청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOO 소재 OO OOO OOOOO과 OOO OOO OOO OOO OOOOO 소재 OO OOO OOOOO을 1994.1.29 및 1994.12.4 취득하여 2003.3.26 이OO 및 2003.4.18 구OO에게 각각 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 75,000천원 및 51,000천으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 2003.5.6 양도소득세 예정신고를 하였다가,

2003.5.28 양도물건 중 OO OOO OOOOO(이하 “쟁점골프회원권”이라 한다)의 양도가액은 실지거래가액인 109,000천원으로, 취득가액은 일반회원권의 기준시가를 기준으로 계산한 환산가액인 517,013,500원으로, 양도차익은 △409,183,500원으로 계산하여 수정신고하였다.

처분청은 감사원의 변칙 상속·증여 및 음성불로소득 과세실태에 대한 특정과제 감사와 관련하여 쟁점골프회원의 양도가액을 청구인이 당초 수정신고한 109,000천원으로 하고, 취득가액은 취득일 전후 각 3월 안에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 골프회원권의 매매사례가액인 98,000천원을 적용하여 양도차익을 산정한 후 2004.8.3 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 137,836,180원을 결정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.10.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점골프회원권의 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 기준시가에 의한 환산가액으로 신고하였음에도 처분청이 동일한 방법으로 신고한 OO OOO OOOOO은 신고시인하면서도 쟁점골프회원권의 취득가액 만을 단 1회 거래사례인 매매사례가액으로 추계결정한 것은 위법·부당하다.

(2) 청구인이 당초 신고시 제출한 쟁점골프회원권의 양도증서상의 포괄된 양도가액은 109,000천원이나, 동 금액에는 청구외 OOOOOO(주)의 1주의 매매금액 1,000천원 및 골프장 매입대금으로 예치한 57,000천원이 포함되어 있으므로 쟁점골프회원권의 실제 양도가액을 51,000천원으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점골프회원권의 양도와 관련하여 당초 양도소득세 과세표준 신고시 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 OOO 기준시가를 기준으로 산정한 환산가액으로 신고하였는 바, 청구인이 쟁점골프회원권을 양도한 2003.4.18에는 쟁점골프회원권의 OOO 기준시가가 미고시된 상태였으며, 회원권 발행법인의 부도폐업으로 자산가치가 없는 일반회원권의 기준시가를 기준으로 환산하여 취득가액을 517,013,500원, 양도차익을 △409,183,500원으로 산정하고 당해연도의 타 양도소득과 통산하여 신고한 것은 국세기본법 제14조의 실질과세원칙에 어긋나며 사회통념에 비추어 불합리하다.

또한 청구인은 처분청이 조사 결정한 매매사례가액이 특수관계인에게 수의계약을 통해 특별 분양한 단 1회의 사례라고 주장하나, 매매사례회원권의 양도자인 최OO이 당해 회원권 발행법인과 소득세법 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계자임이 확인되지 아니하고, 쟁점회원권 양도일 전후 3월 이내에 다수의 매매사례가액(분양가액 98,000천원)이 확인되고 있으므로 단 1회의 매매사례가액이라고 한 청구주장은 부당하다.

(2) 쟁점골프회원권의 발행법인인 OOOO이 운영하던 OO OOO는 2001년 8월 경매되어 청구인을 포함한 회원 중 일부(564명)가 주주로 참여 OOOOOO(주)를 설립하여 골프장 시설등을 경락받은 후 현재 주주회원제로만 운영하고 있는 바,

청구인이 양도가액에서 제외되어야 한다고 주장하는 매입대금 예치금 등은 주주회원권의 거래관행상 회원권 매매대금에 포함되며 별개로 거래가 불가능하므로 쟁점골프회원권의 매매계약서 및 금융거래 내역에 비추어 볼 때 청구인이 신고한 매매가액 109,000천원을 양도가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건의 다툼은 (1) 쟁점골프회원권의 취득가액을 매매사례가액으로 추계결정한 처분의 당부 및

(2) 쟁점골프회원권의 양도가액에서 골프장매입대금의 예치금 등을 양도가액에서 차감할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액·감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·회해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방OOO장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방OOO장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액·감정가액·환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액. 취득당시의 기준시가

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점(1)에 대하여 먼저 살펴본다.

(가) 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서, 골프회원권 매매계약서 등에 의하면 청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOOO 소재 OO OOO 골프회원권(쟁점골프회원권)을 1994.12.4 취득하여 2003.4.18 구OO에게 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 51,000천원으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 2003.5.6 양도소득세 예정신고를 하였다가, 2003.5.28 쟁점골프회원권의 양도가액은 실지거래가액인 109,000천원으로, 취득가액은 일반회원권의 기준시가를 기준으로 계산한 환산가액인 517,013,500원으로, 양도차익은 △409,183,500원으로 계산하여 수정신고한 사실을 확인할 수 있다.

(나) 처분청의 조사복명서 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하면 처분청은 쟁점골프회원의 양도가액을 청구인이 당초 수정신고한 109,000천원으로 하고, 취득가액은 취득일 전후 각 3월 안에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 골프회원권의 매매사례가액인 98,000천원을 적용하여 아래 표와 같이 양도차익을 산정한 후 2004.8.3 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 137,836,180원을 결정·고지한 사실을 확인할 수 있다.

<표> 쟁점골프회원권에 양도차익 산정내역

(OOOOO)

(다) 이에 대하여 청구인은 취득가액 계산과 관련하여 쟁점골프회원권의 취득당시 기준시가(113,837천원=일반회원권의 최초고시일인 1995.4.1 기준시가 117,000천원을 생산자물가지수로 환산하여 취득당시(1994.12.4)의 기준시가를 113,837천원으로 산정한 가액임)와 양도당시 기준시가(24,000천원)를 이용하여 양도가액(109,000천원)을 환산한 가액(517,013천원=양도가액×취득당시 기준시가÷양도당시 기준시가)을 취득가액으로 하여야 하고, 처분청이 적용한 매매사례가액인 98,000천원은 일반적인 거래가격으로 볼 수 없어 이를 취득가액으로 결정한 처분은 부당하다고 다투고 있어 이를 살펴본다.

(라) 처분청이 작성한 양도소득세 조사종결복명서(2004.5월)에 의하면 OOOOO는 1994년 설립된 OOOOOO(주)가 운영하였으나 회원 부당모집, 자금악화 등의 사유로 2001년 8월 법원의 경매처분이 되자 기존 회원 중 일부(564명)가 주주로 참여하여 OOOOOO(주)를 설립한 후 골프장 시설 등을 경락 받아 현재 주주회원제로 운영하고 있고, 청구인은 쟁점골프회원권의 취득가액을 일반회원권의 기준시가로 환산하여 신고하였으나 양도당시에는 주주회원권으로 OOO 기준시가가 미고시된 상태이며, 상기 회원권의 발행법인이 OOOO의 폐업으로 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류 등에 의해 취득가액을 확인할 수 없으므로 소득세법시행령 제176조 제2항(추계결정 및 경정) 및 제176조 제3항 제1호에 의거 취득일 전후 각 3월 이내에 당해자산과 동일성 또는 유사성이 있는 골프회원권의 매매사례가액인 98,000천원으로 취득가액을 결정코저 한다는 조사내용이 기재되어 있음을 확인할 수 있다.

(마) 청구외 최OO의 골프회원권 청약증서 및 양도소득세신고서에 의하면 청구외 최OO이 OOOOO 골프회원권을 98,000천원에 청약하여 취득한 사실이 입금표 및 청약증서에 의하여 확인되고, 최OO이 동 골프회원권을 2001.10.25 양도하고 실지거래가액(양도가액 39,000천원, 취득가액 98,000천원)에 의하여 2001.12.10 양도소득세를 신고한 사실이 확인되고, 청구외 정OO, 장OO, 윤OO 등의 OOOOO 골프회원권 양도소득세 신고서, 청약증서 등에 의하면 취득일자는 각 1994.9.16, 1994.10.25, 1995.1.10 이며 취득가액은 모두 98,000천원인 사실을 확인할 수 있다.

(바) 처분청이 OOOO에게 OOOOOO(주)의 분양가 승인내역을 조회하여 회신받은 내용에 의하면, 1989년 9월부터 1991.12.30까지를 투자기간으로 하고, 모집인원은 472명, 입회금액은 71,500천원으로 정하여 1차 회원모집을 승인한 사실을 확인할 수 있다.

(사) 살피건대, 청구인은 당초 쟁점골프회원권 취득당시 골프장을 운영하고 있던 OOOOOO(주)가 발행한 ‘일반회원권’을 취득한 것이나, 동 법인의 부도로 청구인 등 기존회원이 설립한 OOOOOO(주)가 골프장시설을 경락받은 것이므로 양도당시는 ‘주주회원권’을 양도한 것이며, 쟁점골프회원권 양도당시(2003.4.18) ‘주주회원권’에 대한 OOO 기준시가는 고시되지 아니하여 청구주장과 같이 일반회원권에 대한 기준시가(취득시 117,000천원, 양도시 24,000천원)로 취득가액을 환산할 경우 취득가액이 517,013천원으로 산출되는 불합리한 결과를 초래하게 된다.

또한 처분청이 제시한 4건의 매매사례가액 98,000천원은 그 취득자들이 골프회원권을 양도하고 양도소득세 신고시 실지취득가액으로 신고하여 처분청이 이를 인정한 점으로 볼 때 쟁점골프회원권에 대한 취득가액으로 채택하여도 무리가 없다고 판단된다.

(아) 따라서, 처분청이 쟁점골프회원권의 양도가액을 매매사례가액 98,000천원으로 결정한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 다음으로 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(가) OOOOOO(주) 대표이사가 작성한 확인서 및 주권명의개서 청구서 등에 의하면 쟁점골프회원권을 발행한 OOOOOO(주)의 부도로 동 법인의 골프장시설에 대한 경매가 개시되자 기존회원 중 청구인을 포함한 일부 회원(564명)이 1주당 1,000천원을 납입하고 주주로 참여하여 설립한 OOOOOO(주)가 위 골프장 시설을 경락받았으며, 또한 청구인은 골프장매입대금으로 57,000천원을 예치한 사실을 확인할 수 있다.

(나) 골프회원권 매매계약서 및 양도소득세 과세표준 신고서 등에 의하면 청구인은 쟁점골프장회원권을 2003.4.18 구OO에게 109,000천원에 양도하고 2003.5.6 실제 양도가액을 51,000천원(109,000천원-1,000천원-57,000천원)으로 신고하였다가, 2003.5.28 실제 양도가액을 109,000천원으로 수정신고한 사실을 확인할 수 있다.

(다) 위와 같은 사실관계 하에서 청구인은 쟁점골프회원권의 양도증서상에 기재된 양도금액은 109,000천원이나, 동 금액에는 OOOOOO(주)의 주식 1주의 매입금액 1,000천원 및 골프장 매입대금으로 예치한 57,000천원이 포함되어 있으므로 순수 회원권 양도금액은 51,000천원이라고 주장하고 있어 이를 살펴본다.

(라) 살피건대, 청구인이 양도한 쟁점골프회원권은 양도당시 일반회원권이 아닌 주주회원권으로 매입예치금 등 58,000천원은 주주회원권의 거래관행상 회원권 매매대금에 포함되어 거래되고 별개로 거래가 이루어지는 것으로 보기는 어려운 점 등을 감안할 때 매입예치금이 주주회원권인 쟁점골프회원권의 양도가액에 포함되지 아니하는 것으로 보기는 곤란하다고 보여지고, 청구인도 골프장시설 경매시 입찰보증금등으로 납부한 분담금 58,000천원을 양수자에게 인계하라고 분담금양도신청서를 작성하여 채권양도통지가 이루어진 점에 비추어 볼 때 쟁점골프회원권의 양도가액은 위 분담금 등이 포함된 109,000천원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(마) 다만 직권으로 살피건대, 쟁점골프회원권 취득후 법정회원수의 초과회원을 정리하는 과정에서 동 골프회원권을 유지하기 위하여 추가 납부한 금액은 컨트리클럽시설을 보완, 개수 및 확장하고 회원수도 종전 이하로 줄어 회원들의 예약이 훨씬 용이해지는 등 그 운영이 개선됨에 따라 쟁점골프회원권의 이용가치를 객관적으로 증가시킨 것이므로 이는 소득세법 소정의 양도가액에서 공제할 필요경비로서 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 설비비와 개량비에 해당된다고 보여진다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOO OO OO).

따라서, 청구인이 양도한 쟁점골프회원권은 양도당시 일반회원권이 아닌 주주회원권으로서 순수회원권과 분리하기가 곤란하여 그 전체인 109,000천원을 양도가액으로 보는 것이 타당하다고 하더라도, 청구인이 주주회원권을 취득하기 위하여 골프장운영회사에 추가로 납부한 분담금 등 58,000천원은 쟁점골프회원권의 가치를 객관적으로 증가시킨 것이므로 자본적지출로 보아 취득가액에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.