것으로서, 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.