가. 청구인은 2002.1.30. 경기도 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 뒤, 2002.10.7. 위 지상에 건물 1,215.1㎡(지하 1층～지상 3층, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 이를 보유하다가 2009.6.15. 양도한 후, 2009.8.11. 쟁점부동산의 양도가액을 1,360,000,000원(토지 976,670,954원, 건물 383,329,046원)으로, 취득가액을 1,393,787,630원(토지 652,521,550원, 건물 741,266,080원)으로 각각 산정하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득 과세표준예정신고를 이행하였다.

나. 처분청은 청구인이 (주)OOO과 공사도급계약을 체결한 뒤 신축공사비로 660,000,000원을 지급하였다고 주장하며 동 법인이 발행한 세금계산서를 첨부하여 쟁점건물의 취득가액을 신고한 것에 대하여, 동 법인이 자료상으로 고발된 업체이므로 위 금액이 실제 지급한 공사비가 아닌 것으로 보아 실지취득가액이 확인되지 아니한다 하여 신고한 가액을 부인하고 환산한 가액인 335,095,589원을 취득가액으로 산정하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산하고 2010.8.5. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 84,086,100원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 무지하여 (주)OOO이 발행한 세금계산서를 첨부하여 660,000,000원을 쟁점건물의 신축공사비로 잘못 신고하였으나, 청구인은 건축업자에게 도급을 주어 쟁점건물의 신축공사를 완공하고 공사비로 539,482,058원(이하 “쟁점신축공사비”라 한다)을 지급하였는바, 동 금액은 쟁점건물의 과세시가표준액(607,340,000원)에도 미치지 못하는 금액이고, 청구인이 공사당시 지출한 내역을 노트에 기록하였으며, 쟁점신축공사비를 본인 명의 OOO은행 예금통장에서 인출하여 지급한 사실이 확인되므로 동 공사비, 예일건축에게 지급한 설계비 9,300,000원, 취득세 및 등록세 등 19,191,940원 합계 567,973,998원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(주)OOO은 OOO세무서장이 2003년 5월 자료상으로 고발한 업체이며, 청구인이 제시한 금융거래내역과 노트에 기재된 쟁점신축공사비의 지출내역을 검토한바, OOO(주) 외 6개 업체의 사업자등록사항 및 일부 대금의 지급내역(151,516,000원)만 확인될 뿐이고, 나머지인 387,966,058원은 수취인 및 사용용도 등이 불분명하여 청구주장을 인정할 수가 없으므로 쟁점건물의 취득가액을 환산한 가액인 335,095,589원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

신고한 쟁점건물의 취득가액을 부인하고 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(생 략)

제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의

규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에

의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 작성한 양도소득세 조사종결보고서(2010년 4월)에 의하면, 양도가액(1,360,000천원)이 기준시가(2,014백만원) 이하이므로 매수자인 김OOO에게 문의한 결과, 실지거래가액으로 확인되고, 인근 공인중개사OOO에게 질문하자, 쟁점부동산은 양도하기 전부터 상권이 형성되지 아니하여 공실이 많았으며, 주변에 유동인구가 거의 없어서 임대수익을 목적으로 하여 매입하려는 자가 없었다고 답변하였고, 취득가액의 경우, 쟁점토지는 OOO에서 617,382천원으로 취득하고, 취득세(13,217천원), 등록세(21,717천원) 및 인지대(150천원) 등을 부담하고 신고한 취득가액 652,520천원은 적정한 반면, 쟁점건물은 도급금액 660백만원에 (주)OOO이 건축한 것으로 신고하였으나, (주)OOO은 OOO세무서장이 2003년 5월 자료상으로 고발한 업체임이 확인되므로 청구인에게 실제 공사비를 지출한 내역을 요구하자, 당시 금융거래내역 및 실제 공사업체들의 명함 등을 증빙서류로 제시하여 이를 검토한바, 일부 업체들OOO이 사업자등록한 내역 및 일부의 공사대금을 지급한 내역(151백만원)이 나타나나, 그 금액이 총공사비에 미치지 못하므로 실제 공사한 금액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산한 가액인 335,095,589원을 쟁점건물의 취득가액으로 산정하였다.

(2) 청구인은 건축업자를 통하여 쟁점건물의 신축공사를 완료하고 쟁점신축공사비를 지급한 사실이 확인된다고 주장하며 청구인 명의 OOO의 유동성 거래내역조회표와 공사비 지출내역을 기록한 것이라는 노트 및 명함 14매 등을 제시하고 있는 바, 처분청이 위 거래내역조회표의 송금액 중에서 공사비로 지출한 사실이 확인된다고 인정한 금액은 아래 표와 같다.

OOO

(3) 청구인이 증빙서류로 제시하고 있는 명함의 업체 중 처분청이 공사업자로 인정한 위의 8개 업체를 제외한 나머지 7개 업체OOO중 유동성 거래내역조회표상에 송금한 것으로 나타나는 시공업자와 금액을 보면 아래 표와 같고,

OOO

거래내역조회표상의 송금일자·송금액과 위의 노트에 기재된 지출일자·지출금액이 서로 일치하는 금액의 합계액은 첨부한 표와 같이 380,360,208원인 것으로 나타난다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점신축공사비를 포함하여 567,973,998원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 청구인이 제시한 명함상의 업체 중에서 거래내역조회표에 의하여 추가로 송금한 사실이 확인되는 금액인 88,200,000원 전부를 신축공사비로 지급한 것으로 인정한다 하더라도, 이를 처분청이 시인한 금액인 151,516,000원과 합하면 239,716,000원에 불과하여 환산한 취득가액인 335,095,589원에 미치지 못하는 금액이고, 거래내역조회표와 노트에 의하면 같은 날짜에 송금액과 지출액이 서로 일치하고 있는 금액이 380,360,208원으로 나타나고 있으나, 청구인이 제시하는 증빙자료만으로는 동 금액이 실제 공사비로 지출된 것으로 단정하기 어려울 뿐만 아니라, 동 금액은 쟁점신축공사비와도 상당한 차이가 있는 바, 결국 청구인은 쟁점신축공사비를 지급한 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙자료(세금계산서 및 영수증 등)를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 인정하기는 사실상 어렵다 하겠다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점건물의 신축공사비가 확인되지 아니한다 하여 양도가액에 의하여 환산한 가액인 335,095,589원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OOO